ٹیکساس میں کرایہ داری کے افسانے

کرایہ دار اور مالک مکان اکثر غلط، دیرینہ مفروضات کی بنیاد پر فیصلے کرتے ہیں۔ یہ مہنگا ہو سکتا ہے! اپنے حقوق کے تحفظ کے لیے، Austin Tenants' Council تجویز کرتی ہے کہ لیز پر دستخط کرنے سے پہلے اسے غور سے پڑھیں۔ فرض کریں کہ آپ لیز کی تمام شرائط کے ذمہ دار ہیں جب تک کہ آپ تحریری طور پر اس کے برعکس اتفاق نہ کریں۔ زبانی معاہدے عام طور پر نافذ العمل نہیں ہوتے اور تحریری لیز کو تبدیل نہیں کرتے۔ تمام معاہدے تحریری طور پر حاصل کریں اور تمام فریقین سے اس پر دستخط کروائیں۔ جو شخص تحریری معاہدے پر دستخط نہیں کرے گا، وہ شاید اس معاہدے کی پاسداری کرنے کا ارادہ نہیں رکھتا۔

ٹیکساس پراپرٹی کوڈ کو سمجھنے میں مدد کے لیے قانونی مشورہ حاصل کریں۔

آسٹن ٹیننٹس کونسل کرایہ داری کے بارے میں درج ذیل غلط فہمیوں کا ذکر کرتی ہے۔ یہ باتیں درست نہیں ہیں۔ مزید معلومات اور حقیقت جاننے کے لیے ان کے صفحے پر جائیں۔

غلط فہمی: اگر کرایہ دار اپارٹمنٹ نہ لینے کا فیصلہ کرے تو مالک مکان یا مینیجر کو ڈپازٹ واپس کرنا ضروری نہیں ہے۔
حقیقت: بہت سے درخواست کے معاہدے مالک مکان کو اجازت دیتے ہیں کہ اگر کرایہ دار منظور ہو جائے تو وہ پورا ڈپازٹ رکھ سکتا ہے اور پھر کرایہ دار لیز پر دستخط نہ کرنے کا فیصلہ کرے۔ اگرچہ ڈپازٹ کے بارے میں کوئی تحریری معاہدہ نہ بھی ہو، مالک مکان یا مینیجر کو جائیداد مارکیٹ سے ہٹانے کے بعد کے اخراجات، بشمول اشتہارات اور ضائع شدہ کرایہ کی واپسی کا حق مل سکتا ہے۔

غلط فہمی: کرایہ دار کے پاس لیز پر دستخط کرنے کے بعد تین دن ہوتے ہیں کہ وہ بغیر کسی جرمانے کے اسے منسوخ کر سکتا ہے، جسے بعض اوقات "خریدار کا پچھتاوا" کہا جاتا ہے۔
حقیقت: ٹیکساس میں لیز کے لیے "خریدار کے پچھتاوے" کا کوئی قانون نہیں ہے۔ لیز پر دستخط ہوتے ہی یہ پابند ہو جاتی ہے۔

غلط فہمی: اگر مالک مکان لیز میں بیان کردہ ایک یا زیادہ ذمہ داریوں کو پورا کرنے میں ناکام رہے تو کرایہ دار گھر چھوڑ سکتا ہے۔
حقیقت: عام طور پر، لیز نافذ العمل رہتی ہے اور کرایہ دار لیز کا معاہدہ کی شرائط کے تحت ذمہ دار رہتا ہے جب تک کہ عدالت اس کے برعکس فیصلہ نہ کرے۔

غلط فہمی: لیز کے اختتام پر کرایہ بڑھانے کی کوئی حد نہیں ہوتی۔
حقیقت: ٹیکساس میں کرایہ میں اضافے کی مقدار کو محدود کرنے کے لیے کوئی "rent control" قوانین نہیں ہیں۔

غلط فہمی: دستخط شدہ لیز اس وقت تک درست نہیں ہوتی جب تک ڈپازٹ ادا نہ ہو جائے یا کرایہ دار جائیداد میں منتقل نہ ہو جائے۔
حقیقت: چاہے مالک مکان کبھی کرایہ وصول نہ کرے اور کرایہ دار کبھی منتقل نہ ہو، کرایہ دار لیز پر دستخط کے بعد ذمہ دار ہوتا ہے۔

غلط فہمی: اگر مالک مکان مرمت نہ کرے تو کرایہ دار کرایہ روک سکتا ہے۔
حقیقت: کرایہ دار کا کرایہ روکنا انتقامی کارروائی سمجھا جاتا ہے، اور کرایہ دار بے دخلی کا خطرہ مول لیتا ہے اور قانون کے تحت کچھ حقوق کھو سکتا ہے۔

غلط فہمی: اگر مالک مکان لیز میں مقررہ وقت کے اندر کوئی مرمت نہ کرے تو کرایہ دار بغیر کسی ذمہ داری کے لیز توڑ سکتا ہے۔
سچائی: ریاستی قانون مخصوص طریقہ کار بیان کرتا ہے جن پر کرایہ دار کو مرمت کی درخواست کرنے سے پہلے عمل کرنا ضروری ہے، تاکہ کرایہ دار مالک مکان کی مرمت نہ کرنے پر لیز ختم کر سکے۔ ان طریقہ کار پر عمل نہ کرنے کی صورت میں کرایہ دار مالک مکان کو نقصانات کا ذمہ دار ہو سکتا ہے۔

غلط فہمی: مالک مکان کو کرایہ دار کے لیے ایئر کنڈیشننگ کا سامان فراہم کرنا ضروری نہیں ہوتا۔
حقیقت: اگر ایسا سامان کرایہ دار کے قبضے کے وقت جائیداد میں موجود نہ ہو تو مالک مکان کو یہ فراہم کرنے کا پابند نہیں ہے جب تک کہ فریقین پہلے سے اس پر متفق نہ ہوں، ترجیحاً تحریری طور پر۔

غلط فہمی: بے دخلی کا عمل کم از کم ایک مہینہ لیتا ہے۔
حقیقت: ایک کرایہ دار کو صرف دو ہفتوں میں بے دخل کیا جا سکتا ہے۔

غلط فہمی: مالک مکان کرایہ دار کی چیزیں آسانی سے نہیں ہٹا سکتا اگر کرایہ دار نوٹس میں دی گئی تاریخ تک مکان خالی نہ کرے۔
حقیقت: قانون کے مطابق مالک مکان کو اپارٹمنٹ سے سامان ہٹانے کی اجازت نہیں ہے، سوائے اس مقدمہ میں جب وہ ترک کیے گئے ہوں یا مالک مکان کا حق استعمال کر رہا ہو۔ ورنہ، مالک مکان صرف امن عدالت کے جج کی طرف سے بے دخلی کے فیصلے کے بعد اور صرف شیرف یا کانسٹیبل کی نگرانی میں سامان ہٹا سکتا ہے۔

غلط فہمی: مالک مکان کو ہمیشہ کرایہ دار کو نکالنے سے پہلے جائیداد خالی کرنے کے لیے 30 دن کا نوٹس دینا ضروری نہیں ہے۔
حقیقت: قانون کے مطابق لیز کی خلاف ورزی پر بے دخلی کے لیے 72 گھنٹے پہلے نوٹس دینا ضروری ہے، مقدمہ دائر کرنے سے پہلے، جب تک کہ لیز اس حق کو معاف نہ کرے اور مختلف نوٹس پیریڈ جیسے 24 گھنٹے فراہم نہ کرے۔

غلط فہمی: اگر کرایہ دار کرایہ ادا کرنے میں دیر کر چکا ہے، تو مالک مکان کرایہ دار کو بے دخل نہیں کر سکتا اگر کرایہ دار بعد میں مکمل کرایہ ادا کر دے۔
حقیقت: بہت سے معاملات میں، مالک مکان بے دخلی کے عمل کو آگے بڑھا سکتا ہے چاہے کرایہ مکمل طور پر ادا کیا جائے جب کرایہ دار کرایہ میں پیچھے رہ جائے۔

غلط فہمی: مالک مکان کو لیز کی ایک شق کے تحت شور مچانے والے پڑوسیوں کو بے دخل کرنا ضروری نہیں ہوتا۔
حقیقت: اگرچہ زیادہ تر لیز میں ایسی شق شامل ہوتی ہے، لیکن یہ مالک مکان کو بے دخلی کا حق دیتی ہے لیکن بے دخلی کا تقاضا نہیں کرتی۔

غلط فہمی: مالک مکان کو لیز کی تجدید نہ کرنے کے لیے کوئی وجہ ہونا ضروری نہیں ہے۔
حقیقت: مالک مکان یا کرایہ دار مدت کے اختتام پر بغیر کسی وجہ کے لیز ختم کر سکتے ہیں، سوائے کم آمدنی والے ہاؤسنگ ٹیکس کریڈٹ جائیدادوں کے۔ ان جائیدادوں میں، مالک مکان کے پاس لیز ختم کرنے کی معقول وجہ ہونی چاہیے۔ مالک مکان کرایہ دار کی پچھلے 6 ماہ کے اندر مرمت کی درخواست کرنے یا غیر قانونی امتیاز کی بنیاد پر لیز کی تجدید سے انکار نہیں کر سکتا۔ لیز کے اختتام پر مقدمہ ختم ہونے کی صورت میں، نوٹس کی مدت کرایہ کی ادائیگی کی مدت کے برابر ہوتی ہے۔

غلط فہمی: اگر کوئی کرایہ دار لیز توڑ دے تو کرایہ دار صرف ڈپازٹ ہی کھوئے گا۔
سچ: چاہے یہ لیز میں ذکر ہو یا نہ ہو، اور جب تک مالک مکان تحریری طور پر متفق نہ ہو، کرایہ دار مالک مکان کو کرایہ دار کی خلاف ورزی کی وجہ سے ہونے والے نقصان اور لیز کی مدت کے دوران تمام ماہانہ ادائیگیوں کا ذمہ دار ہوگا، جب تک کہ جائیداد دوبارہ کرایہ پر نہ دی جائے۔

غلط فہمی: اگر کرایہ دار کو سکیورٹی کی کمی، ڈکیتی، یا توڑ پھوڑ کی وجہ سے نقصان یا تکلیف ہو تو کرایہ دار گھر چھوڑ کر لیز توڑ سکتا ہے۔
حقیقت: ایسے حالات میں لیز توڑنا خطرناک ہو سکتا ہے۔ قانون مالک مکانوں کو کھڑکیوں اور دروازوں کے لیے تالے فراہم کرنے کا پابند کرتا ہے۔ اگرچہ کرایہ دار لیز ختم کر سکتا ہے اگر مالک مکان لیز کی بڑی خلاف ورزی کرے، لیکن کرایہ دار کو یہ خطرہ ہے کہ عدالت یہ فیصلہ دے کہ خلاف ورزی اتنی بڑی نہیں تھی کہ کرایہ دار اسے ختم کرنے کا جواز فراہم کرے۔

اگر مالک مکان نے سکیورٹی یا جرم کی غلط تشریح کی ہو اور کرایہ دار نے یونٹ کرایہ پر دینے کے فیصلے میں مالک مکان کی نمائندگیوں پر انحصار کیا ہو تو کرایہ دار کو جلد منتقل ہونے کی بنیاد بھی ہو سکتی ہے۔ تاہم، اگر مالک مکان کرایہ دار پر لیز کی خلاف ورزی پر مقدمہ کرتا ہے، تو کرایہ دار کو یہ ثابت کرنا ہوگا کہ مالک مکان نے جائیداد کی غلط نمائندگی کی تھی۔ اگر عدالت فیصلہ کرے کہ مالک مکان نے جائیداد کی مناسب نمائندگی کی ہے، تو مالک مکان غالب آ سکتا ہے۔

غلط فہمی: مالک مکان کو سکیورٹی ڈپازٹ ایک اسکرو اکاؤنٹ میں ڈالنا ضروری ہے، جو جائیداد فروخت ہونے پر نئے مالک کو منتقل ہو جاتا ہے۔
حقیقت: ٹیکساس کا کوئی قانون مالک مکان کو ایسکرو اکاؤنٹ میں جمع کرانے کا پابند نہیں کرتا، اور سکیورٹی ڈپازٹس کی خودکار منتقلی نئے مالکان کو نہیں ہوتی۔ تاہم، جو مالک مکان جائیداد خریدتا ہے وہ اب بھی کرایہ داروں کو جمع شدہ رقم واپس کرنے کا ذمہ دار ہوتا ہے۔

غلط فہمی: اگر مالک مکان 30 دن کے اندر بالکل ڈپازٹ واپس نہ کرے تو کرایہ دار کو خود بخود سکیورٹی ڈپازٹ کی تین گنا رقم اور $100 مل جائے گا۔
حقیقت: اگرچہ قانون کہتا ہے کہ کرایہ دار یہ رقم وصول کر سکتا ہے، لیکن کرایہ دار کو سکیورٹی ڈپازٹ کی رقم سے زیادہ تبھی ملے گی جب عدالت یہ ثابت کرے کہ مالک مکان نے بدنیتی سے کام کیا ہے۔

غلط فہمی: مالک مکان پانی، آگ، دھواں، ٹورنیڈو وغیرہ کی وجہ سے نقصان کی صورت میں کرایہ دار کی اشیاء کی مرمت یا تبدیلی کا ذمہ دار نہیں ہے۔
حقیقت: جب تک مالک مکان کی غفلت اس صورتحال میں ثابت نہ ہو یا لیز میں کچھ اور نہ لکھا ہو، مالک مکان مرمت یا نقصان شدہ اشیاء کی تبدیلی سے متعلق اخراجات کا ذمہ دار نہیں ہے۔ کرایہ دار ذاتی اشیاء کے لیے کرایہ داروں کی انشورنس خریدنا چاہ سکتے ہیں۔

غلط فہمی: اگر کرایہ دار کرایہ ادا کرنے میں پیچھے ہو تو مالک مکان اس کے اپارٹمنٹ کی اشیاء ضبط نہیں کر سکتا جب تک مالک مکان بے دخلی کے لیے درخواست نہ دے یا عدالت نہ جائے۔
سچ: اگر کرایہ دار کے لیز میں مالک مکان کے لین یا معاہداتی حق کے لیے کوئی شق شامل ہو اور وہ شق یا تو انڈر لائن کی گئی ہو یا نمایاں بولڈ لکھی ہو، تو مالک مکان کو حق حاصل ہے کہ وہ کرایہ دار کے رہائش گاہ میں داخل ہو (جب تک کہ کرایہ دار داخلے سے انکار نہ کرے) اور کرایہ دار کے کرایہ میں پیچھے رہ جانے کے بعد کسی بھی وقت غیر مستثنیٰ اشیاء (مثلاً TV، سٹیریو، VCR) ہٹا سکے۔

ایسے اپارٹمنٹ کمپلیکس کا مالک مکان جو ہاؤسنگ ٹیکس کریڈٹس حاصل کرتا ہے، کرایہ دار کی جائیداد پر عدالتی عمل کے بغیر قبضہ نہیں کر سکتا، جب تک کہ کرایہ دار نے جگہ چھوڑ نہ دی ہو۔

غلط فہمی: مالک مکان کرایہ دار کو اپارٹمنٹ سے باہر نہیں رکھ سکتا جب تک کہ کرایہ دار بقایا کرایہ ادا نہ کر دے۔
حقیقت: مالک مکان کرایہ دار کے دروازے کا تالا تبدیل کر سکتا ہے اگر 1) لیز میں تحریری لاک آؤٹ شق شامل ہو اور 2) پیشگی تحریری اطلاع دینے کے بعد۔ اگر نوٹس ہاتھ سے پہنچایا جائے تو مالک مکان کو لاک آؤٹ سے کم از کم تین دن پہلے پیشگی تحریری اطلاع دینی ہوگی یا اگر نوٹس عام ڈاک کے ذریعے بھیجا گیا ہو تو کم از کم پانچ دن پہلے۔ لاک آؤٹ کے بعد، مالک مکان کو ایک نوٹ چھوڑنا ہوگا جس میں انڈر لائنڈ یا نمایاں بولڈ پرنٹ میں لکھا ہو کہ کرایہ دار کہاں اور کس سے کسی بھی وقت چابی حاصل کر سکتا ہے اور کرایہ دار کو نئی چابی کا حق حاصل ہے چاہے کرایہ ادا ہو یا نہ ہو۔

ایسے اپارٹمنٹ کمپلیکس کے مالک مکان کو، جو ہاؤسنگ ٹیکس کریڈٹس حاصل کرتا ہے، کرایہ دار کو لاک آؤٹ کرنے یا لاک آؤٹ کرنے کی دھمکی دینے سے منع کیا گیا ہے۔

غلط فہمی: مالک مکان کو کرایہ دار کی اجازت کے بغیر کسی بھی وقت کرایہ دار کے اپارٹمنٹ میں داخل ہونے کا حق نہیں ہے۔
حقیقت: زیادہ تر لیز میں مالک مکان کو کرایہ دار کی واضح اجازت کے بغیر اپارٹمنٹ میں داخل ہونے کی اجازت ہوتی ہے۔ تاہم، مالک مکان صرف لیز کی شرائط کے مطابق داخل ہو سکتا ہے۔