رہن میں امتیاز

جی ہاں۔ دو وفاقی قوانین، ایکول کریڈٹ اپرچونٹی ایکٹ (ECOA) اور فیئر ہاؤسنگ ایکٹ (FHA)، امتیاز کے خلاف تحفظات فراہم کرتے ہیں۔

ECOA نسل، رنگ، مذہب، قومیت، جنس، شادی کی حیثیت، عمر، یا آپ کو عوامی امدادی پروگرام سے آمدنی حاصل کرنے کی بنیاد پر کریڈٹ امتیاز کو ممنوع قرار دیتا ہے۔

قرض دہندگان بعض حالات میں آپ سے زیادہ تر معلومات طلب کر سکتے ہیں، لیکن وہ اسے آپ کو کریڈٹ دینے سے انکار کرنے یا آپ کے کریڈٹ کی شرائط مقرر کرنے کے لیے استعمال نہیں کر سکتے۔ انہیں کبھی بھی آپ کے مذہب کے بارے میں پوچھنے کی اجازت نہیں ہے۔

جو بھی شخص کریڈٹ دینے یا اس کی شرائط طے کرنے میں حصہ لیتا ہے، بشمول رئیل اسٹیٹ بروکرز جو فنانسنگ کا انتظام کرتے ہیں، اسے ECOA کی پابندی کرنی ہوگی۔

FHA رہائشی جائیداد سے متعلق لین دین کے تمام پہلوؤں میں امتیاز کی ممانعت کرتا ہے، جن میں شامل ہیں:

• رہائش خریدنے، تعمیر، مرمت یا بہتر بنانے کے لیے قرض دینا؛
• رہائشی جائیداد کی فروخت، بروکرنگ، یا تشخیص؛ اور
• رہائش فروخت کرنا یا کرایہ پر دینا۔

ایف ایچ اے نسل، رنگ، مذہب، جنس، قومی اصل، معذوری یا خاندانی حیثیت کی بنیاد پر امتیاز کو بھی ممنوع قرار دیتا ہے۔ اس کی تعریف یہ ہے کہ 18 سال سے کم عمر بچے والد یا والدہ یا قانونی سرپرست کے ساتھ رہتے ہیں، حاملہ خواتین، اور وہ لوگ جو 18 سال سے کم عمر بچوں کی تحویل حاصل کر رہے ہیں۔

اگر آپ مورگیج کے لیے خریداری کر رہے ہیں، تو قرض دینے والے کو یہ کرنا ہوگا:

• قابل اعتماد عوامی امداد کی آمدنی کو دیگر آمدنی کی طرح سمجھا جائے۔
• جز وقتی ملازمت، سوشل سکیورٹی، پنشنز، اور انیوٹیز سے قابل اعتماد آمدنی پر غور کریں۔
• اگر آپ یہ معلومات فراہم کرنا چاہتے ہیں تو قابل اعتماد نفقہ، بچوں کی مالی امداد، یا علیحدہ نفقہ کی ادائیگیوں پر غور کریں۔ قرض دینے والا یہ ثبوت مانگ سکتا ہے کہ آپ کو یہ آمدنی مستقل طور پر ملتی ہے۔
• اگر کو-سائنر کی ضرورت ہو تو اپنے شریکِ حیات کے علاوہ کسی اور کو کو-سائنر کے طور پر قبول کریں۔ اگر آپ اپنے شریکِ حیات کے ساتھ جائیداد کے مالک ہیں، تو ان سے ایسے دستاویزات پر دستخط کرنے کو کہا جا سکتا ہے جو آپ کو جائیداد کو رہن رکھنے کی اجازت دیں۔

اگر آپ مورگیج کی خریداری کر رہے ہیں تو قرض دینے والوں کو درج ذیل اقدامات نہیں کرنے چاہئیں:

• آپ کو مورگیج کے لیے درخواست دینے سے روکنا یا آپ کی درخواست کو آپ کی نسل، رنگ، مذہب، قومیت، جنس، شادی کی حیثیت، یا عمر کی بنیاد پر مسترد کرنا، یا اس وجہ سے کہ آپ کو عوامی امداد ملتی ہے۔
• اپنی جنس، نسل، یا قومی اصل کو مدنظر رکھیں، اگرچہ آپ سے یہ معلومات رضاکارانہ طور پر ظاہر کرنے کو کہا جائے گا تاکہ وفاقی اداروں کو امتیازی سلوک کے خلاف قوانین نافذ کرنے میں مدد ملے۔ تاہم، قرض دہندہ آپ کی امیگریشن حیثیت پر غور کر سکتا ہے اور یہ بھی دیکھ سکتا ہے کہ آیا آپ کو ملک میں اتنا وقت گزارنے کا حق ہے کہ آپ قرض ادا کر سکیں۔
• قرض پر مختلف شرائط یا ضوابط عائد کریں - جیسے زیادہ سود کی شرح یا زیادہ ڈاؤن پیمنٹ - جو آپ کی جنس، نسل یا دیگر ممنوعہ عوامل کی بنیاد پر ہوں۔
• آپ کو اس علاقے کی نسلی ساخت کی وجہ سے خریداری سے روکنے کی کوشش نہ کریں جہاں آپ رہنا چاہتے ہیں یا آپ کے خاندان بنانے کے منصوبوں کے بارے میں نہ پوچھیں، اگرچہ وہ آپ کے انحصار کرنے والوں سے متعلق اخراجات کے بارے میں سوالات کر سکتے ہیں۔
• اگر آپ قرض دینے والے کی شرائط پر پورا اترتے ہیں تو کو-سائنر کی ضرورت ہے۔

ممکنہ قرض دہندگان کو آپ کی آمدنی، اخراجات، قرضے اور کریڈٹ ہسٹری جیسے عوامل استعمال کر کے آپ کی مورگیج کی درخواست کا جائزہ لینے کا حق حاصل ہے۔ آپ اپنی درخواست کو ان بنیادی اقدامات کے ذریعے مضبوط بنا سکتے ہیں:

• مورگیج کے لیے درخواست دینے سے پہلے، اپنی کریڈٹ رپورٹ کی ایک کاپی حاصل کریں۔ فیئر کریڈٹ رپورٹنگ ایکٹ (FCRA) کے تحت تینوں قومی صارفین کی رپورٹنگ کمپنیوں - Equifax، Experian، اور TransUnion - میں سے ہر 12 ماہ بعد آپ کو آپ کی درخواست پر آپ کی کریڈٹ رپورٹ کی مفت کاپی فراہم کرنا ضروری ہے۔ اپنی رپورٹ منگوانے کے لیے annualcreditreport.com وزٹ کریں یا 1-877-322-8228 پر کال کریں۔
• اپنی رپورٹ پڑھیں تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ یہ درست اور تازہ ترین ہے۔ کریڈٹ رپورٹس میں بعض اوقات غلط معلومات شامل ہوتی ہیں، جیسے کہ وہ اکاؤنٹس جو آپ کے نہیں ہیں یا ادائیگی شدہ اکاؤنٹس جو غلط طور پر غیر ادا شدہ رپورٹ کیے گئے ہوں۔ اگر آپ کو غلطیاں ملیں تو انہیں متعلقہ صارف رپورٹ کرنے والی کمپنی سے چیلنج کریں اور قرض دینے والے کو تنازعہ کے بارے میں بتائیں۔
• اپنے بقایا قرضے صاف کریں۔ اپنی کریڈٹ رپورٹ کی درست معلومات استعمال کریں تاکہ ان کمپنیوں سے رابطہ کریں جن پر آپ مقروض ہیں، بقایا رقم کی تصدیق کریں، اور قرض کی ادائیگی یا کم کریں۔
• قرض دینے والے کو اپنی درخواست کی حمایت میں کوئی بھی معلومات فراہم کریں۔ مثال کے طور پر، بہت سے قرض دینے والے کے لیے مستقل ملازمت اہم ہے۔ اگر آپ نے حال ہی میں نوکری تبدیل کی ہے لیکن کئی سالوں سے اسی شعبے میں مسلسل ملازمت کر رہے ہیں، تو یہ معلومات اپنی درخواست میں شامل کریں۔ اگر آپ کو ماضی میں نوکری سے نکالے جانے یا زیادہ طبی اخراجات کی وجہ سے بل ادا کرنے میں مشکلات پیش آئی ہیں، تو قرض دینے والے کو ایک خط لکھیں جس میں آپ کے ماضی کے کریڈٹ مسائل کی وجوہات بیان کریں۔ اگر آپ قرض دینے والے سے اس معلومات کو مدنظر رکھنے کو کہیں تو انہیں ایسا کرنا ہوگا۔
• ماہانہ ادائیگی کا اندازہ لگائیں جو آپ برداشت کر سکتے ہیں۔ یہ معلومات پہلے سے جاننا آپ کو اپنے بجٹ کے مطابق قرض کے لیے درخواست دینے میں مدد دے گی۔
• اپنی ڈاؤن پیمنٹ کا تعین کریں۔ آپ کی ڈاؤن پیمنٹ کی رقم یہ طے کر سکتی ہے کہ آپ کس قسم کے قرضوں کے لیے اہل ہیں۔

بہترین قرض کی شرائط کو یقینی بنانے کے لیے:

• کئی قرض دینے والے اداروں سے خریداری کرنے پر غور کریں تاکہ آپ ان کی فیس کا موازنہ کر سکیں۔ قیمتوں کا موازنہ کرتے وقت، اپنے قرض پر عائد تمام فیسوں کے ساتھ ساتھ سود کی شرح کو بھی دیکھنا یاد رکھیں۔
• لون آفیسر یا بروکر سے پوچھیں کہ کیا اس دن جو ریٹ وہ آپ کو بتاتے ہیں، وہ سب سے کم ہے۔ لون آفیسر یا بروکر غالباً قرض دینے والا کی جانب سے جاری کردہ مورگیج ریٹس کی فہرست کی بنیاد پر پیشکش کر رہا ہوتا ہے۔ فہرست دیکھنے کی درخواست کریں، جسے "ریٹ شیٹ" کہا جاتا ہے۔ چاہے آپ کو یہ اندرونی کمپنی دستاویز دیکھنے کی اجازت ہو یا نہ ہو، اگر آپ کو شک ہے کہ آپ کو دستیاب سب سے کم شرحیں نہیں دی جا رہیں، تو کم شرح کے لیے بات چیت کرنے یا کسی دوسرے قرض دینے والا یا بروکر کے پاس جانے پر غور کریں۔
• مذاکرات قابل قبول ہیں اور یہ عمل کا حصہ ہیں۔ آپ کے قرض کی بہت سی فیسیں، جیسے کہ ابتدائی، درخواست اور پراسیسنگ فیس، قابل گفت و شنید ہو سکتی ہیں۔ اپنے لون آفیسر یا بروکر سے پوچھیں کہ وہ آپ کے قرض کی ہر فیس کی وضاحت کریں اور یہ بتائیں کہ کیا رقم لچکدار ہے۔

اگر آپ کو لگتا ہے کہ کسی قرض دہندہ نے آپ کی قرض کی درخواست مسترد کر دی ہے، قرض کے لیے زیادہ چارج کیا ہے، یا غیر قانونی امتیاز کی بنیاد پر آپ کو کم موافق شرائط پیش کی ہیں، تو آپ کچھ اقدامات کر سکتے ہیں:

• کسی بھی خلاف ورزی کی اطلاع متعلقہ سرکاری ادارے کو دیں۔ اگر قرض دہندہ آپ کی درخواست مسترد کر دیتا ہے، تو اسے آپ کو اس ایجنسی کا نام اور رابطہ معلومات بتانی ہوں گی جس سے آپ اپنے خدشات رپورٹ کرنے کے لیے رابطہ کر سکتے ہیں۔

• کنزیومر فنانشل پروٹیکشن بیورو کی ویب سائٹ پر ECOA کی خلاف ورزی کی شکایت درج کروائیں یا 855-411-2372 پر کال کریں۔

• امریکی محکمہ ہاؤسنگ اینڈ اربن ڈیولپمنٹ (HUD) کی ویب سائٹ پر FHA کی خلاف ورزی کی شکایت درج کریں یا FHEO انٹیک اسپیشلسٹ سے 1-800-669-9777 یا 1-800-877-8339 (TTY) پر بات کریں۔ فیئر ہاؤسنگ ایکٹ کی تفصیلات کے لیے، Office of Fair Housing and Equal Opportunity سے رابطہ کریں۔

• اپنے خدشات قرض دہندہ کو رپورٹ کریں۔ کبھی کبھار آپ قرض دہندہ کو قائل کر سکتے ہیں کہ وہ آپ کی درخواست پر دوبارہ غور کریں۔

• قرض دہندہ کے خلاف وفاقی ڈسٹرکٹ کورٹ میں مقدمہ دائر کرنے پر غور کریں۔ اگر آپ جیت جاتے ہیں تو آپ اپنے اصل نقصانات وصول کر سکتے ہیں۔ عدالت بعض حالات میں آپ کو تعزیری ہرجانہ دے سکتی ہے۔ آپ معقول وکیل کی فیس اور عدالت کے اخراجات بھی وصول کر سکتے ہیں۔ یا آپ ایسے لوگوں کو تلاش کرنے پر غور کر سکتے ہیں جن کا دعویٰ اسی طرح ہو اور مل کر اجتماعی مقدمہ دائر کریں۔

مزید جانیں مورگیج امتیازی سلوک اور مارگیج کے لیے خریداری کے عمومی سوالات کے صفحات پر، FTC کی ویب سائٹ پر۔