یہاں سیکھیں کہ ٹیکساس میں جائیداد کی ملکیت کیسے قائم کی جائے تاکہ وراثتی تصدیق کورٹ سے گزرنے کی ضرورت کم ہو۔ اختیارات میں مشترکہ ملکیت، موت پر ادائیگی کے قابل تعینات، انتقال پر موت کے دستاویزات، شادی سے پہلے کے معاہدے، زندگی کا انشورنس، اور بقا کے حقوق کے ساتھ کمیونٹی پراپرٹی شامل ہیں۔
لفظ "probate" کو اس طرح سمجھیں جس کا مطلب ہے "ٹائٹل کی منتقلی۔" جائیداد کے کئی طریقے ہیں جن سے جائیداد کی ملکیت ہو سکتی ہے تاکہ جب کوئی شخص فوت ہو جائے تو جائیداد خود بخود خاندان یا شریک مالک کو منتقل ہو جائے بغیر اس کے کہ اسے عدالت میں وراثتی تصدیق کے لیے درخواست دینی پڑے۔
جائیداد کی دو بنیادی اقسام ہیں۔ کسی شخص کے پاس ذاتی جائیداد یا غیر منقولہ جائیداد ہو سکتی ہے۔
جائیداد یا تو الگ جائیداد ہوتی ہے یا مشترکہ جائیداد۔ الگ جائیداد غیر شادی شدہ شخص کی ملکیت ہوتی ہے یا شادی سے پہلے کسی شخص کی ملکیت ہوتی ہے۔ شادی شدہ شخص کو دیا گیا تحفہ یا وراثت علیحدہ جائیداد ہوتی ہے۔ شادی کے دوران شادی شدہ شخص ازدواجی جائیداد حاصل کرتا ہے۔
کسی شخص کی کل جائیداد کو اسٹیٹ کہا جاتا ہے۔ شادی شدہ جوڑے کی کمیونٹی اسٹیٹ دونوں افراد کی مشترکہ ملکیت ہوتی ہے۔ دوسرے الفاظ میں، ہر شریکِ حیات کمیونٹی اسٹیٹ کا نصف مالک ہوتا ہے۔ جب کوئی شادی شدہ شخص فوت ہو جاتا ہے تو کمیونٹی اسٹیٹ کا صرف آدھا حصہ دیا جا سکتا ہے کیونکہ باقی آدھا اب بھی زندہ شریکِ حیات کی ملکیت ہوتا ہے۔ وہ شریکِ حیات جو فوت ہو چکا ہے (جسے مرحوم کہا جاتا ہے) کمیونٹی اسٹیٹ کے نصف کے علاوہ ایک الگ جائیداد کا مالک ہو سکتا ہے۔
ذیل میں جائیداد کی ملکیت کے طریقوں کی فہرست ہے:
جی ہاں۔ شادی سے پہلے کی ملکیت الگ جائیداد ہوتی ہے۔ وہ جائیداد جو کسی شادی شدہ شخص کو تحفے میں دی جاتی ہے یا اسے وراثت میں ملتی ہے، وہ بھی الگ ملکیت ہوتی ہے۔
اگر کوئی شخص وصیت کے بغیر فوت ہو جائے تو قانون یہ فیصلہ کرتا ہے کہ جائیداد کیسے تقسیم کی جائے۔ جو شخص فوت ہو چکا ہے اسے مرحوم کہا جاتا ہے۔ جب کوئی شادی شدہ شخص فوت ہو جاتا ہے، تو اس کے زندہ شریکِ حیات کو زندہ شریکِ حیات کہا جاتا ہے۔
مثال کے طور پر، اگر کوئی شادی شدہ شخص وصیت کے بغیر فوت ہو جاتا ہے، تو قانون کہتا ہے کہ مرحوم کی مشترکہ جائیداد زندہ بچ جانے والے شریکِ حیات کو جاتی ہے اگر:
ایک درست وصیت یہ طے کرتی ہے کہ کسی شخص کی جائیداد کو اس کے انتقال کے بعد کیسے سنبھالا جائے۔ تاہم، وصیت کو وراثتی تصدیق میں داخل کرنا ضروری ہے تاکہ کسی جائیداد کا ٹائٹل تبدیل کیا جا سکے۔ اس کا مطلب ہے کہ وصیت کو وراثتی تصدیق کے لیے قبول کرنے کی درخواست اس وراثتی تصدیق کورٹ میں جمع کرانی ہوگی جہاں وہ شخص رہتا یا فوت ہوا تھا یا اس کاؤنٹی میں جہاں جائیداد واقع ہے، اور وراثتی تصدیق جج کو یہ ثابت کرنا ہوتا ہے کہ وصیت درست ہے۔ وراثتی تصدیق کورٹ میں درخواست دینے کی لاگت کاؤنٹی کے لحاظ سے مختلف ہوتی ہے۔ زیادہ تر وراثتی تصدیق عدالتیں خود سے مقدمہ دائر کرنے والوں کی اجازت نہیں دیتیں، یعنی آپ کو وکیل کی خدمات حاصل کرنا ہوں گی۔ یہ لاگت میں اضافہ کرتا ہے۔ اپنے خاندان کے لیے پیسے بچانے کے لیے، بہت سے لوگ جائیداد رکھنے کی کوشش کرتے ہیں تاکہ وصیت کی وراثتی تصدیق کی ضرورت نہ پڑے۔ مثال کے طور پر، اگر کوئی شادی شدہ شخص فوت ہو جائے اور جوڑے کی جائیداد کو بقا کا حق حاصل ہو، تو جائیداد خود بخود زندہ بچ جانے والے شریکِ حیات کو منتقل ہو جاتی ہے۔
جی ہاں۔ ستمبر 1, 2015 کے مطابق، ٹیکساس کا قانون کہتا ہے کہ مالک Transfer on Death Deed (TODD) تیار کر سکتا ہے۔ TODD مالک— یعنی ٹرانسفرر—کو اجازت دیتا ہے کہ وہ ایک فائدہ اٹھانے والے کا نام بتا سکے جو منتقلی کنندہ کے انتقال کے بعد دستاویز میں بیان کردہ جائیداد وصول کرے گا۔ TODD کو اس کاؤنٹی کے ڈیڈ ریکارڈز میں درج ہونا چاہیے جہاں جائیداد واقع ہے، اس سے پہلے کہ منتقل کرنے والے کی وفات ہو جائے۔
جی ہاں۔ جب تک آپ— Transferor—زندہ ہیں، کچھ نہیں بدلتا۔ آپ اب بھی مکمل مالک ہیں، یعنی آپ کو جائیداد کی دیکھ بھال اور ٹیکس ادا کرنا جاری رکھنا ہوگا جب تک کہ آپ نے انہیں مؤخر نہ کیا ہو۔ اگر آپ کو ضرورت ہو تو آپ جائیداد بھی بیچ سکتے ہیں۔ اگر جائیداد فروخت ہو چکی ہے تو آپ کی موت پر فائدہ اٹھانے والے کو کچھ نہیں ملے گا۔
ایک TODD حکمرانی کرے گا؛ یہ وصیت پر حکمرانی کرتا ہے۔ اگر آپ کی وصیت میں لکھا ہے کہ پراپرٹی A "میری بیٹی" کو جائے گی اور TODD میں "میرا بیٹا" پراپرٹی A کا فائدہ اٹھانے والا نامزد کیا گیا ہے، تو آپ کا بیٹا نیا مالک ہوگا چاہے دونوں دستاویزات میں سے کوئی بھی پہلے تیار کی گئی ہو۔ پراپرٹی A کا ٹائٹل بغیر وراثتی تصدیق کے منتقل ہو سکتا ہے۔
جائیداد، چاہے رہن کے ساتھ ہو یا بغیر، موت کے وقت منتقل کی جا سکتی ہے جب مالک صحیح طریقے سے TODD تیار اور ریکارڈ کرے۔ یہ صرف اپنے گھر تک محدود نہیں ہے۔
جو لوگ شادی کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں، وہ ایک تحریری قبل از شادی معاہدہ تیار کر سکتے ہیں جس میں کہا گیا ہو کہ کچھ جائیداد شادی کے بعد بھی الگ ہی رہے گی۔ جب تک وصیت میں یہ نہ ہو کہ جائیداد کس کو ملے گی، شادی سے پہلے معاہدے میں ذکر شدہ جائیداد زندہ شریکِ حیات کو نہیں ملے گی۔
مشترکہ کرایہ داری کا مطلب ہے کہ ایک سے زیادہ افراد کسی خاص جائیداد کے مالک ہوتے ہیں۔ غیر منقولہ جائیداد (زمین) اور ذاتی جائیداد (اشیاء) دونوں مشترکہ طور پر ملکیت رکھی جا سکتی ہیں۔
مشترکہ کرایہ داری کی دو اقسام ہیں۔ لوگ مشترکہ کرایہ دار یا مشترکہ کرایہ دار کے طور پر جائیداد کے مالک ہو سکتے ہیں جن کے پاس بقا کا حق ہوتا ہے۔ مشترکہ کرایہ داری میں، جب ایک مالک فوت ہو جاتا ہے، تو اس کی جائیداد کا حصہ مرحوم کے وارثوں یا مرحوم کی وصیت میں نامزد افراد کو منتقل ہو جاتا ہے۔ مشترکہ کرایہ داری میں بقا کے حق کے ساتھ، جب کوئی مالک فوت ہو جاتا ہے تو اس کا حصہ دوسرے مالکان کو منتقل ہو جاتا ہے۔
مشترکہ کرایہ داری کو بقا کے حق کے ساتھ ایک تحریری معاہدے کے ذریعے قائم کیا جانا چاہیے۔
جب شادی شدہ شخص کے بچے زندہ شریکِ حیات کے بچے نہیں ہوتے، تو کمیونٹی کی جائیداد کا آدھا حصہ خود بخود زندہ شریکِ حیات کو نہیں جاتا جب وہ شخص فوت ہو جائے۔ ٹیکساس میں، شادی شدہ جوڑا تحریری طور پر اتفاق کر سکتا ہے کہ جب ایک شخص فوت ہو جائے تو ان کی مشترکہ جائیداد کا پورا یا کچھ حصہ زندہ بچ جانے والے شریکِ حیات کو جائے گا۔ اسے حق بقا کا معاہدہ کہا جاتا ہے۔ بقا کے حق کا معاہدہ اس کاؤنٹی کورٹ کے ریکارڈز میں جمع کروانا ضروری ہے جہاں جوڑا رہتا ہے۔ یہ شادی شدہ جوڑوں کے لیے ایک طریقہ ہو سکتا ہے کہ وہ معاہدے میں درج تمام مشترکہ جائیداد کو خود بخود زندہ بچ جانے والے شریکِ حیات کی ملکیت بنا سکیں، بغیر وراثتی تصدیق کورٹ جانے کی ضرورت کے۔
عام طور پر، مشترکہ بینک اکاؤنٹس کی دو اقسام ہوتی ہیں۔ اگر مشترکہ اکاؤنٹ کے تمام فریقین زندہ ہیں اور یہ مالک A یا مالک B کے نام سے قائم ہے، تو مالک A یا مالک B اکاؤنٹ سے رقم نکال سکتے ہیں بغیر دوسرے مالک کی اجازت کے۔ اگر اکاؤنٹ مالک A اور مالک B کے نام سے بنایا گیا ہو، تو دونوں مالکان کو اکاؤنٹ سے رقم نکالنے کے لیے دستخط کرنا ضروری ہیں۔
مالیاتی اکاؤنٹس رکھنے کا ایک اور طریقہ جس سے وہ بغیر وراثتی تصدیق کے خود بخود pass ہو جائیں گے، اسے پے ایبل آن ڈیتھ (POD) کہا جاتا ہے۔ پے ایبل آن ڈیتھ اکاؤنٹس مشترکہ اکاؤنٹس نہیں ہوتے کیونکہ آپ کی زندگی کے دوران آپ کو اکاؤنٹ کی مکمل ملکیت حاصل ہوتی ہے۔ آپ کی موت کے بعد، جس شخص کو آپ نے منتخب کیا وہ اکاؤنٹ کا مالک بن جاتا ہے۔ اس قسم کے اکاؤنٹ کی ایک مثال انفرادی ریٹائرمنٹ اکاؤنٹ ہے۔ اپنے بینک یا مالیاتی ادارے سے رابطہ کریں تاکہ موت کے بعد ادائیگی کا اکاؤنٹ قائم کیا جا سکے۔
لائف اسٹیٹ ایک شخص کو یہ حق دیتا ہے کہ وہ لائف اسٹیٹ مالک کی زندگی کے دوران یا جب تک وہ یا کوئی اور جائیداد کا مکمل مالک نہ ہو جائے، جائیداد پر رہ سکے یا استعمال کرے۔ اس شخص کا جائیداد میں ملکیتی مفاد صرف اس وقت تک ہوتا ہے جب تک وہ زندہ ہے۔ کچھ لوگ وصیت سے بچنے کے لیے لائف اسٹیٹ استعمال کرتے ہیں۔
یہ اس لیے کام کرتا ہے کیونکہ جائیداد کے مالک (گرانٹر) کے پاس ایک دستاویز تیار ہوتی ہے جو مالک کی موت کے بعد جائیداد کسی اور (گرانٹی) کو دے دیتی ہے۔ گرانٹر کو یہ حق حاصل ہے کہ وہ اپنی موت تک غیر منقولہ جائیداد پر زندہ رہے اور استعمال کرے۔ غیر منقولہ جائیداد خود بخود گرانٹی لینے والے کو منتقل ہو جاتی ہے جب دینے والے کی موت پر لائف اسٹیٹ بنائی جاتی ہے؛ عام طور پر گرانٹر غیر منقولہ جائیداد کو دوسرے شخص کی رضامندی کے بغیر فروخت نہیں کر سکتا۔ صرف وکیل ہی اس قسم کا دستاویز تیار کرے۔
ٹرم انشورنس کی کوئی نقد قیمت نہیں ہوتی جب تک کہ بیمہ شدہ شخص فوت نہ ہو جائے۔ پالیسی کا فائدہ آپ کے مستفید کو آپ کی وفات پر ادا کیا جاتا ہے۔ ہول لائف انشورنس میں بیمہ شدہ کی زندگی کے دوران کچھ نقد قیمت ہوتی ہے اور جب بیمہ شدہ فوت ہو جائے تو یہ فوائد ادا کرے گی۔ آپ کو کسی بھی انشورنس پالیسی کی شرائط کا جائزہ لینا چاہیے تاکہ معلوم ہو سکے کہ کیا فوائد مکمل زندگی کی پالیسی کے زیادہ پریمیم کے قابل ہیں یا نہیں۔
جب آپ لائف انشورنس پالیسی کے فارم بھرتے ہیں، تو آپ سے کہا جاتا ہے کہ ایک بینیفشری کا نام لیں، یعنی اس شخص کا نام جو آپ کی موت کے بعد فوائد حاصل کرتا ہے۔ یقینی بنائیں کہ آپ کسی مخصوص شخص کا نام درج کریں جو آپ کا فائدہ اٹھانے والا ہو۔ اگر آپ خالی جگہ کو "میری جائیداد" یا "میرے تمام وارث" جیسے الفاظ سے پر کریں، تو آپ کے خاندان کو انشورنس پالیسی کے فوائد حاصل کرنے کے لیے وراثتی تصدیق کورٹ جانا پڑے گا۔ کسی مخصوص بینیفشری کا نام لینا انشورنس پالیسی کو آپ کی وراثتی اسٹیٹ سے باہر رکھتا ہے۔
اگر یہ مالک کی وفات سے پہلے نہیں کیا گیا تو DMV فارم جسے Affidavit of Heirship کہا جاتا ہے، کے ذریعے ٹائٹل منتقل کریں: Texas Department of Motor Vehicles Form VTR-262: Affidavit of Heirship for a Motor Vehicle.
| آپ یہ فارم Texas Department of Motor Vehicles کی فارم ویب سائٹ پر بھی دیکھ سکتے ہیں۔ |
وکیل کے زیر انتظام Legal Hotline for Texans کو 800-622-2520 پر کال کریں۔ ٹیکساس کے 60 سال اور اس سے زیادہ عمر کے لوگوں یا Medicare کے اہل افراد کے لیے قانونی مشورہ مفت ہے۔
| نوٹ: یہ مضمون عمومی نوعیت کا ہے اور آپ کی مخصوص صورتحال کے لیے اس پر قانونی مشورہ کے طور پر انحصار نہیں کرنا چاہیے۔ اپنی ذاتی صورتحال کے بارے میں مخصوص قانونی مشورہ کے لیے، ہمیشہ بہتر ہے کہ آپ کسی وکیل سے بات کریں۔ |
یہ مضمون اسٹیٹ بار آف ٹیکساس ریئل اسٹیٹ، وراثتی تصدیق، اینڈ ٹرسٹ لا سیکشن اور لٹیگیشن سیکشن کی گرانٹس کی بدولت ممکن ہوا ہے۔