گھر خریدنا: مشکلات اور دھوکہ دہی سے بچنا

یقینی بنائیں کہ آپ تمام شرائط کو پڑھیں اور ان دستاویزات کو سمجھیں جن پر آپ دستخط کرتے ہیں۔ 

دستاویزات میں فریقین کی ذمہ داریاں بیان کی گئی ہیں۔ تمام ادائیگیوں، جرمانوں اور دیگر شرائط سے آگاہ رہیں۔

اپنے مالی حالات کو حقیقت پسندانہ طور پر سمجھیں۔

ایسی جائیداد خریدنا جو آپ کی قیمت سے باہر ہو، ادائیگیوں کو مشکل بنا سکتا ہے اور حق ملکیت کی ضبطی کا باعث بن سکتا ہے۔ اگر آپ کو یقین نہیں ہے تو کسی مالی ماہر یا امریکی محکمہ ہاؤسنگ اینڈ اربن ڈیولپمنٹ (HUD) سے منظور شدہ مشیر سے رابطہ کریں۔ HUD سے منظور شدہ مشیر گھر خریدنے اور دیگر متعلقہ موضوعات پر مفت یا کم قیمت مشورہ فراہم کرتے ہیں۔

سود کی شرح میں غیر متوقع تبدیلیوں سے بچیں۔

• ایسے بیچنے والے یا قرض دینے والے سے محتاط رہیں جو یہ واضح نہ ہو کہ شرح سود کیا وصیت ہوگی اور شرح سود مقررہ ہے یا متغیر۔ 
• ایسی پیشکشیں جو "کم ماہانہ ادائیگیوں" پر حد سے زیادہ زور دیتی ہیں، مکمل تصویر نہیں دکھا سکتیں۔
• متغیر سود کی شرحیں وقت کے ساتھ بڑھ سکتی ہیں۔ سود کی شرح میں چند فیصد اضافہ بھی آپ کی ماہانہ ادائیگی میں سینکڑوں ڈالر کا اضافہ کر سکتا ہے، خاص طور پر شروع میں جب آپ کے پاس بڑا بیلنس ہو۔

ادائیگیوں میں بے تحاشا اضافے اور قرض جمع ہونے سے بچیں۔

کچھ قرض دینے والے انتہائی کم ابتدائی ماہانہ ادائیگیوں کے ساتھ مورگیجز پیش کرتے ہیں۔ ابتدائی طور پر ادائیگیاں اتنی کم ہونے کی وجہ یہ ہے کہ مورگیج کم شرح سود سے شروع ہوتا ہے اور آپ کی ادائیگیاں سود کا صرف کچھ حصہ ہی کور کرتی ہیں۔

چونکہ غیر ادا شدہ سود خود مورگیج کا حصہ بن جاتا ہے، اور سود کی شرح بڑھ جاتی ہے، آپ کی ادائیگیاں دوگنی یا تین گنا ہو سکتی ہیں۔

جب تک آپ ایسی ادائیگیاں نہیں کرتے جو جمع شدہ سود کو کور کریں اور اصل رقم ادا کریں، آپ خود کو قرض کے جمع ہونے کے چکر میں پائیں گے بغیر ایکویٹی بنائے۔

غیر ظاہر شدہ اخراجات پر نظر رکھیں۔

ٹیکس: بہت سے گھر خریدنے والے خریداری کے مہینوں بعد یہ دریافت کرتے ہیں کہ انہیں سینکڑوں یا ہزاروں ڈالر کے پراپرٹی ٹیکسز واجب الادا ہیں۔ ہر قرض دینے والا ماہانہ قسط میں پراپرٹی ٹیکسز شامل نہیں کرتا۔ بندش سے پہلے معلوم کریں کہ آیا ٹیکس ماہانہ ادائیگی میں شامل ہوں گے یا آپ کو ٹیکس الگ سے ادا کرنا ہوگا۔

آپ کاؤنٹی کے اپریزل ڈسٹرکٹ سے رابطہ کر کے ٹیکس کی رقم کا اندازہ لگا سکتے ہیں۔ زیادہ تر کاؤنٹیز آن لائن ٹیکس کی معلومات فراہم کرتی ہیں۔ نئے گھروں کے لیے جن کا ٹیکس ریکارڈ نہیں ہے، اسی علاقے میں اسی طرح کے گھروں پر پراپرٹی ٹیکسز کے بارے میں اپریزل ڈسٹرکٹ سے رابطہ کریں۔

انشورنس: قرض دینے والے خریداروں سے ہوم اونرز انشورنس کا تقاضا کرتے ہیں۔ اگرچہ کچھ مورگیجز میں ماہانہ ادائیگی کے حصے کے طور پر ہوم اونرز انشورنس شامل ہوتی ہے، دیگر میں آپ سے پریمیم حاصل کرنے اور الگ سے ادا کرنے کا تقاضا ہوتا ہے۔

یاد رکھیں کہ ٹیکس اور انشورنس ہر سال بڑھ سکتے ہیں، اس لیے مقررہ شرح سود کے باوجود آپ کی ماہانہ ادائیگی بڑھ سکتی ہے۔

قرض کی درخواستوں میں کبھی بھی آمدنی یا اثاثے جعلی نہ کریں۔

ایسے کسی بھی قرض دینے والے سے بچیں جو آپ سے آپ کی قرض کی درخواست میں آمدنی یا اثاثے جعلسازی کرنے کو کہے۔ بہت سے قرض دینے والے جائز قرضے "بیان شدہ" آمدنی (ایسی آمدنی جس کے لیے آپ کے پاس کوئی دستاویزات نہیں ہوتیں) کی بنیاد پر دیتے ہیں۔ لیکن اگر کوئی لون آفیسر آپ کو اپنی آمدنی کے بارے میں جھوٹ بولنے کا مشورہ دے، تو ان کا استعمال نہ کریں۔ آپ کو قرض کی درخواست میں جھوٹ بولنے پر فوجداری الزامات کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ ایجنٹس خریداروں اور فروخت کنندگان کے درمیان جائیداد کے لین دین کا انتظام کرتے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ ایجنٹس اپنے کلائنٹس کو گھر خریدنے یا فروخت کے پورے عمل سے گزارتے ہیں، ہر مرحلے پر قیمتی علم اور معلومات فراہم کرتے ہیں۔ عام طور پر جب گھر کا سودا مکمل ہوتا ہے تو انہیں کمیشن ملتا ہے۔

لسٹنگ ایجنٹس بمقابلہ خریدار کے ایجنٹس

جو ایجنٹس فروخت کنندگان کی نمائندگی کرتے ہیں انہیں لسٹنگ ایجنٹس بھی کہا جاتا ہے۔ خریداروں کی نمائندگی کرنے والے ایجنٹس کو خریداروں کے ایجنٹس کہا جاتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ ایجنٹس لسٹنگ ایجنٹ اور خریدار کے ایجنٹ دونوں ہو سکتے ہیں، لیکن عام طور پر ایک ہی رئیل اسٹیٹ لین دین کے لیے نہیں ہوتے۔

تخمینہ کار اور معائنہ کار آپ کو جائیداد کی حالت اور قیمت کا صاف گو جائزہ دیتے ہیں۔ چاہے آپ گھر کی ادائیگی کیسے بھی کریں، گھر کا پیشہ ورانہ انداز میں تخمینہ لگوانا اور معائنہ کروانا ضروری ہے۔ یہ پیشہ ور افراد قرض دینے والا یا رئیل اسٹیٹ ایجنٹ سے آزاد ہونے چاہئیں۔ ان لوگوں سے ہوشیار رہیں جو اصرار کریں کہ آپ "ان کے" اپریزر یا انسپکٹر کو استعمال کریں۔

سروئیرز جائیداد پر ٹوپوگرافک سروے کرتے ہیں۔ سروے کرنے والے جائیداد کی قانونی تاریخ کا سراغ لگا سکتے ہیں، جس میں جائیداد کی حدود، پلاٹنگ کی پابندیاں، اور زوننگ کے ضوابط شامل ہیں۔

ٹائٹل کمپنی جائیداد کی قانونی حیثیت کی تحقیق کرتی ہے اور ٹائٹل انشورنس جاری کرتی ہے۔

ٹائٹل کمپنی اس بات کو یقینی بناتی ہے کہ فروخت کنندہ جائیداد کا جائز مالک یا نمائندہ ہے۔ ٹائٹل کمپنی آپ کو بتائے گی کہ کیا کسی اور کے پاس جائیداد پر قانونی دعوے (لینز) ہیں، جیسے کہ غیر ادا شدہ ٹیکس یا پچھلے مالک کی طرف سے غیر ادا شدہ رہن۔

یہ ضروری ہے کہ آپ کسی آزاد ٹائٹل کمپنی کو شامل کریں، کیونکہ آپ کو پچھلے مالک کی طرف سے کئی غیر حل شدہ قرضوں کا ذمہ دار ٹھہرایا جا سکتا ہے۔ ایسے بیچنے والے یا ایجنٹ پر بھروسہ نہ کریں جو آپ کو ٹائٹل کمپنی استعمال کرنے سے گریز کرنے پر اصرار کرے۔

آپ کو ٹائٹل انشورنس کی ادائیگی کرنی ہوگی، لیکن اکثر یہ قرض میں شامل کی جا سکتی ہے۔

کچھ لوگ قرض تلاش کرنے میں مدد کے لیے مورگیج ایجنٹس، جنہیں بروکرز بھی کہا جاتا ہے، کا استعمال کرتے ہیں۔ بروکر قرض جاری نہیں کرتا۔ اس کے بجائے، بروکر کو کمیشن ملتا ہے جب آپ ان مارگیج کمپنیوں میں سے کسی سے قرض قبول کرنے پر رضامند ہو جاتے ہیں جن کی وہ نمائندگی کرتے ہیں۔

فیصلہ کریں کہ آپ بروکر استعمال کرنا چاہتے ہیں یا خود قرض دینے والے سے رابطہ کرنا چاہتے ہیں۔

ایسے مارگیج بروکرز سے بچیں جو بھاری ابتدائی فیس لیتے ہیں اور "گارنٹی" دیتے ہیں کہ وہ آپ کو قرض دلائیں گے۔ یقین دہانی کریں کہ بروکر لائسنس یافتہ ہے۔ ایسے بروکرز سے بچیں جو آپ کو فیس ڈسکلوزر فارم نہیں دیتے۔ اس کے علاوہ، پوچھیں کہ کیا بروکر کو "ییلڈ اسپریڈ پریمیم" دیا جائے گا، کیونکہ اس سے آپ کے اخراجات بڑھ سکتے ہیں۔

رہن کمپنیاں جائیداد خریدنے کے لیے قرض فراہم کرتی ہیں۔ کمرشل بینک اور بعض اوقات کریڈٹ یونینز بھی ہوم لون جاری کرتے ہیں۔ ایک رہن کمپنی یا بینک اکثر قرض کو کسی دوسرے ادارے کو "بیچ" دیتا ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ آپ اپنی ماہانہ ادائیگیاں کہاں ادا کرتے ہیں، وہ بدل سکتا ہے۔

وکلاء یا اکاؤنٹنٹس جو آپ کی نمائندگی کرتے ہیں، جائیداد کے لین دین میں آپ کی مدد کر سکتے ہیں۔ وہ بنیادی دستاویزات کا جائزہ لیتے ہیں اور خریداری کے عمل کے ساتھ ساتھ آپ کے طویل مدتی حقوق اور ذمہ داریوں کی وضاحت کر سکتے ہیں۔

جی ہاں۔ دستاویزات کے معاہدے، جنہیں کبھی کبھار "کرایہ سے خریدنے" کے مالیاتی انتظامات بھی کہا جاتا ہے، ٹیکساس میں قانونی ہیں۔

اقساط پر جائیداد کی خریداری کا معاہدہ اور روایتی خریداری کے معاہدے میں اہم فرق یہ ہے کہ اقساط پر جائیداد کی خریداری کا معاہدہ کے تحت عام طور پر آپ کو جائیداد میں فوری ایکویٹی نہیں ملتی جب آپ ادائیگیاں کرتے ہیں۔

ایکویٹی گھر کی قیمت اور واجب الادا رقم کے درمیان فرق ہے۔

اقساط پر جائیداد کی خریداری کا معاہدہ کے تحت، خریدار کو صرف اس وقت ایکویٹی سود حاصل ہوتا ہے جب اس نے قرض کا 40٪ یا اس سے زیادہ ادا کر لیا ہو، یا 48 ماہانہ ادائیگیاں کی ہوں۔

عام طور پر، اگر خریدار نوٹ کے بیلنس اور ڈیڈ آف ٹرسٹ کے لیے پرومیسری نوٹ فراہم کرتا ہے، تو بیچنے والے کو 10 دن کے اندر ضمانتی دستاویز فراہم کرنی ہوتی ہے یا ایسی وضاحت فراہم کرنی ہوتی ہے جو قانونی طور پر یہ جواز فراہم کرے کہ بیچنے والا ضمانتی دستاویز کیوں فراہم نہیں کر رہا۔

ڈیڈ کے معاہدے میں سخت شرائط بھی شامل ہو سکتی ہیں۔ کچھ صارفین جن کے پاس اقساط پر جائیداد کی خریداری کا معاہدہ ہے، انہوں نے اپنے گھر اس لیے کھو دیے ہیں کیونکہ وہ ایک قسط میں چند دن تاخیر سے آئے تھے۔ اس کا مطلب یہ تھا کہ سالوں تک بروقت ادائیگیاں کرنے کے باوجود، معاہدے نے انہیں سرمایہ کاری میں کسی حصے کے بغیر جائیداد چھوڑنے پر مجبور کیا۔ کچھ صورتوں میں، بیچنے والے کو رسمی حق ملکیت کی ضبطی بھی لانے کی ضرورت نہیں پڑتی۔ لہٰذا یہ انتہائی اہم ہے کہ آپ کو بالکل معلوم ہو کہ آپ کس قسم کے معاہدے پر دستخط کر رہے ہیں اور یہ یقینی بنائیں کہ آپ تمام شرائط پوری کر سکتے ہیں۔

مزید معلومات کے لیے ایگزیکیوٹری کنٹریکٹس اور لیز ٹو اون رئیل اسٹیٹ دیکھیں۔

وہ صارفین جو اپنے گھر کو ری فنانس کرتے ہیں، اگر وہ نئے قرض کی شرائط نہیں پڑھتے تو مشکل میں پڑ سکتے ہیں۔ کچھ قرضے "کم ماہانہ ادائیگیوں" کا اشتہار دیتے ہیں، لیکن ان کی شرح سود متغیر ہوتی ہے جو چند سالوں بعد بہت بڑھ جاتی ہے۔ اگر آپ متغیر شرح سود والا قرض منتخب کرتے ہیں، تو قرض دینے والے سے کہیں کہ شرح کے کئی بار ایڈجسٹ ہونے کے بعد ماہانہ ادائیگیاں کیا وصیت ہوں گی۔

کچھ غیر ایماندار ری فنانسنگ کمپنیاں آپ پر اصرار کر سکتی ہیں کہ آپ "ان" کے جائزہ لینے والوں کو استعمال کریں، جو گھر کی قیمت زیادہ بتاتے ہیں۔ اگر آپ گھر کی اصل قیمت سے زیادہ قرض لیتے ہیں تو آپ کو بڑی قسطیں ادا کرنی پڑ سکتی ہیں یا آپ کو اپنے گھر کو کم قیمت پر بیچنے پر مجبور کیا جا سکتا ہے۔

بہت سی ری فنانسنگ کمپنیاں "پری پیمنٹ جرمانہ" کے ساتھ قرضے پیش کرتی ہیں۔ اس کا مطلب ہے کہ پہلے چند سالوں میں قرض سے نکلنے کے لیے آپ کو بڑی رقم ادا کرنی ہوگی۔ پوچھیں کہ کیا یہ آپ کے قرض میں شامل ہے، اور اسے ہٹوانے کی کوشش کریں۔ پیشگی ادائیگی کے جرمانے کے بغیر قرضے آپ کو پہلے چند سالوں میں اپنا گھر بیچنے یا ری فنانس کرنے کی زیادہ لچک دیتے ہیں۔

ہمیشہ کسی ٹائٹل کمپنی کا استعمال کریں۔ کچھ دھوکہ باز خریداروں کے سامنے خود کو "آزاد اور صاف" گھر مالکان کے طور پر پیش کرتے ہیں جو اپنا گھر بیچنا چاہتے ہیں۔ اگر ٹائٹل سرچ نہ کی جائے تو وہ آپ کو ایک ایسی جائیداد بیچ سکتے ہیں جو اکثر بڑے ٹیکس لین کے ساتھ ہوتی ہے۔ اگر ایسا ہوا تو آپ اپنا گھر اور اپنی رقم کھو سکتے ہیں۔

ٹائٹل کمپنیاں اس بات کو یقینی بناتی ہیں کہ خریدار پراپرٹی کے قانونی مالک یا مجاز ایجنٹ سے معاملہ کر رہا ہے۔ وہ خریدار کو جائیداد سے متعلق قرضوں یا دیگر قانونی مسائل کے بارے میں بھی آگاہ کرتے ہیں۔ یقینی بنائیں کہ آپ براہ راست ٹائٹل کمپنی سے رابطہ کریں۔ کسی فنانسنگ کمپنی یا بیچنے والے پر بھروسہ نہ کریں جو درمیانی کردار ادا کرنے پر اصرار کرتا ہے۔

مزید جاننے کے لیے قرض اور رہن کے فراڈ کے صفحے اور گھر خریدنے: خطرات سے بچاؤ اور فراڈ کے صفحے پر جائیں، جو Texas Office of the وکیل جنرل Consumer Protection Division کی جانب سے فراہم کیا گیا ہے۔