غیر منقولہ جائیداد زمین ہے۔ اس میں وہ تمام عمارتیں بھی شامل ہیں جو اس زمین کے ٹکڑے پر واقع ہیں۔ اس میں آپ کی ملکیت میں کوئی بھی قابل حرکت اشیاء شامل نہیں ہیں، جیسے فرنیچر یا گاڑیاں۔
یہ مضمون مشترکہ جائیداد کی ملکیت کی مختلف اقسام پر بات کرتا ہے۔ یاد رکھیں کہ جائیداد کی ملکیت قانون کا ایک پیچیدہ شعبہ ہے۔ ہمیشہ اپنی جائیداد کے حقوق کو سمجھنے اور جائیداد کی ملکیت منتقل کرنے سے پہلے کسی وکیل سے مشورہ کریں۔
غیر منقولہ جائیداد زمین ہے۔ اس میں وہ تمام عمارتیں بھی شامل ہیں جو اس زمین کے ٹکڑے پر واقع ہیں۔ اس میں آپ کی ملکیت میں کوئی بھی قابل حرکت اشیاء شامل نہیں ہیں، جیسے فرنیچر یا گاڑیاں۔
جائیداد میں دلچسپی ایک قابل نفاذ حق ہے۔ قابل نفاذ سے مراد وہ چیز ہے جو قانون اور عدالتوں کے ذریعہ تسلیم شدہ ہو۔
جائیداد میں دلچسپی کی مختلف اقسام ہوتی ہیں۔ مثال کے طور پر، آپ کسی دوسرے شخص کے ساتھ ملکیت بانٹ سکتے ہیں۔ یا آپ تمام زمین کے مالک ہو سکتے ہیں، جبکہ کوئی اور تمام معدنی حقوق کا مالک ہو سکتا ہے۔ تمام جائیداد کے مفادات میں ملکیت شامل نہیں ہوتی۔ مثال کے طور پر، لین جائیداد میں دلچسپی ہے لیکن یہ جائیداد کی ملکیت نہیں ہے۔
کچھ چیزیں جائیداد کے مفادات نظر آ سکتی ہیں لیکن حقیقت میں نہیں ہیں۔ مثال کے طور پر، اگر کوئی آپ کو اپنی وصیت میں شامل کرتا ہے، تو وصیت اس وقت تک قابل نفاذ جائیداد کا مفاد پیدا نہیں کرتی جب تک وہ شخص زندہ ہے۔ وہ شخص کسی بھی وقت اپنی وصیت بدل سکتا ہے، اور آپ کو اسے روکنے کا کوئی حق نہیں ہوگا۔
وراثتی تصدیق وہ عدالتی عمل ہے جس میں جائیداد وارثین کو تفویض کی جاتی ہے۔ یہ طویل، مہنگا ہو سکتا ہے اور اکثر ٹیکس اور قرض دہندگان کے تابع ہوتا ہے۔
کچھ قسم کی مشترکہ ملکیت آپ کو وراثتی تصدیق سے بچنے میں مدد دے سکتی ہے۔
رئیل اسٹیٹ میں، مخصوص اصطلاحات مختلف اقسام کی مشترکہ جائیداد کے مفادات کو بیان کرتی ہیں۔ مشترکہ دلچسپیوں کی کچھ عام اقسام یہ ہیں:
مشترکہ کرایہ داری، جسے مشترکہ کرایہ داری بھی کہا جاتا ہے، ٹیکساس میں ملکیت بانٹنے کا عام طریقہ ہے۔ مشترکہ کرایہ دار مکمل ملکیت کے مالک ہوتے ہیں، چاہے وہ جائیداد کے مختلف حصص کے مالک ہوں۔ دوسرے الفاظ میں، تمام مالکان کو جائیداد کے استعمال اور لطف اندوزی کا برابر حق حاصل ہے۔
کرایہ داری کی ایک اہم خصوصیت یہ ہے کہ جب ایک مالک فوت ہو جاتا ہے تو اس کا حصہ اس کے وارثوں کو منتقل ہو جاتا ہے۔ یہ مشترکہ کرایہ داری سے مختلف ہے جس میں بقا کا حق ہوتا ہے، جہاں حصہ دوسرے مالکان کو منتقل ہو جاتا ہے۔
مشترکہ کرایہ دار کے طور پر ملکیت والی جائیداد کو عام طور پر وراثتی تصدیق سے گزرنا پڑتا ہے تاکہ وارثین اسے حاصل کر سکیں۔
بقا کے حق کا مطلب ہے کہ جب ایک مالک فوت ہو جائے تو زندہ بچ جانے والے مالکان کو مرحوم مالک کا حصہ ملتا ہے۔ کسی وراثتی تصدیق کی ضرورت نہیں ہے۔ یہ عام کرایہ داری سے مختلف ہے، جس میں وراثتی تصدیق ضروری ہے اور جس میں ملکیت کا حصہ مرحوم کے وارثوں کو دیا جاتا ہے۔
مشترکہ کرایہ داری کی طرح، مشترکہ کرایہ داری جس میں بقا کا حق ہو، تمام مالکان کو زمین کے برابر استعمال کا حق دیتی ہے۔ جس شخص کے پاس ایک فیصد ملکیت ہو، اسے وہی رسائی حاصل ہے جو 99 فیصد ملکیت رکھنے والے کو حاصل ہے۔
مشترکہ جائیداد وہ جائیداد ہے جو شادی کے دوران کوئی بھی شریکِ حیات حاصل کرتا ہے۔ دونوں شریک حیات کے پاس مشترکہ جائیداد کا 100 فیصد حصہ ہے۔ اس سے فرق نہیں پڑتا کہ اس کی ادائیگی کون کرے یا دستاویز پر کس کا نام ہو۔ تاہم کچھ استثنیات بھی ہیں۔ مثال کے طور پر، تحفے اور وراثت مشترکہ ملکیت نہیں ہیں۔
ذاتی چوٹ کے تصفیے سے حاصل ہونے والی رقم بھی کمیونٹی پراپرٹی نہیں ہے۔ تاہم، اگر شریکِ حیات اس رقم کو زمین خریدنے کے لیے استعمال کرے تو زمین مشترکہ ملکیت بن سکتی ہے۔ اسی طرح، اگر شریکِ حیات وراثت سے زمین خریدے تو وہ زمین مشترکہ ملکیت ہو سکتی ہے۔
جب تک جوڑا اس کے برعکس متفق نہ ہو، مشترکہ جائیداد میں دلچسپی موت کے بعد شریکِ حیات کے وارثوں کو منتقل ہو جاتی ہے۔ یہ زندہ بچ جانے والے شریکِ حیات کو صرف اس حد تک ملتا ہے جب تک وہ وارث ہوں۔ اس لحاظ سے، کمیونٹی پراپرٹی مشترکہ کرایہ داری سے مشابہت رکھتی ہے۔ اگر مرحوم شریکِ حیات وصیت میں زندہ بچ جانے والے کو اپنا واحد وارث نامزد بھی کرے، تو جائیداد کو وراثتی تصدیق سے گزرنا ہوگا۔
اس کی ایک استثناء یہ ہے جب وصیت نہ ہو اور مرحوم کے تمام وارث جوڑے کے مشترکہ اولاد ہوں۔ ایسی صورت میں، تمام جائیداد کا حصہ زندہ بچ جانے والے شریکِ حیات کو جائے گا۔ وراثتی تصدیق اب بھی ضروری رہے گی۔
بغیر وراثتی تصدیق کے زندہ بچ جانے والے شریکِ حیات کو کمیونٹی پراپرٹی کا حق منتقل کرنے کے لیے، جوڑے عام طور پر ڈیڈ یا بقا کے حق کے معاہدے کا استعمال کرتے ہیں۔ دستاویز کے ذریعے، جوڑا اس بات کو یقینی بنائے گا کہ دستاویز میں ان کی ملکیت کو مشترکہ کرایہ داری کے طور پر بیان کیا جائے جس کے ساتھ بقا کے حقوق شامل ہوں۔ اگر موجودہ دستاویز میں یہ زبان شامل نہیں ہے تو جوڑے کو نیا دستاویز بنانا ہوگا۔
بقا کے حق کا معاہدہ ایک ایسا دستاویز ہے جس میں دونوں شریک حیات اس بات پر متفق ہوتے ہیں کہ ان کے حقوق ان کی موت کے بعد ایک دوسرے کو منتقل ہونے چاہئیں۔ جیسا کہ ڈیڈ میں ہوتا ہے، معاہدہ اس کاؤنٹی کلرک کے پاس جمع کروانا چاہیے جہاں جائیداد موجود ہو۔
معاہدے کے ذریعے بقا کا حق بنانے اور دستاویز کے ذریعے بقا کا حق بنانے میں ایک فرق یہ ہے کہ معاہدہ واپس لینا آسان ہوتا ہے۔ دونوں شریکِ حیات چاہیں تو معاہدہ منسوخ کر سکتے ہیں۔
لائف اسٹیٹ کسی شخص کو یہ حق دیتا ہے کہ وہ اپنی زندگی تک جائیداد استعمال کر سکے۔ اس شخص کو لائف ٹیننٹ کہا جاتا ہے۔ جو شخص لائف ٹیننٹ کے انتقال کے بعد جائیداد سنبھالتا ہے، اسے ریمینڈر مین کہا جاتا ہے۔
لائف اسٹیٹ ایک دستاویز کے ذریعے بنائی جاتی ہے جس میں لائف اسٹیٹ محفوظ ہوتی ہے اور اس میں لائف ٹیننٹ اور باقی شخص کا نام شامل ہوتا ہے۔ لائف اسٹیٹس اکثر وراثتی تصدیق کو بائی پاس کرنے کے لیے استعمال کیے جاتے ہیں۔
لائف ٹیننٹ اور ریمینڈر مین شریک مالک ہیں، چاہے لائف ٹیننٹ زندہ بھی ہو۔ دونوں کی ملکیت کے مفادات مختلف ہیں۔ زندگی بھر کے کرایہ دار کا مفاد موجودہ استعمال میں ہے، جبکہ باقی ماندہ شخص کا مفاد مستقبل کے استعمال میں ہے۔ باقی ماندہ افراد اگر چاہیں تو اپنے مستقبل کے حقوق بیچ سکتے ہیں یا دے سکتے ہیں، چاہے ان کے پاس زمین کا موجودہ استعمال نہ ہو۔
لائف اسٹیٹس مختلف طریقوں سے ترتیب دی جا سکتی ہیں، لیکن احتیاط برتنی چاہیے۔ کم از کم ایک ٹیکساس مقدمہ یہ ظاہر کرتا ہے کہ اگر کوئی دستاویز لائف ٹیننٹ کو ایسے حقوق دے جو باقی ماندہ شخص کے مستقبل کے مفاد پر اثر انداز ہو سکتے ہیں، جیسے کہ لائف ٹیننٹ کو جائیداد بیچنے کی اجازت دینا، تو پھر حقیقت میں حقیقی لائف اسٹیٹ موجود نہیں ہو سکتی۔ اس کا مطلب یہ ہوگا کہ باقی ماندہ شخص اپنے مستقبل کے سود کو منتقل نہیں کر سکے گا یا اسے قرض کے لیے سکیورٹی کے طور پر استعمال نہیں کر سکے گا۔
لائف اسٹیٹ کی مثال: ایک والد یا والدہ چاہتے ہیں کہ ان کے بچے بغیر وراثتی تصدیق کے زمین وراثت میں لیں۔ والد یا والدہ اس کا ایک طریقہ یہ کر سکتے ہیں کہ وہ اپنے بچے کو لائف اسٹیٹ کے ساتھ ایک دستاویز دے دیں۔ والد یا والدہ ایک لائف اسٹیٹ رکھتے ہیں، جو انہیں اپنی زندگی بھر زمین استعمال کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ جب والد یا والدہ فوت ہو جاتے ہیں تو بچے جائیداد لینے کے لیے کچھ کرنے کی ضرورت نہیں ہوتی کیونکہ وہ ہمیشہ سے شریک مالک رہے ہیں۔ اب جب کہ زندگی کی جائیداد ختم ہو چکی ہے، بچے زمین کا مکمل استعمال حاصل کر سکتے ہیں۔
زندگی بھر کی جائیداد محفوظ رکھنے والے دستاویزات لیڈی برڈ ڈیڈز اور ٹرانسفر آن ڈیتھ ڈیڈز سے مختلف ہوتے ہیں۔ لیڈی برڈ ڈیڈز اور ٹرانسفر آن ڈیتھ ڈیڈز بھی وراثتی تصدیق سے بچ جاتے ہیں کیونکہ موت پر جائیداد منتقل کی جاتی ہے۔ تاہم، زندگی بھر کی ملکیت محفوظ رکھنے والے دستاویزات کے برعکس، یہ دستاویزات اصل مالک کے انتقال تک مؤثر نہیں ہوتے ہیں۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ جو شخص وصیت میں ملے گا، اسے موت واقع ہونے تک جائیداد کا کوئی حق نہیں ہوگا۔
معدنی جائیداد زمین میں موجود معدنیات جیسے کہ گیس، تیل، اور دھاتوں کے لیے کان کنی اور کھدائی کا حق دیتی ہے۔
سطحی جائیداد آپ کو قانون کے تحت اجازت شدہ زمین پر رہنے، تعمیر، کھیتی باڑی کرنے یا تقریباً کچھ بھی کرنے کا حق دیتی ہے (سوائے معدنیات نکالنے کے)۔
معدنی حقوق اور سطحی حقوق اکثر مختلف اداروں کی ملکیت ہوتے ہیں۔ مثال کے طور پر، آپ اس زمین کے سطحی حقوق کے مالک ہو سکتے ہیں جس پر آپ رہتے ہیں، جبکہ ایک تیل کمپنی معدنی حقوق کی مالک ہو سکتی ہے۔ یہ بھی عام بات ہے کہ زمین کا مالک توانائی اور کان کنی کی کمپنیوں کو معدنی حقوق لیز پر دیتا ہے۔
ٹیکساس میں، سطحی حقوق معدنی حقوق کے تابع ہیں۔ اس کا مطلب ہے کہ سطحی حقوق کے مالک کو معدنی حقوق کے مالک کو کان کنی اور ڈرلنگ کی اجازت دینی چاہیے۔
ٹائم شیئر وہ ہوتا ہے جب متعدد افراد کو کسی پراپرٹی کو استعمال کرنے کا حق حاصل ہو، ہر ایک مخصوص اور الگ مدت کے لیے۔ مثال کے طور پر، سال میں ایک مخصوص ہفتہ۔ ٹائم شیئرز عام طور پر تعطیلاتی جائیدادوں کے لیے استعمال ہوتے ہیں۔
زیادہ تر جدید ٹائم شیئرز لیز معاہدے ہوتے ہیں۔ پوائنٹس پر مبنی ٹائم شیئرز بھی عام ہیں۔ پوائنٹس پر مبنی ٹائم شیئرز کلب طرز کے انتظامات ہیں جہاں آپ کو پوائنٹس ملتے ہیں جنہیں آپ مختلف ریزورٹ جائیدادوں میں قیام کے لیے استعمال کر سکتے ہیں۔ لیز اور پوائنٹس پر مبنی ٹائم شیئرز دونوں خریدار کو جائیداد استعمال کرنے کا حق دیتے ہیں، لیکن اصل ملکیت نہیں دیتے۔
بہت سے ٹائم شیئرز میں جائیداد کی ملکیت بھی شامل ہوتی ہے۔ انہیں ڈیڈڈ ٹائم شیئرز کہا جاتا ہے۔ ڈیڈڈ ٹائم شیئر کے ساتھ، ہر ٹائم شیئر ہولڈر ایک مالک ہوتا ہے جسے مخصوص وقت پر جائیداد استعمال کرنے کا حق حاصل ہوتا ہے۔ یہ ملکیتی مفاد بیچا، تحفے میں دیا جا سکتا ہے، اور وراثت میں حاصل کیا جا سکتا ہے۔ جہاں قابل اطلاق ہو، وہاں اس پر ٹیکس بھی لگایا جا سکتا ہے۔
اگر آپ کو ٹائم شیئر کی ملکیت اور استعمال کے حقوق کے بارے میں سوالات ہیں تو کسی وکیل سے مشورہ کریں۔
ایزمنٹ کسی دوسرے کی جائیداد کو محدود طریقے سے استعمال کرنے کا حق ہے۔ اگر آپ ایزمنٹ کے مالک ہیں تو آپ جائیداد کے مالک نہیں ہیں۔ تاہم، آپ کو جائیداد کے استعمال کا قابل نفاذ حق حاصل ہے۔ اگر جائیداد کا مالک تبدیل ہو جائے تو ایزمنٹ برقرار رہتا ہے۔ بہت سے ایزمنٹس بھی منتقل کیے جا سکتے ہیں، یعنی انہیں فروخت کیا جا سکتا ہے اور وراثت میں حاصل کیا جا سکتا ہے۔
ایزمنٹ کی عام مثالیں:
ایزمنٹس عام طور پر جائیداد کے دستاویز میں ذکر کیے جاتے ہیں۔
لیئن خود ملکیت نہیں ہے، بلکہ یہ قرض دہندہ کی آپ کی ملکیت میں دلچسپی ہے۔ مثال کے طور پر، اگر آپ قرض کے لیے جائیداد کو سکیورٹی کے طور پر دیتے ہیں، تو قرض دینے والے کے پاس لین ہوتا ہے۔ اگر آپ قرض واپس کرنے میں ناکام رہتے ہیں تو لین قرض دہندہ کو جائیداد لینے کا حق دیتا ہے۔
شریک مالک شامل کرنے کے لیے آپ کو نیا ڈیڈ تیار کرنا ہوگا۔ دستاویز میں نئے مالک اور ہر موجودہ مالک کا نام ہونا چاہیے جو ان کے مفاد میں شریک ہوں گے۔ نوٹ کریں کہ آپ صرف اسی چیز کی شریک ملکیت دے سکتے ہیں جو آپ کے پاس ہے۔ مثال کے طور پر، اگر آپ کسی جائیداد کے 25 فیصد کے مالک ہیں اور کسی کو شریک مالک نامزد کرتے ہیں، تو وہ صرف اسی 25 فیصد کی ملکیت شیئر کریں گے۔
اسی طرح، شریک مالک اپنی ملکیتی مفاد کو اس دستاویز پر دستخط کر کے چھوڑ سکتا ہے جو دوسرے مالکان کو مفاد منتقل کرتی ہے۔ مالک صرف اپنا مفاد چھوڑ سکتا ہے۔ آپ کسی اور کی رضامندی کے بغیر ڈیڈ استعمال کر کے ان کا مفاد ختم نہیں کر سکتے۔
مشترکہ ملکیت کی قسم تبدیل کرنے کا ایک طریقہ یہ ہے کہ نیا ڈیڈ بنایا جائے۔ دستاویز میں ہر مالک کا نام ہونا چاہیے اور مشترکہ ملکیتی مفاد کی قسم بیان کی جانی چاہیے۔
جو لوگ مشترکہ کرایہ داری کو مشترکہ کرایہ داری میں تبدیل کرنا چاہتے ہیں اور بقا کا حق حاصل کرنا چاہتے ہیں، وہ نیا دستاویز بنانے کے بجائے حق بقا کے معاہدے پر دستخط کر سکتے ہیں۔ یہ معاہدہ اس کاؤنٹی کلرک کے پاس جمع کروانا چاہیے جہاں جائیداد موجود ہو، بالکل ویسے ہی جیسے ایک ڈیڈ جمع کروائی جاتی ہے۔
اگرچہ ٹیکساس کا قانون واضح طور پر شریکِ حیات کو مشترکہ جائیداد کے حق بقا کے معاہدے کو یکطرفہ طور پر ختم کرنے کی اجازت دیتا ہے، لیکن یہ حق دیگر حالات میں موجود نہیں ہے۔ اگر کوئی مالک ایسی زمین کے حق بقا کے معاہدے کو ختم کرنا چاہتا ہے جو کمیونٹی پراپرٹی نہیں ہے، تو اسے دوسرے مالکان کے ساتھ مل کر کام کرنا ہوگا۔