یہاں "ایگزیکیوٹری کنٹریکٹس" کے بارے میں جانیں، یعنی طویل مدتی کرایہ داری کے معاہدے کے ذریعے گھر خریدنا بجائے رہن کے۔ اس میں شامل ہے کہ ایک درست ایگزیکیوٹری کنٹریکٹ کیا ہوتا ہے، اس قسم کے انتظام کے خطرات، اور فریقین کے حقوق اور فرائض کیا ہیں۔
ایگزیکیوٹری کنٹریکٹ ایک قسم کا طویل مدتی رئیل اسٹیٹ معاہدہ ہے جو کرایہ پر خریدنے کے انتظام سے مشابہت رکھتا ہے۔ خریدار جائیداد پر رہتا ہے لیکن معاہدے کے اختتام تک اس کا مالک نہیں ہوتا۔ بیچنے والا خریدار کو جائیداد کا ٹائٹل صرف اس وقت دیتا ہے جب تمام ادائیگیاں مکمل ہو جائیں۔
ایک ایگزیکیوٹری کنٹریکٹ کو درست ہونے کے لیے کچھ شرائط پوری کرنی چاہئیں۔ ٹیکساس پراپرٹی کوڈ 5.062 درج ذیل شرائط کو لازمی قرار دیتا ہے:
نوٹ: Texas Property Code 5.072 زبانی ایگزیکیوٹری معاہدوں کی اجازت نہیں دیتا۔ ایگزیکیوٹری معاہدے تحریری طور پر ہونے چاہئیں اور دونوں فریقین کے دستخط شدہ ہونے چاہئیں۔ یقینی بنائیں کہ فریقین کے درمیان کوئی بھی وعدہ معاہدے میں تحریری طور پر موجود ہو۔ عدالت عملدرآمدی معاہدے میں زبانی وعدے کو نافذ نہیں کرے گی۔
خریدار کے لیے سب سے بڑا خطرہ اس بات سے پیدا ہوتا ہے کہ خریدار اس وقت تک جائیداد کا مالک نہیں ہوتا جب تک وہ معاہدے کی شرائط پوری نہ کر لے۔ یہ خریدار کے حقوق کو محدود کرتا ہے۔ جب معاہدہ نافذ العمل ہوتا ہے، خریدار گھر فروخت نہیں کر سکتا یا گھر کی مکمل قیمت کے خلاف قرض نہیں لے سکتا۔
اس کے علاوہ، خریدار فوری طور پر گھر میں ایکویٹی حاصل کرنا شروع نہیں کرتا۔ ایکویٹی نہ ہونے کا مطلب ہے کہ اگر خریدار ادائیگی بند کر دے یا معاہدہ توڑ دے تو اس وقت تک ادا کی گئی تمام رقم ضائع ہو سکتی ہے۔
40 یا 48 اصول: اگر خریدار ڈیفالٹ کرتا ہے تو اسے کچھ ایکویٹی تحفظ حاصل ہوتا ہے اگر اس نے فروخت کی قیمت کا 40٪ ادا کیا ہو، 48 ماہ کی قسطیں ادا کی ہوں، یا معاہدہ کاؤنٹی کے ساتھ ریکارڈ ہو چکا ہو۔ اس مقدمہ میں، فروخت کنندہ کو صرف جائیداد واپس لینے کے بجائے حق ملکیت کی ضبطی سے گزرنا پڑتا ہے۔ اگر جائیداد حق ملکیت کی ضبطی کے ذریعے فروخت ہو جاتی ہے تو خریدار کو اپنی خرچ کردہ رقم کا کچھ حصہ واپس مل سکتا ہے۔
بیچنے والوں پر لازم ہے کہ وہ دستخط کے 30 دن کے اندر زیادہ تر ایگزیکیوٹری کنٹریکٹس ریکارڈ کریں، جس سے ہوم ایکویٹی پروٹیکشن فعال ہو سکتی ہے۔ ایک ریکارڈ شدہ ایگزیکیوٹری معاہدہ عام طور پر مکمل حق ملکیت کی ضبطی کا تقاضا کرتا ہے اگر خریدار ڈیفالٹ کرے تو بنیادی بے دخلی کے بجائے۔ تاہم، اسے معمولی نہ سمجھیں۔ تمام فروخت کنندگان ریکارڈنگ کی شرط پر عمل نہیں کرتے۔ ریکارڈنگ نہ کرنے پر سزائیں معمولی ہیں۔ اس کے علاوہ، انہیں آپ کے معاہدے کو ریکارڈ کرنے کی ضرورت نہیں ہو سکتی۔
جی ہاں۔ اگر بیچنے والے تمام قواعد کی پابندی نہ کریں تو وہ خطرے میں ہیں۔ بیچنے والے کو کئی تکنیکی تقاضے پورے کرنے ہوتے ہیں۔ اگر فروخت کنندہ تمام شرائط پوری نہ کرے، چاہے وہ نیک نیتی سے کام کر رہے ہوں، تو انہیں جرمانے ادا کرنے پڑ سکتے ہیں۔
ٹیکساس پراپرٹی کوڈ چیپٹر 5، سب چیپٹر ڈی، خریدار کے حقوق کی فہرست فراہم کرتا ہے۔ اگر یہ حقوق پورے نہ کیے جائیں تو خریدار کو قانون کے تحت کچھ مراعات کا حق حاصل ہو سکتا ہے۔ عمومی طور پر، خریدار کو یہ حق حاصل ہے:
ٹیکساس پراپرٹی کوڈ کے باب 5 میں وہ فرائض درج ہیں جو بیچنے والے کو انجام دینے ہوتے ہیں۔ اگر فروخت کنندہ یہ ذمہ داریاں انجام نہیں دیتا تو وہ اپنے معاہدے کی خلاف ورزی کرے گا۔ اس سے خریدار کو قانون کے تحت کچھ حقوق حاصل ہوں گے۔ ٹیکساس پراپرٹی کوڈ کے باب 5 میں کہا گیا ہے کہ فروخت کنندہ کو درج ذیل اقدامات کرنا ضروری ہے:
جی ہاں۔ Texas Property Code 5.082 خریدار کو ایسی درخواست کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ خریدار کسی بھی وقت تحریری طور پر پوچھ سکتے ہیں کہ آپ پر کتنا واجب الادا ہے۔ بیچنے والے کے پاس پھر خریدار کو یہ معلومات دینے کے لیے 10 دن ہوتے ہیں۔ اگر بیچنے والا 10 دن کے اندر جواب نہ دے تو خریدار اس رقم کی بنیاد پر جائیداد کی ادائیگی کر سکتا ہے جو خریدار سمجھتا ہے کہ معاہدے کے تحت واجب الادا ہے۔ اگر فروخت کنندہ رقم سے متفق نہ ہو تو اسے ادائیگی کے 20 دن کے اندر اعتراض کرنا ہوگا۔
جی ہاں۔ Texas Property Code 5.063 کہتا ہے کہ اگر خریدار معاہدے کی خلاف ورزی کرتا ہے تو بیچنے والے کو خریدار کو بتانا چاہیے۔ نوٹس میں یہ شامل ہونا چاہیے کہ وہ معاہدے کے کس حصے کی خلاف ورزی کر رہے ہیں، خریدار پر کتنی رقم واجب الادا ہے، اور بیچنے والا اس بارے میں کیا کرنا چاہتا ہے۔
ٹیکساس پراپرٹی کوڈ 5.063 خریدار کو نوٹس دینے کے لیے بہت مخصوص تقاضے فراہم کرتا ہے۔ نوٹس یہ ہونا چاہیے:
نوٹ: بیچنے والے کو یہ حق نہیں ہے کہ وہ جائیداد واپس لے جب تک کہ بیچنے والا خریدار کو معاہدے کے تحت واجب الادا تمام رقم واپس نہ کر دے۔
خریدار کے پاس دستخط کرنے کے بعد معاہدے سے دستبردار ہونے کے لیے 14 دن ہیں۔ منسوخ کرنے کے لیے، خریدار کو فروخت کنندہ کو ذاتی طور پر یا ڈاک کے ذریعے نوٹس بھیجنا ضروری ہے۔ اس کے بعد فروخت کنندہ کے پاس معاہدے کے تحت کی گئی تمام ادائیگیاں یا پراپرٹی واپس کرنے کے لیے 10 دن ہوتے ہیں۔
جی ہاں۔ ٹیکساس پراپرٹی کوڈ 5.076 کے تحت بیچنے والے کو کاؤنٹی کلرک کے ساتھ معاہدہ ریکارڈ کرنا ضروری ہے۔ بیچنے والے کو معاہدے پر دستخط ہونے کے 30 دن کے اندر یہ کرنا ہوگا۔ اگر کسی وجہ سے ایگزیکیوٹری کنٹریکٹ منسوخ ہو جائے تو بیچنے والے کو اسے بھی ریکارڈ کرنا ہوگا۔ اگر فروخت کنندہ معاہدہ ریکارڈ نہیں کرتا، تو خریدار کو فروخت کنندہ کے خلاف سالانہ 500$ تک کا دعویٰ ہوگا، جس کے علاوہ وکیل کی فیس بھی ہوگی۔
نہیں۔ Texas Property Code 5.068 کے تحت معاہدہ اسی زبان میں لکھا جانا ضروری ہے جس میں اس پر بنیادی طور پر مذاکرات ہوئے تھے۔ معاہدے سے متعلق تمام دستاویزات بھی اسی زبان میں ہونی چاہئیں۔ اس میں معاہدہ، کسی بھی انکشاف کے نوٹس، سالانہ اکاؤنٹنگ بیانات، اور ڈیفالٹ کے نوٹس شامل ہیں۔
ٹیکساس پراپرٹی کوڈ 5.078 کے تحت، انشورنس کی ادائیگیاں خریدار اور فروخت کنندہ کے درمیان تقسیم کی جاتی ہیں۔ پھر یہ خریدار اور فروخت کنندہ پر منحصر ہے کہ وہ اس رقم کو جائیداد کی مرمت کے لیے استعمال کریں۔
نوٹ: بیچنے والے کی ذمہ داری ہے کہ وہ انشورنس کمپنی کو معاہدے سے آگاہ کرے۔ فروخت کنندہ کو بیمہ کنندہ کو خریدار کا نام اور پتہ بتانا لازمی ہے۔ فروخت کنندہ کو یہ معلومات بیمہ کنندہ کو معاہدے پر دستخط ہونے یا جائیداد کی انشورنس خریدنے کے 10 دن کے اندر فراہم کرنی ہوتی ہیں، جو بھی بعد میں ہو۔ اگر فروخت کنندہ ایسا کرنے میں ناکام رہتا ہے تو خریدار فروخت کنندہ کے خلاف Deceptive Trade Practices Act کے تحت دعویٰ کر سکتا ہے۔
جی ہاں۔ اگر بیچنے والا خریدار کا مقروض ہے تو Texas Property Code 5.084 خریدار کو اجازت دیتا ہے کہ وہ اس رقم سے منہا کرے جو وہ بیچنے والے پر واجب الادا ہے۔ خریدار کو یہ کرنے کے لیے عدالت جانے کی ضرورت نہیں۔ تاہم، سیلف ہیلپ علاج اکثر مشکلات کا سبب بن سکتے ہیں۔ اگر آپ ایسا کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں تو احتیاط کریں۔ آپ کو پہلے کسی اور طریقے سے مسئلہ حل کرنے کی کوشش کرنی چاہیے، اس سے پہلے کہ آپ کسی بھی اخراجات کی کٹوتی کریں۔