حق ملکیت کی ضبطی اور مورگیج فراڈ سے ہوشیار رہیں

دھوکہ باز بہت چالاک ہوتے ہیں۔ وہ جانتے ہیں کہ حق ملکیت کی ضبطی کے نوٹس درج ذیل جگہوں پر عوام کے لیے جاری کیے جاتے ہیں:

• اخبارات
• انٹرنیٹ
• امریکی محکمہ ہاؤسنگ اینڈ اربن ڈیولپمنٹ (HUD)
• فیڈرل نیشنل مورگیج ایسوسی ایشن (Fannie Mae)
• محکمہ خزانہ انٹرنل ریونیو سروس (IRS) کے ضبط شدہ گھروں کی فہرست فراہم کرتا ہے
• دی فیڈرل ڈپازٹ انشورنس کارپوریشن (FDIC) ناکام بینکوں کی ملکیت والے گھروں کی فہرست بناتی ہے۔

یہ جانتے ہوئے، آپ محتاط رہ سکتے ہیں جب وہ آپ سے فلائرز، بزنس کارڈز، اخبار کے اشتہارات، ٹی وی، ریڈیو، انٹرنیٹ، بروشرز اور یہاں تک کہ ذاتی طور پر بھی رابطہ کرنے کی کوشش کریں۔

ہمیشہ غور سے سنیں اور پڑھیں۔ ان جملوں میں سے کسی ایک کو تلاش کرنا آپ کا وقت، پیسہ اور سر درد بچا سکتا ہے۔ جو نقصان ہو چکا ہے وہ ہمیشہ قابل واپسی نہیں ہوتا۔

• ہم آپ کی حق ملکیت کی ضبطی روک سکتے ہیں!
• 100٪ منی بیک گارنٹی۔
• فوری منظوری!
• کم شرح سود!
• 90٪ کامیابی کی شرح!
• ہم آپ کے گھر کے لیے نقد ادائیگی کرتے ہیں!

وہ ایجنسیاں جو حقیقی مدد فراہم کرتی ہیں، شاذونادر ہی مارکیٹنگ کا استعمال کرتی ہیں۔ مدد کی جارحانہ پیشکشوں سے محتاط رہیں۔ آگے کی منصوبہ بندی کریں اور درج ذیل ایجنسیوں کے فراہم کردہ اوزار سے خود کو لیس کریں:

• گریٹر ہیوسٹن اور ساؤتھ ٹیکساس کا بیٹر بزنس بیورو (BBB)
• فیڈرل ٹریڈ کمیشن - کنزیومر الرٹس
• وکیل جنرل کا دفتر - صارفین کا تحفظ
• امریکی محکمہ ہاؤسنگ اینڈ اربن ڈیولپمنٹ (HUD) برائے ٹیکساس
• ٹیکساس ڈیپارٹمنٹ آف ہاؤسنگ اینڈ کمیونٹی افیئرز (TDHCA) - حق ملکیت کی ضبطی کے وسائل

نہیں۔ جب تک کام مکمل نہ ہو جائے۔ مورگیج اسسٹنس ریلیف سروسز رول (MARS) کی رہنما کتاب کے تحت وفاقی قانون کے مطابق آپ کے پاس درج ذیل ہونا ضروری ہے:

1. کوئی پیشگی فیس نہیں۔
2. آپ کے قرض دینے والے یا رہن سروس فراہم کنندہ کی تحریری پیشکش کی ایک کاپی
3. واضح طور پر تحریر کردہ شرائط و ضوابط
4. ادائیگی صرف اس وقت جب آپ پیشکش قبول کرتے ہیں۔ اگر آپ اسے مسترد کر دیتے ہیں تو آپ مورگیج اسسٹنس سروس فراہم کنندہ کو کچھ ادا نہیں کریں گے۔

فراڈی آپ کا اعتماد حاصل کرنے کے لیے یہ وعدہ کرتے ہیں کہ وہ آپ کے تمام مسائل حل کریں گے۔ کسی بھی بحث کو روک دیں اور مزید تحقیق کریں اگر:

• ان کے سرکاری نام ہوتے ہیں جیسے "وکیل"، "لا فرم"، "کنسلٹنٹ"، یا "آڈیٹر"۔اگر شک ہو تو کاروبار کی تصدیق کرنے میں ہچکچائیں نہیں اور وکلاء یا لاء فرموں کی تلاش کریں۔
• وہ آپ سے پیشگی رقم مانگتے ہیں۔
• انہوں نے آپ کو کہا کہ اپنے قرض دینے والے یا مورگیج کمپنی سے بات نہ کریں۔
• الفاظ مبہم ہیں۔
• آپ کو یقین نہیں ہے کہ یہ لین دین آپ کو اپنا گھر رکھنے کی اجازت دیتا ہے یا نہیں۔
• کچھ خالی جگہیں ہیں جنہیں وہ بعد میں بھرنے کا وعدہ کرتے ہیں۔
• ایسی غلطیاں ہیں جنہیں وہ بعد میں درست کرنے کا وعدہ کرتے ہیں۔

آپ کو حق حاصل ہے کہ آپ جس چیز پر دستخط کریں، اس کی کاپی وصول کریں۔ لہٰذا، یقینی بنائیں کہ آپ ایک بالکل درست کاپی لے کر جائیں، جس میں تمام صفحات اور اٹیچمنٹس شامل ہوں۔

کبھی کبھار وہ براہ راست مدد فراہم کرتے ہیں۔ کبھی کبھار وہ درمیانی کردار ادا کرتے ہیں، اور پھر خاص تعلقات کے ذریعے آپ کو لبھانے کی کوشش کرتے ہیں جو دن بچانے کے لیے بنائے گئے ہیں۔ جب فراڈیوں کو آپ کی معلومات تک رسائی مل جاتی ہے، تو وہ آپ کے پیسے، شناخت، گھر اور دیگر چیزیں لے کر آپ کا اعتماد توڑ دیتے ہیں۔

گارڈین اینجلز

• اپنے نمائندے کے طور پر کام کریں: وہ آپ کو مارگیج کمپنی کے ساتھ کام کرنے کے دباؤ سے نجات دلانے کی پیشکش کرتے ہیں، تاکہ وہ ادائیگی کم کرنے یا معاہدے پر بات چیت کرنے کے لیے کالز کر سکیں۔ وہ آپ کو یہ بھی کہہ سکتے ہیں کہ آپ اپنی مورگیج کی رقم براہ راست ان کو ادا کریں نہ کہ اصل کمپنی کو۔
• فورینزک آڈٹ: وہ دعویٰ کرتے ہیں کہ آپ کے قرض کے معاہدے کا بہت تفصیلی جائزہ لینے کے لیے وکیل یا ماہر موجود ہوتا ہے۔ پھر، وہ آپ سے پیشگی ادائیگی کرواتے ہیں تاکہ غلطیاں تلاش کی جا سکیں۔ وہ آپ کو جھوٹی امید دیتے ہیں کہ رپورٹ آپ کو حق ملکیت کی ضبطی سے بچنے، قرض میں ترمیم کروانے، واجب الادا رقم تبدیل کرنے، یا حتیٰ کہ قرض منسوخ کرنے کی اجازت دے گی۔

لکی ڈے

• کم سود والا رہن قرض: فوری منظوری دستاویزات کے فیکس اور رقم کی منتقلی کو تحریک دیتی ہے۔ یہ چال نقصان کو دوگنا کر دیتی ہے کیونکہ آپ کو شناخت کی چوری اور حق ملکیت کی ضبطی کے زیادہ خطرے کا سامنا کرنا پڑے گا۔
• جعلی ری فنانس آفر: وہ آپ کو قرض کے مالی معاہدے کو دوبارہ کر کے اپنے گھر کو بچانے کی ترغیب دیتے ہیں۔ وہ اس بات کا فائدہ اٹھاتے ہیں کہ آپ الفاظ کو سمجھ نہیں پائیں گے یا ہر صفحہ نہیں پڑھیں گے۔ پھر، جب آپ جعلی ری فنانس کاغذات کے بڑے ڈھیر پر دستخط کرنے کے لیے تیار ہوں، تو وہ ڈیڈ ٹرانسفر دستاویز کو ڈھیر کے نیچے چھپا دیتے ہیں۔
• قرض پلٹنا: قرض دینے والے آپ کو پیسے اور انعامات دے کر کئی بار ری فنانسنگ پر آمادہ کرتے ہیں۔ چونکہ آپ کو پری پیمنٹ جرمانوں کا علم نہیں ہوتا، اس لیے آپ کو نیا انعام ملتا ہے، لیکن ساتھ ہی آپ کو زیادہ سے زیادہ سود کی شرحوں کا سامنا بھی کرنا پڑتا ہے۔

خصوصی انتظامات

• Lease to Repurchase: وہ آپ کو قائل کرتے ہیں کہ آپ گھر کو ڈیڈ ٹرانسفر کے ذریعے دے کر کرایہ پر دیں جب تک کہ آپ اسے واپس خرید نہ لیں۔ پھر یا تو وہ قیمت اتنی زیادہ کر دیتے ہیں کہ واپس خریدنا مشکل ہو جائے یا کرایہ بڑھاتے رہتے ہیں یہاں تک کہ آپ ادا نہیں کر سکتے، اور پھر وہ آپ کو بے دخل کر دیتے ہیں۔
• ایکویٹی اسکیمنگ: وہ وعدہ کرتے ہیں کہ وہ آپ کے لیے خریدار تلاش کریں گے، اور جب یہ بیچا جائے گا تو منافع تقسیم کریں گے، لیکن آپ کو پہلے ڈیڈ پر دستخط کر کے نکلنا ہوگا۔ جب آپ گھر چھوڑتے ہیں تو وہ اسے کرایہ پر دیتے ہیں اور گھر، پیسے اور ایکویٹی اپنے پاس رکھتے ہیں جبکہ آپ ابھی بھی حق ملکیت کی ضبطی کے عمل میں ہیں!

نوٹ: دستاویز پر نام بتاتا ہے کہ گھر کا مالک کون ہے۔ مورگیج لون پر نام بتاتا ہے کہ رقم کس کے ذمے ہے۔ دستاویز پر نیا نام نیا مالک کی نشاندہی کرتا ہے۔ مورگیج لون پر ایک ہی نام کا مطلب ہے کہ وہی شخص اب بھی اس گھر کی تمام رقم کا مقروض ہے۔

• ایکویٹی اسٹرپنگ: ایک مشکوک قرض دینے والا آپ کو اپنی آمدنی کے بارے میں جھوٹ بولنے پر آمادہ کرے گا تاکہ وہ ایسا قرض لے سکیں جسے وہ جانتے ہیں کہ آپ ادا نہیں کر سکتے۔ ادائیگیاں شروع میں کم ہو سکتی ہیں کیونکہ آپ صرف سود ادا کر رہے ہوتے ہیں، اور بعد میں ادائیگیاں اچانک بڑھ جاتی ہیں کیونکہ ایک بڑی ادائیگی کرنی ہوتی ہے۔ جیسے ہی آپ قرض پر ڈیفالٹ کرتے ہیں، وہ آپ کا گھر لے لیتے ہیں اور ایکویٹی اپنے پاس رکھتے ہیں۔