جنرل ضمانتی دستاویز کو سمجھنا

ٹیکساس میں عمومی ضمانتی دستاویزات کا جائزہ لینے کے لیے، دیکھیں Seller Beware: Understanding the General Warranty Deed۔

عمومی طور پر، ڈیڈ ایک ایسا دستاویز ہے جو جائیداد میں دلچسپی منتقل کرتا ہے۔ اگرچہ تمام دستاویزات میں وارنٹی کی زبان شامل نہیں ہوتی، لیکن تقریباً ہر دستاویز میں کچھ وارنٹیاں ضمنی طور پر شامل ہوتی ہیں۔ ٹیکساس پراپرٹی کوڈ کے مطابق جب بھی کسی دستاویز میں "grant" یا "convey" کے الفاظ استعمال کیے جائیں، تو گرانٹر (بیچنے والا) وعدہ کرتا ہے 1) کہ گرانٹر نے جائیداد کا کوئی حصہ کسی اور کو منتقل نہیں کیا، اور 2) کہ جائیداد بوجھ سے آزاد ہے (Section 5.023)۔

ضمنی وارنٹیز صرف ڈیڈ میں گرانٹی (خریدار) کو دی جاتی ہیں۔ یعنی وہ زمین سے منسلک نہیں ہیں۔ صرف فوری خریدار ہی گرانٹر کے خلاف مقدمہ کر سکتا ہے اگر وارنٹی کی خلاف ورزی ہو جائے۔

ایکسپریس وارنٹی خاص طور پر دستاویز میں بیان کی گئی ہیں۔ یہ ضمنی وارنٹیز کی طرح ہیں، لیکن یہ گرانٹی لینے والے اور بعد کے گرانٹی داروں کو زیادہ تحفظ فراہم کرتی ہیں، اور گرانٹر کو زیادہ ذمہ داری کا سامنا کرتی ہیں۔

جنرل ضمانتی دستاویز میں وارنٹی کچھ اس طرح ہوتی ہے:

اور گرانٹر اس کے ذریعے گرانٹر، گرانٹر کے وارثین، ایگزیکیوٹرز، اور منتظمین کو پابند کرتا ہے کہ وہ مذکورہ تمام اور منفرد جائیدادوں کو مذکورہ گرانٹی، اس کے وارثوں، اور تفویض کردہ افراد کو ہر اس شخص کے خلاف جو قانونی طور پر دعویٰ کرے یا دعویٰ کرنے کا ارادہ رکھتا ہو، یا اس کے کسی حصے کے خلاف ضمانت دیں اور ہمیشہ کے لیے دفاع کریں۔

اس کا کیا مطلب ہے؟ اس کا مطلب ہے کہ بیچنے والا خریدار کو کسی بھی ٹائٹل کی ناکامی پر معاوضہ دینے کی ضمانت دے رہا ہے، جو کہ بادشاہ کی زمین کے پیٹنٹ کے وقت سے شروع ہوتا ہے۔ ٹیکساس میں اس کا مطلب ہے اصل گرانٹ اسپین، میکسیکو، جمہوریہ ٹیکساس، یا ریاست ٹیکساس سے۔ اضافی طور پر، یہ وارنٹی زمین کے ساتھ منسلک ہوتی ہے، یعنی یہ زمین سے منسلک ہوتی ہے اور زمین کے ساتھ "چلتی" ہوتی ہے۔ دوسرے الفاظ میں، بیچنے والے کی ضمانت خریدار اور تمام بعد کے گرانٹی کنندگان کو دی جاتی ہے، اور اس میں تمام ٹائٹل نقائص شامل ہوتے ہیں، چاہے بیچنے والے کا ان سے کوئی تعلق نہ ہو اور نہ ہی اسے ان کا علم ہو، اور چاہے وہ 180 سال سے زیادہ پرانے ہوں۔

جب جنرل ضمانتی دستاویز دی جاتی ہے، تو گرانٹر وعدہ کرتا ہے کہ 1) گرانٹر گرانٹی لینے والے کو جائیداد پر تیسرے فریقین کے جائز دعووں (وارنٹی آف ٹائٹل) کے خلاف دفاع اور تحفظ فراہم کرے گا، اور 2) جائیداد پابندیوں (ذمہ داریوں کے خلاف معاہدہ) سے آزاد ہے۔

ذمہ داری وہ کوئی بھی رکاوٹ ہے جو زمین کی ملکیت کو تبدیل نہیں کرتی، لیکن زمین کی قدر یا استعمال کو کم کرتی ہے۔ مثالوں میں لیئنز، ٹیکس اسیسمنٹس، لیز، اور ایزمنٹس شامل ہیں۔

ضمنی اور واضح وارنٹیز میں مماثلتیں اور فرق نوٹ کریں۔ ضمنی وارنٹی صرف فوری گرانٹی لینے والے تک محدود ہے اور صرف یہ کہتی ہے کہ گرانٹر نے پہلے جائیداد کسی تیسرے شخص کو منتقل نہیں کی۔ ایکسپریس وارنٹی بہت زیادہ آگے جاتی ہے۔ یہ تمام بعد کے گرانٹی کنندگان تک پھیلا ہوا ہے اور ٹائٹل میں موجود ہر ممکنہ نقص کو کور کرتا ہے۔

وارنٹی منتقل کیے گئے ٹائٹل کو مضبوط یا بڑا نہیں کرتی۔ یہ اس بات کی ضمانت بھی نہیں دیتا کہ گرانٹر جائیداد کا مالک ہے۔ یہ صرف یہ وعدہ کرتا ہے کہ ٹائٹل کی ناکامی کی صورت میں گرانٹی کو معاوضہ دیا جائے گا۔

ٹائٹل کی وارنٹی کی خلاف ورزی اس وقت ہوتی ہے جب کسی تیسرے فریق کے پاس جائیداد پر جائز دعویٰ ہو — یعنی ٹائٹل کی ناکامی۔ مثال کے طور پر:

• بیچنے والے نے پہلے ہی جائیداد کا کچھ یا پورا حصہ کسی تیسرے فریق کو منتقل کر دیا ہو سکتا ہے۔
• سابقہ مالک نے ممکن ہے کہ پہلے جائیداد کا کچھ یا پورا حصہ کسی تیسرے فریق کو منتقل کر دیا ہو۔
• کسی تیسرے فریق نے جائیداد کی منتقلی کی تاریخ سے پہلے اس پر ناجائز قبضہ کر لیا ہو سکتا ہے۔
• تیسری فریق نے الگ چین آف ٹائٹل کے ذریعے ٹائٹل حاصل کیا ہو سکتا ہے۔

ٹائٹل کی ناکامی مکمل یا جزوی ہو سکتی ہے۔ ٹائٹل کی مکمل ناکامی اس وقت ہوتی ہے جب جائیداد میں کوئی دلچسپی دستاویز کے نتیجے میں گرانٹی کو منتقل نہیں ہوتی۔ جزوی ناکامی اس وقت ہوتی ہے جب جائیداد کے مفاد کا صرف ایک حصہ گرانٹی کو منتقل ہوتا ہے۔

اگر ملکیت مکمل طور پر ناکام ہو جائے تو ہرجانے وہ خریداری کی قیمت ہوتی ہے جو گرانٹر کو ادا کی جاتی ہے، سود کے ساتھ۔

اگر جزوی ناکامی ہو جائے تو نقصانات حالات پر منحصر ہوتے ہیں۔ اگر زمین کے کسی خاص حصے کی ملکیت ناکام ہو جائے، تو نقصانات کا حساب اس حصے کی قیمت معلوم کر کے کیا جاتا ہے جس کی ملکیت ناکام ہوئی ہے، اور یہ قیمت پورے زمین کی قیمت کے تناسب سے ہوتی ہے، پھر اس حاصل شدہ حصے کو خریداری کی قیمت سے ضرب دیا جاتا ہے۔

اگر غیر منقسم مفاد کے حوالے سے عنوان ناکام ہو جائے، تو نقصانات کا حساب اس طرح لگایا جاتا ہے کہ پورے زمین کے لیے گرانٹر کو ادا کی گئی قیمت کو اس وقت پورے زمین کے ایکڑ سے تقسیم کیا جاتا ہے تاکہ فی ایکڑ قیمت حاصل کی جا سکے، اور پھر اسے اس غیر منقسم مفاد کے فیصد سے ضرب دیا جاتا ہے جس کے لیے عنوان ناکام ہوا، جب تک کہ ناکام شدہ مفاد کی قیمت متاثر نہ ہو کیونکہ وہ غیر منقسم مفاد ہے۔

اگر گرانٹی مکمل ملکیت کسی تیسرے فریق سے جو قانونی مالک ہے خرید کر حاصل کرتا ہے، تو خریدار بقایا سود کی ادائیگی کی قیمت وصول کر سکتا ہے، لیکن یہ نقصانات پورے زمین کے لیے گرانٹر کو ادا کی گئی قیمت تک محدود ہوتے ہیں۔

گرانٹی دیگر اخراجات، ادا شدہ ٹیکس، اور وکیل کی فیس بھی وصول کر سکتا ہے۔

ذمہ داریوں میں لیئنز اور ٹیکس اسیسمنٹس شامل ہیں۔ ایزمنٹس یا استعمال پر پابندیاں بھی رکاوٹیں ہو سکتی ہیں۔ تاہم، ایزمنٹس اور پابندیاں اکثر وارنٹی سے مستثنیٰ ہوتی ہیں۔

جائیداد پر بوجھ کے خلاف معاہدے کی خلاف ورزی کی ایک مثال جائیداد پر قرض کا وجود ہے۔ تکنیکی طور پر خلاف ورزی اس وقت ہوتی ہے جب معاہدہ کیا جاتا ہے۔ تاہم، خریدار اس وقت تک مقدمہ نہیں کر سکتا جب تک 1) لین ہولڈر جائیداد ضبط نہ کر لے اور خریدار سے جائیداد لے لے، یا 2) خریدار لین کو فوج سے فراغت کرنے کے لیے ادائیگی نہ کرے۔ ایسی صورت میں، گرانٹر پر لین یا ذمہ داری فوج سے فراغت کرنے کے لیے درکار لاگت کا مقدمہ کیا جا سکتا ہے۔

اگر خلاف ورزی کسی رکاوٹ کی بنیاد پر ہو، جیسے کہ ایزمنٹ یا پابندی، تو نقصانات میں رکاوٹ کے بغیر جائیداد کی قیمت اور رکاوٹ کے ساتھ جائیداد کی قیمت کا فرق ہوتا ہے۔ یہ قدریں جائیداد کی منتقلی کے وقت حساب کی جاتی ہیں۔

لین دین کے فریقین کے پاس خطرات کو تقسیم کرنے کے کئی عام طریقے ہیں۔

وارنٹی کو محدود یا ختم کر دیں۔ اگر فریقین متفق ہوں تو خصوصی ضمانتی دستاویز استعمال کی جا سکتی ہے۔ خصوصی ضمانتی دستاویز میں، بیچنے والا ضمانتی دستاویز کو محدود کر کے اپنے خطرے کو کم کرتا ہے۔

ٹائٹل انشورنس۔ ایک رئیل اسٹیٹ بروکر یا سیلز پرسن کو ہر خریدار کو مشورہ دینا ہوتا ہے کہ خریدار کو 1) خریدار کے وکیل سے ٹائٹل کا خلاصہ چیک کروانا چاہیے، یا 2) ٹائٹل انشورنس پالیسی حاصل کرنی چاہیے۔