ڈیڈ ایک قانونی دستاویز ہے جو غیر منقولہ جائیداد کی ملکیت منتقل کرتی ہے۔ غیر منقولہ جائیداد زمین ہے، یا زمین سے منسلک کوئی چیز، جیسے عمارتیں۔
یہ مضمون ٹیکساس میں جائیداد کے دستاویزات کے پیچھے کچھ بنیادی تصورات کی وضاحت کرتا ہے۔ یہ وضاحت کرتا ہے کہ دستاویزات کس مقصد کے لیے ہوتے ہیں، دستاویزات کی اقسام کیا ہیں، اور دستاویزات تیار کرنے میں پیشہ ورانہ مدد کیوں ضروری ہے۔
ڈیڈ ایک قانونی دستاویز ہے جو غیر منقولہ جائیداد کی ملکیت منتقل کرتی ہے۔ غیر منقولہ جائیداد زمین ہے، یا زمین سے منسلک کوئی چیز، جیسے عمارتیں۔
دستاویزات عام طور پر دو فریق کی طرف اشارہ کرتی ہیں — گرانٹر اور گرانٹی۔ گرانٹر وہ موجودہ مالک ہے جو جائیداد کو کسی اور کو منتقل کر رہا ہے۔ گرانٹر جائیداد کا فروخت کنندہ یا عطا کنندہ ہوتا ہے۔
گرانٹی وہ شخص ہے جو جائیداد وصول کرتا ہے۔ گرانٹی وہ شخص ہوتا ہے جو خریدار یا تحفہ وصول کنندہ ہو۔
ملکیت کی منتقلی کے علاوہ، جائیداد کے دستاویزات میں جائیداد کے بارے میں اہم معلومات بھی شامل ہوتی ہیں۔ اس میں شامل ہے:
اچھی طرح لکھے گئے دستاویزات کی ایک زنجیر آپ کو جائیداد کو اصل مالک تک پہنچنے کا موقع دے گی۔ اس سے یہ یقینی بنانے میں مدد ملتی ہے کہ جائیداد پر کوئی غیر متوقع دعویٰ نہ ہو۔
رئیل اسٹیٹ میں، "ٹائٹل" اور "ڈیڈ" کی اصطلاحات الجھن پیدا کر سکتی ہیں۔ ٹائٹل ملکیت کا حق ہے۔ دستاویز اس حق کو منتقل کرتی ہے۔
رئیل اسٹیٹ ٹائٹل کوئی دستاویز نہیں ہے۔ بلکہ، یہ کسی کی ملکیت کے دعویٰ کی مضبوطی ہے۔ ناقابل تردید ملکیت کا دعویٰ، یا "کلئیر ٹائٹل"، ایک واضح سلسلے پر منحصر ہوتا ہے جس میں گرانٹرز اور گرانٹی حاصل کرنے والے کو اصل مالک سے موجودہ ڈیڈ ہولڈر تک ٹریک کیا جا سکتا ہے۔ واضح ٹائٹل ہونے کا مطلب ہے کہ جائیداد پر ڈیڈ ہولڈر کے خلاف کوئی غیر متوقع، جائز دعوے نہیں ہوں گے۔
ڈیڈ وہ دستاویز ہے جو گرانٹر کی ملکیت کسی نئے شخص، یعنی گرانٹی کو منتقل کرتی ہے۔ اگر ملکیت واضح ملکیت کی زنجیر پر مبنی ہو تو دستاویزات اس زنجیر کی کڑیاں ہیں۔
ٹیکساس میں، آپ اپنی دستاویز اس کاؤنٹی کے کاؤنٹی کلرک کے ساتھ ریکارڈ کرتے ہیں جہاں جائیداد موجود ہے۔ اگر پراپرٹی ایک سے زیادہ کاؤنٹیز میں ہے تو اسے ہر ایک میں ریکارڈ کریں۔
آپ کا دستاویز ریکارڈ کرنا بہت ضروری ہے۔ ٹیکساس میں، جائیداد قانونی طور پر منتقل ہو جاتی ہے جب گرانٹی دستخط شدہ دستاویز قبول کرتا ہے۔ تاہم، دستاویز ریکارڈ کرنے سے سب کو معلوم ہو جاتا ہے کہ جائیداد کا مالک کون ہے۔ یہ کسی اور کو یہ دعویٰ کرنے سے روکنے میں مدد کرتا ہے کہ وہ اس کے مالک ہیں۔ ہر دستاویز کو ریکارڈ کرنے سے ملکیت کی زنجیر بھی واضح ہو جاتی ہے، جو مستقبل کے خریداروں کو یقین دلاتا ہے کہ آپ کو جائیداد بیچنے کا حق حاصل ہے۔ اگر آپ واضح ملکیت نہیں دکھا سکتے تو جائیداد بیچنا مشکل ہو سکتا ہے۔
قانونی ہونے کے لیے، دستاویز کو تحریری طور پر ہونا چاہیے، دستخط شدہ، پہنچایا اور قبول شدہ ہونا چاہیے۔
دستخط شدہ: گرانٹر کو ایک نوٹری یا دو معتبر گواہوں کے سامنے دستاویز پر دستخط کرنا ضروری ہے۔ ایک گرانٹر صرف اپنی جائیداد کے حقوق ہی منتقل کر سکتا ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ اگر جائیداد کے ایک سے زیادہ افراد مالک ہوں، تو ہر مالک کو دستخط کرنا ضروری ہے۔ اگر صرف ایک مالک دستخط کرے تو گرانٹی کسی بھی دوسرے شخص کے ساتھ شریک مالک بن جاتا ہے جس کے پاس اب بھی جائیداد کے حقوق ہیں۔
دستاویز کے لیے وصول کنندہ کے دستخط کی ضرورت نہیں ہوتی۔
ایک دستاویز میں قانونی کم از کم سے زیادہ شامل ہو سکتا ہے اور شاید ہونا چاہیے۔ ایک اچھی طرح سے لکھی گئی دستاویز میں شامل ہو سکتے ہیں:
زمین کی تفصیل: ایک دستاویز میں جائیداد کی مکمل وضاحت ہونی چاہیے۔ یہ محض ایک پتہ نہیں ہے۔ تفصیل میں جائیداد کی حدود کو واضح طور پر بیان کرنا چاہیے۔
یہ وضاحت خود دستاویز میں بھی شامل ہو سکتی ہے۔ دستاویز میں کہیں اور موجود تفصیل کا بھی حوالہ دیا جا سکتا ہے، بشرطیکہ وہ تحریری ہو اور دستاویز کے مسودے کے وقت موجود ہو۔ مثال کے طور پر، ایک دستاویز عوامی سروے، پراپرٹی ٹیکس دستاویزات، یا یہاں تک کہ جائیداد کے تازہ ترین دستاویزات کا حوالہ دے سکتی ہے۔
پراپرٹی کی تفصیل کی مثال لاٹ 25، بلاک 10، اوک کریک سب ڈویژن نمبر 8، جیسا کہ پلاٹ بک 40، صفحہ 8، پبلک ریکارڈز آف کروڈر کاؤنٹی، ٹیکساس میں درج ہے۔ |
غور و فکر: "غور و فکر" وہ قیمتی چیز ہے جو کسی اور چیز کے بدلے دی جاتی ہے۔ دوسرے الفاظ میں، غور و فکر خریداری کی قیمت ہے۔ غور و فکر ضروری نہیں کہ پیسے کا ہو—یہ ان کائنڈ کام، قرض معافی، قانونی دعویٰ کی معافی وغیرہ ہو سکتی ہے۔
غور و فکر کی شق کو تفصیل میں جانے یا پوری خریداری کی قیمت درج کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ ٹیکساس میں، دستاویزات میں اکثر ایسی زبان شامل ہوتی ہے جیسے "$10.00 اور دیگر قیمتی معاوضے کے بدلے"، حالانکہ جائیداد عام طور پر $10.00 سے کہیں زیادہ میں فروخت ہوتی ہے۔
اگرچہ جائیداد کی منتقلی کے لیے غور و فکر ضروری نہیں ہے، لیکن غور و فکر گرانٹی کے دعویٰ کو نیک نیتی کے خریدار کے طور پر مضبوط بنانے میں مدد دے سکتا ہے۔ کسی بھی معاہدے کے لیے غور و فکر ضروری ہے۔ اگرچہ ڈیڈ معاہدہ نہیں ہوتا، لیکن یہ اس کے تابع ہو سکتا ہے۔
کئی قسم کے دستاویزات ہیں جو خریدار کو مختلف سطح کی حفاظت فراہم کرتے ہیں۔
جنرل ضمانتی دستاویز: جنرل ضمانتی دستاویز گرانٹی لینے والے کو سب سے زیادہ تحفظ فراہم کرتا ہے۔ جنرل ضمانتی دستاویز میں، گرانٹر اس بات کی ضمانت دیتا ہے کہ جائیداد پر کوئی ذمہ داری، جیسے کہ قرض یا دیگر جائز دعوے، نہیں ہیں۔ اگر یہ ثابت ہو جائے کہ ایسی رکاوٹیں ہیں، تو گرانٹر ذمہ دار ہے۔
نوٹ کریں کہ زمین پر اکثر ایزمنٹ یا دیگر استعمال کی پابندیاں ہوتی ہیں۔ اگر گرانٹر ان کی ذمہ داری قبول نہیں کرنا چاہتا تو انہیں "اجازت شدہ ذمہ داریوں" کے طور پر شامل کیا جا سکتا ہے۔ ایک وکیل آپ کو صحیح زبان شامل کرنے میں مدد کر سکتا ہے۔
وارنٹی کے بغیر ڈیڈ: بغیر وارنٹی کے ڈیڈ صرف جائیداد کی ملکیت منتقل کرتا ہے، اور گرانٹی لینے والے کے لیے کوئی تحفظ فراہم نہیں کرتا۔ یہ کوئی وعدہ نہیں کرتا اور اگر کوئی مسئلہ ہو تو کوئی قانونی چارہ نہیں دیتا۔ یہ گرانٹر کو تمام ملکیت چھوڑنے کی اجازت دیتا ہے، مستقبل میں جائیداد یا گرانٹی لینے والے کے بارے میں کوئی ذمہ داری کے بغیر۔
کچھ صورتوں میں، بغیر وارنٹی کے ڈیڈ کوئٹ کلیم ڈیڈ سے بہتر ہو سکتا ہے کیونکہ قانون کے تحت کوئٹ کلیم ڈیڈ گرانٹی کو اطلاع دیتا ہے کہ جائیداد پر دیگر دعوے ہو سکتے ہیں۔ اس سے ان دعووں کے خلاف تحفظ مشکل ہو جاتا ہے، اگر یہ دعوے سامنے آئیں۔ دوسرے الفاظ میں، کوئٹ کلیم ڈیڈ ٹائٹل کو کمزور کرتا ہے، جبکہ بغیر وارنٹی کے ڈیڈ ٹائٹل کو جیسا ہے ویسا ہی منتقل کر دیتا ہے۔ (Texas نے ایک قانون پاس کیا ہے جو کوئٹ کلیم ٹرانسفرز کے لیے محدود تحفظات دیتا ہے، لیکن یہ تحفظات فروخت کے کم از کم چار سال بعد شروع ہوتے ہیں۔)
Quitclaim Deed: کوئٹ کلیم ڈیڈ گرانٹی کو گرانٹر کے تمام حقوق دیتا ہے، چاہے وہ کچھ بھی ہوں۔ اکثر یہ بھی واضح نہیں ہوتا کہ گرانٹر کے پاس دینے کے حقوق ہیں یا نہیں، لیکن یہ گرانٹر کو مستقبل میں جائیداد پر کوئی دعویٰ کرنے سے روکتا ہے۔ جیسے بغیر وارنٹی کے ڈیڈ کی طرح، کوئٹ کلیم کسی کو جائیداد کے تمام حقوق یا ممکنہ حقوق سے دستبردار ہونے کی اجازت دیتا ہے۔
کوئٹ کلیم ڈیڈ استعمال میں آسان ہوتا ہے لیکن گرانٹی کو سب سے کم تحفظ فراہم کرتا ہے۔ ٹیکساس کی عدالتوں نے کہا ہے کہ کوئٹ کلیم ڈیڈ، تعریف کے مطابق، گرانٹی لینے والے کو آگاہ کرتا ہے کہ جائیداد پر دیگر دعوے ہو سکتے ہیں، چاہے وہ دعوے غیر ریکارڈ شدہ دستاویزات پر مبنی ہوں جو عوامی ریکارڈ پر نہیں ہیں۔ ماضی میں، اس سے گرانٹی لینے والے اور مستقبل کے خریدار کے لیے یہ ناممکن ہو سکتا تھا کہ وہ کبھی بھی نیک نیتی والے خریدار کے طور پر واضح عنوان یا دعویٰ کی حفاظت حاصل کر سکیں۔ ٹیکساس نے اس مسئلے کو حل کرنے میں مدد کے لیے 2021 میں قانون پاس کیا۔ اب، ایک گرانٹی کوئٹ کلیم ڈیڈ ریکارڈ کرنے کے چار سال بعد نیک نیتی والا خریدار بن جاتا ہے۔
نیک نیتی والا خریدار، جسے حقیقی خریدار بھی کہا جاتا ہے، وہ شخص ہوتا ہے جو جائیداد کو قیمت کے لیے خریدتا ہے اور بغیر اس بات کے کہ کسی اور کا اس جائیداد پر دعویٰ ہو سکتا ہے، خریدتا ہے۔ نوٹس حقیقی یا تعمیری ہو سکتا ہے۔
اصل نوٹس اس وقت ہوتا ہے جب خریدار کو معلوم ہو کہ کسی اور کا جائیداد پر دعویٰ ہو سکتا ہے۔ تعمیری نوٹس وہ وقت ہوتا ہے جب خریدار کو معلوم ہونا چاہیے کہ کسی اور کا جائیداد پر دعویٰ ہو سکتا ہے۔ مثال کے طور پر، اگر کاؤنٹی کلرک کے پاس کوئی ڈیڈ ریکارڈ پر موجود ہے، تو خریدار کو اس دستاویز کا تعمیری نوٹس ملتا ہے چاہے انہوں نے کاؤنٹی ریکارڈز چیک کیے ہوں یا نہ ہوں۔
نیک نیتی والا خریدار کسی دوسرے شخص کے جائیداد پر دعویٰ سے محفوظ رہتا ہے۔
مثال:
گیری ایک بے اصول جائیداد کا مالک ہے۔ گیری جین کو جائیداد بیچ دیتا ہے، جو کبھی دستاویز ریکارڈ نہیں کرتی۔ جین قانونی طور پر اس جائیداد کی مالک ہے۔ لیکن پھر گیری وہی جائیداد باب کو بیچ دیتا ہے، حالانکہ گیری کو اب ایسا کرنے کا حق نہیں رہا۔ جین پھر باب کے خلاف مقدمہ کرتی ہے کہ یہ جائیداد اس کی ہے کیونکہ اس نے اسے پہلے خریدا تھا۔
بدقسمتی سے جین کے لیے، باب کو جین کی خریداری کا علم نہیں تھا اور جین کا دستاویز عوامی ریکارڈ میں موجود نہیں ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ باب کو جین کے جائیداد پر دعویٰ کے بارے میں کوئی حقیقی یا تعمیری اطلاع نہیں تھی جب اس نے اسے خریدا۔ باب کو جائیداد رکھنے کا حق ملتا ہے کیونکہ وہ نیک نیتی سے خریدار ہے۔ جین گیری پر ہرجانے کا مقدمہ کر سکتی ہے، لیکن وہ باب سے جائیداد نہیں لے سکتی۔
ایزمنٹ اس وقت موجود ہوتا ہے جب کوئی ایسا شخص جو مالک نہ ہو، محدود طریقے سے جائیداد استعمال کرنے کا قانونی حق رکھتا ہو۔ مثال کے طور پر، ایک یوٹیلیٹی کمپنی کو بجلی کی لائنیں لگانے کا حق حاصل ہو سکتا ہے۔ ایزمنٹس مذاکرات کے ذریعے طے کیے جا سکتے ہیں، ضبطی کے ذریعے حاصل کیے جا سکتے ہیں، یا طویل مدتی استعمال کے نمونے کے بعد پیدا ہو سکتے ہیں۔
ضمانتی دستاویز میں کسی بھی ایزمنٹ کی فہرست ہونی چاہیے۔ ورنہ، گرانٹر کو گرانٹی کو معاوضہ دینا پڑ سکتا ہے۔
A محدود معاہدہ ایک ایسا اصول ہے جس پر تمام مقامی زمین داروں کو عمل کرنا لازمی ہے۔ مثال کے طور پر، محلے کے ہر فرد کو اپنے لان کو ایک خاص اونچائی تک تراشنا پڑ سکتا ہے۔ یا انہیں اپنے گھر کو کچھ خاص رنگوں میں رنگنے سے روکا جا سکتا ہے۔
ڈویلپرز اکثر نئے ترقیاتی منصوبے میں پارسل فروخت کرتے وقت پابندی والے معاہدے شامل کرتے ہیں۔ عام طور پر ایسے معاہدوں کو نافذ کرنا ہوم اونر ایسوسی ایشن کی ذمہ داری ہوتی ہے۔
ضمانتی دستاویز میں کسی بھی پابندی والے معاہدے کا ذکر ہونا چاہیے، ورنہ گرانٹر ذمہ دار ہو سکتا ہے۔
لین ایک جائیداد کا حق ہے جو قرض پر مبنی ہوتا ہے۔ مثال کے طور پر، اگر آپ قرض پر زمین کو سکیورٹی کے طور پر پیش کرتے ہیں، تو قرض دینے والا آپ کے گھر پر لین رکھے گا جب تک کہ آپ قرض واپس نہ کریں۔
جائیداد بیچتے وقت لینز کو حل کرنا ضروری ہے۔
مختلف قانونی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے خصوصی مقصد کے دستاویزات کی کئی اقسام موجود ہیں۔ یہ دستاویزات جنرل، خصوصی وارنٹی، بغیر وارنٹی، یا کوئٹ کلیم ڈیڈ کیٹیگریز میں آ سکتی ہیں۔ تمام دستاویزات کو بنیادی قانونی تقاضوں پر پورا اترنا ضروری ہے، جب تک کہ کوئی قانون استثنا نہ دے۔
ضبطی کی جگہ ڈیڈ: ضبطی کی جگہ ڈیڈ اس وقت استعمال ہوتی ہے جب قرض لینے والا رہن کی ادائیگیاں کرنے میں ناکام ہو جائے اور جائیداد قرض دینے والے کو دے دے بجائے اس کے کہ رسمی حق ملکیت کی ضبطی کے عمل سے گزرے۔ اس سے قرض منسوخ ہو جاتا ہے اور یہ یقینی بناتا ہے کہ اگر جائیداد قرض کی باقی رقم سے کم میں فروخت ہو جائے تو انہیں کچھ بھی واجب الادا نہیں ہوگا۔ یہ قرض لینے والے کو ان کی کریڈٹ کی حفاظت میں بھی مدد دے سکتا ہے۔
نوٹ کریں کہ ٹیکساس میں، "حق ملکیت کی ضبطی کی جگہ دستاویز" اس عمل کو بیان کرتا ہے جس میں قرض معافی کے بدلے دستاویز دی جاتی ہے۔ یہ ضروری نہیں کہ یہ اصل عنوان ہو جو دستاویز میں درج ہے۔ یہ ایک تکنیکی بات ہے، لیکن الجھن سے بچنے کے لیے اس کا ذکر کرنا ضروری ہے۔
مشترکہ کرایہ داری حق سروائیورشپ ڈیڈ کے ساتھ: جب شریک مالکان کے پاس مشترکہ کرایہ داری کے ساتھ بقا کا حق ہو، تو ہر مالک کے حقوق موت کے بعد دوسرے مالکان کو pass ہو جائیں گے۔ عام طور پر، ان کے حقوق ان کے بچے یا دیگر وارثوں کو ملتے تھے۔
نوٹ کریں کہ شادی شدہ اور غیر شادی شدہ شریک مالکان کے لیے مختلف قواعد ہیں، کیونکہ شادی شدہ جوڑوں کے پاس پہلے ہی کچھ بقا کے حقوق موجود ہیں۔
ڈیڈ آف ٹرسٹ ٹو سیکیور اسسمپشن: یہ دستاویز جائیداد کے حقوق دینے کے لیے استعمال ہوتی ہے جب کوئی موجودہ رہن یا اسی طرح کا ہوم فنانس لون موجود ہو۔ یہ گرانٹی لینے والے کو گھر کی ادائیگیاں کرنے کا پابند کرتا ہے جبکہ گرانٹر کو، جو قرض دینے والا نہیں ہے، ان ادائیگیوں کو نافذ کرنے کا حق دیتا ہے۔ یہ رہن کو ختم نہیں کرتا اور نہ ہی قرض دینے والے کے دعویٰ کو کم کرتا ہے۔
مثال کے طور پر، اس قسم کا ڈیڈ اس وقت استعمال ہو سکتا ہے جب طلاق لینے والے جوڑے کو جائیداد تقسیم کرنی ہو اور دونوں کے نام مورگیج پر ہوں۔ دستاویز ایک شریکِ حیات کو گھر استعمال کرنے کی اجازت دیتی ہے اور اس شریکِ حیات کو مورگیج کی ادائیگیوں کا ذمہ دار بناتی ہے۔ اگر وہ ادائیگیاں کرنے میں ناکام رہیں تو وہ شریکِ حیات جو گھر استعمال نہیں کر رہا ہے، ضبطی کر سکتا ہے۔ اس موضوع پر مزید معلومات کے لیےطلاق اور جائیداد دیکھیں۔
قدرتی پانی کے حقوق، جیسے کہ کسی جائیداد سے گزرنے والا دریا، زمین کی ملکیت سے الگ ہوتے ہیں۔ پانی کے حقوق، جنہیں ریپیرین حقوق بھی کہا جاتا ہے، پیچیدہ اور سخت ضابطہ کاری کے تحت ہیں۔ اگر آپ کو اپنی جائیداد پر پانی کے بارے میں خدشات ہیں تو وکیل سے مشورہ کریں۔
طلاق کا حکم نامہ یہ کہہ سکتا ہے کہ کس شریکِ حیات کو جائیداد ملنی چاہیے، لیکن حکم نامہ اصل میں جائیداد کو منتقل نہیں کرتا۔ فریقین کو ابھی بھی ایک دستاویز تیار کرنی ہے۔ دستاویز میں ایسی شرائط شامل ہونی چاہئیں جو اس بات کو یقینی بنائیں کہ منتقلی طلاق کے فیصلے کی شرائط کا احترام کرے۔ مثال کے طور پر، فرض کی ضمانت کے لیے ٹرسٹ کا دستاویز ازدواجی جائیداد کو تقسیم کرنے میں مدد کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے جب رہن ہو۔ مزید جاننے کے لیے طلاق اور جائیداد دیکھیں۔
جائیداد کی منتقلی پیچیدہ ہو سکتی ہے، جس میں غلطی کی کافی گنجائش ہوتی ہے۔ یہ ہمیشہ اچھا خیال ہوتا ہے کہ آپ کسی وکیل سے دستاویز تیار کروانے میں مدد لیں۔ دستاویز کی غلط تیاری گرانٹر کے لیے ذمہ داری پیدا کر سکتی ہے اور گرانٹی کے حقوق کو نقصان پہنچا سکتی ہے۔