پراپرٹی ٹیکس کے خلاف احتجاج اور اپیلیں

جائیداد کے مالکان کو اپنے پراپرٹی ٹیکس کے اندازوں کے حوالے سے احتجاج کرنے کا حق حاصل ہے۔

اگر آپ اپنی جائیداد سے متعلق جائزہ ضلع کی قیمت یا کسی بھی اقدام سے متفق نہیں ہیں تو آپ احتجاج کر سکتے ہیں۔

اگر اپریزل ڈسٹرکٹ آپ کی جائیداد کی قیمت پچھلے سال سے زیادہ مقرر کرتا ہے، تو انہیں اپریل 1 (غیر ہوم اسٹیڈز کے لیے مئی 1) یا اس کے بعد جتنا ممکن ہو تشخیص شدہ قیمت کا نوٹس بھیجنا ہوگا۔

تشخیص شدہ قیمت کے نوٹس میں احتجاج دائر کرنے کا طریقہ کار شامل ہوتا ہے۔

نوٹس میں یہ معلومات بھی شامل ہوں گی کہ آپ کے رسمی اپریزل ریویو بورڈ (ARB) سماعت سے پہلے اپریزل ڈسٹرکٹ کے ساتھ غیر رسمی کانفرنس کیسے شیڈول کی جائے۔

ARB شہریوں کا ایک گروہ ہے جو ٹیکس دہندگان اور اپریزل ڈسٹرکٹ کے درمیان تنازعات حل کرنے کا مجاز ہوتا ہے۔ ARB ٹیکس دہندگان کے احتجاج سنتی ہے۔ ARB ان مسائل کو بھی سنتا ہے جنہیں ٹیکس یونٹ جائزہ ضلع کے اقدامات کے بارے میں چیلنج کر سکتا ہے۔

ARB کی سماعتیں تقریباً مئی 1 کے آس پاس شروع ہوں گی۔ ARB کو زیادہ تر سماعتیں جولائی 20 تک مکمل کرنی چاہئیں۔ بڑی کاؤنٹیز میں یہ ڈیڈ لائن بعد میں ہو سکتی ہے۔

آپ درج ذیل صورتوں میں اپنی جائیداد کی قیمت کے خلاف احتجاج کر سکتے ہیں:

• آپ کی جائیداد کی قیمت جو اپریزل ڈسٹرکٹ نے دی ہے وہ بہت زیادہ ہے یا آپ کی جائیداد کا اندازہ غیر مساوی ہے۔
• اپریزل ڈسٹرکٹ نے کسی خاص تشخیص کو مسترد کر دیا، جیسے کہ اوپن اسپیس لینڈ، یا آپ کی استثنیٰ کی درخواست کو غلطی سے مسترد یا تبدیل کیا۔
• اپریزل ڈسٹرکٹ آپ کو مطلوبہ نوٹس فراہم کرنے میں ناکام رہا۔
• ٹیکس کوڈ سیکشن 41.41(a) کے مطابق دیگر صورتیں۔

اگر آپ اپنی تخمینہ شدہ قیمت سے مطمئن نہیں ہیں یا اگر جائیداد کے تخمینہ ریکارڈز میں غلطیاں موجود ہیں، تو آپ ARB کے ساتھ فارم 50-132، نوٹس آف پروٹیسٹ جمع کرا سکتے ہیں۔

زیادہ تر صورتوں میں، آپ کے پاس مئی 15 تک یا اس تاریخ سے 30 دن ہوتے ہیں جب اپریزل ڈسٹرکٹ نوٹس موصول ہوتا ہے - جو بھی تاریخ بعد میں ہو۔

سیکشن 3: احتجاج کی وجوہات پر خاص توجہ دیں۔ احتجاج کی وجہ جو آپ بیان کرتے ہیں، وہ اس بات پر اثر انداز ہوتی ہے کہ آپ سماعت میں کس قسم کے ثبوت پیش کر سکتے ہیں۔

سماعت کے بعد آپ کے اپیل کے اختیارات بھی آپ کے احتجاج کی وجوہات سے متاثر ہوتے ہیں۔

عام رہائشی جائیداد کے لیے، "غلط اندازہ شدہ (مارکیٹ) ویلیو اور/یا ویلیو دیگر جائیدادوں کے مقابلے میں غیر مساوی ہے" کی جانچ آپ کو وسیع ترین قسم کے شواہد پیش کرنے اور اپنے مکمل اپیل حقوق محفوظ رکھنے کی اجازت دے گی۔

جی ہاں۔ جائیداد کے مالکان اور کرایہ دار اپنی جائیداد سے متعلق سماعتوں میں نمائندگی کے لیے کسی کو مقرر کر سکتے ہیں۔ فارم 50-162، پراپرٹی کا ٹیکس امور کے ایجنٹ کی تقرری جمع کروائیں تاکہ احتجاجی سماعت کے لیے آپ کی نمائندگی کے لیے کسی کو نامزد کیا جا سکے۔

اعتراض دائر کرنے کے بعد، آپ کو تاریخ، وقت، جگہ اور موضوع کا تحریری نوٹس موصول ہوگا تاکہ ARB میں رسمی سماعت کی جا سکے۔ آپ سماعت سے پہلے اپنے احتجاج کو حل کرنے کے لیے اپریزل ڈسٹرکٹ کے ساتھ غیر رسمی کانفرنس کی درخواست کر سکتے ہیں۔ اگر آپ اپنے احتجاج کو غیر رسمی طور پر حل نہیں کر سکتے تو آپ اپنا احتجاج ARB میں جاری رکھ سکتے ہیں۔

رسمی سماعت میں، ARB ٹیکس دہندہ اور چیف ایپریزر دونوں کی بات سنتا ہے۔ آپ اپنی جائیداد کی قیمت، استثنیات اور خصوصی تشخیص کے بارے میں اپنے اعتراضات پر بات کر سکتے ہیں۔ ARB کے فیصلے صرف متعلقہ ٹیکس سال کے لیے پابند ہیں۔

ذیل میں ARB کے سامنے اپنے احتجاج کی تیاری کے لیے تجاویز دی گئی ہیں:

• تشخیص ضلع کے کسی ماہر سے تشخیص کی وضاحت کرنے کے لیے پوچھیں۔
• تخمینہ چیک کریں تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ آپ کی جائیداد کی تفصیل اور پیمائشیں درست ہیں۔
• جائزہ چیک کریں کہ آیا یہ چھپے ہوئے نقائص کو مدنظر رکھتا ہے - مثلاً بنیاد میں دراڑ یا ناکافی پلمبنگ۔ چھپے ہوئے نقص کا ثبوت تصویر ہو سکتا ہے یا بلڈر یا آزاد تشخیص کار کا بیان۔
• جائزہ ضلع سے علاقے میں ملتی جلتی جائیدادوں کے اپریزل ریکارڈز طلب کریں تاکہ معلوم ہو سکے کہ کیا ایک جیسی جائیدادوں کے ساتھ برابر سلوک کیا جاتا ہے۔
• کسی رئیل اسٹیٹ ایپریزر کی آزادانہ تشخیص پر غور کریں۔ انشورنس ریکارڈز اکثر مددگار ثابت ہوتے ہیں۔
• کسی بھی شخص سے دستاویزات یا حلفیہ بیانات حاصل کریں جو سیلز کی معلومات فراہم کر رہا ہو۔
• ایسی جائیدادوں کی فروخت استعمال کریں جو سائز، عمر، مقام اور تعمیر کی قسم میں متعلقہ جائیداد سے ملتی جلتی ہوں۔
• وہ فروخت استعمال کریں جو 1 جنوری کے قریب ہوئی۔
• حالیہ فروخت کا استعمال کریں۔
• احتجاج کی تیاری کے اخراجات کو ممکنہ ٹیکس بچت کے مقابلے میں تولیں۔ احتجاج کی تیاری کرنا وقت اور خرچ کے قابل نہیں ہے اگر اس سے صرف معمولی ٹیکس بچت ہو۔
• اپریزل ڈسٹرکٹ سے وہ تمام معلومات طلب کریں جو اس نے آپ کی جائیداد کی قیمت مقرر کرنے کے لیے استعمال کی ہیں۔ اپریزل ڈسٹرکٹ کو آپ کو ڈیٹا کی نقول دینی ہوتی ہیں، چاہے یہ معلومات عام طور پر خفیہ ہی کیوں نہ سمجھی جائیں۔
• ڈیٹا، شیڈولز، فارمولے، اور دیگر معلومات کی کاپی طلب کریں جو تشخیصی ضلع سماعت میں پیش کرنے کا ارادہ رکھتا ہے۔ تشخیصی ضلع کو یہ معلومات احتجاج کی سماعت سے 14 دن پہلے فراہم کرنی چاہیے۔

جب ARB احتجاج پر فیصلہ دے گا، تو وہ آپ کو اپنا فیصلہ ای میل یا میل کرے گا۔

اگر ARB آپ کے حق میں فیصلہ دیتا ہے، تو وہ چیف ایپریزر کو ہدایت دے گا کہ وہ ٹیکس لگانے والے یونٹس کو تبدیلی کے بارے میں آگاہ کرے۔ اگر آپ نے ٹیکس ادا کیے ہیں تو ٹیکس دینے والی یونٹس آپ کو اپریزل رول میں تبدیلی کی وجہ سے ملنے والی رقم واپس بھیج دیں گی۔

اگر آپ ARB کے نتائج سے مطمئن نہیں ہیں تو آپ کو حق حاصل ہے کہ آپ اس کے فیصلے کے خلاف اس کاؤنٹی کی ریاستی ضلعی عدالت میں اپیل کریں جہاں آپ کی جائیداد واقع ہے۔

ARB کے تحریری حکم نامہ موصول ہونے کے 60 دن کے اندر، آپ کو ضلعی عدالت میں نظرثانی کے لیے درخواست دائر کرنی ہوگی۔ درخواست دائر کرنے سے پہلے، آپ کو وکیل سے مشورہ کرنا چاہیے تاکہ معلوم ہو سکے کہ آپ کے پاس مقدمہ ہے یا نہیں۔

آپ کو ٹیکس کی جزوی ادائیگی بھی کرنی ہوتی ہے، عام طور پر وہ ٹیکس جو متنازعہ نہیں ہوتا، تاخیر کی تاریخ سے پہلے۔ آپ عدالت سے درخواست کر سکتے ہیں کہ وہ آپ کو ٹیکس پہلے سے ادا کرنے سے مستثنیٰ کرے۔ عدالت سماعت کرے گی اور آپ کی ادائیگی کی شرائط یا ضوابط کا فیصلہ کرے گی۔

ضلعی عدالت میں، آپ درخواست کر سکتے ہیں کہ آپ کی اپیل ثالثی، جیوری، جج یا جائیداد کے مالک کو بروقت دائر کی گئی اپیل کو بطور احتجاج حل کرنے کی اجازت دی جائے۔ آپ یہ بھی درخواست کر سکتے ہیں کہ فریقین مقدمے کی تاریخ سے پہلے تصفیہ پر بات چیت کریں۔

احتجاج کا حق لیز پر دی گئی زمین، عمارتوں اور ذاتی جائیداد پر لاگو ہوتا ہے۔ اگر آپ ایسی لیز پر ہیں جس میں آپ کو مالک کے پراپرٹی ٹیکسز ادا کرنے ہوں، تو آپ ARB کو جائیداد کی قیمت کے خلاف احتجاج کر سکتے ہیں۔

آپ صرف اس صورت میں احتجاج دائر کر سکتے ہیں جب جائیداد کا مالک ایسا نہ کرے۔

ARB ریویو بورڈ FAQs، پراپرٹی ٹیکس پیئر ریمیڈیز (PDF)، یا پراپرٹی ٹیکس پیئر ریمیڈیز (ہسپانوی ورژن) (PDF) پڑھیں جو ٹیکساس کمپٹرولر آفس کی جانب سے فراہم کردہ ہیں۔

پراپرٹی کا ٹیکس احتجاج اور اپیلیں ٹیکساس اے اینڈ ایم رئیل اسٹیٹ سینٹر کی پڑھیں۔

ایک ہوم اونرز رہنما کتاب (ویڈیو) اور سمال بزنسز کے لیے رہنما کتاب (ویڈیو) دیکھیں تاکہ آپ اپنا مقدمہ ARB سماعت میں پیش کریں۔