بے دخلی

بے دخلی ایک مقدمہ ہے جو مالک مکان کرایہ داروں کو اپنی جائیداد سے نکالنے کے لیے دائر کرتا ہے۔ ٹیکساس میں، بے دخلی کو "Forcible Detainer" بھی کہا جاتا ہے، اور مالک مکان آپ کو Justice Court میں مقدمہ دائر کیے بغیر بے دخل نہیں کر سکتا۔

آپ کو لیز کی خلاف ورزی کرنے پر بے دخل کیا جا سکتا ہے۔ مثال کے طور پر:

• وقت پر کرایہ ادا نہ کرنا
• جائیداد کو نقصان پہنچانا
• ایسے اقدامات جو دوسروں کی صحت اور سلامتی کو خطرے میں ڈالتے ہیں، جیسے منشیات کی سرگرمی یا پرتشدد جرائم
• دوسرے کرایہ داروں کو بہت زیادہ شور یا آواز سے پریشان کرنا
• جب آپ کا لیز ختم ہو جائے اور اسے تجدید نہ کیا جائے تو اسے "Holding Over" کہا جاتا ہے۔

وجہ جو بھی ہو، ہمیشہ کی طرح کرایہ دینا ضروری ہے تاکہ آپ کا مالک مکان عدم ادائیگی کو آپ کو بے دخل کرنے کی وجہ نہ بنا سکے۔

اس سے پہلے کہ آپ کا مالک مکان آپ کے خلاف بے دخلی کا مقدمہ دائر کرے، انہیں آپ کو تحریری نوٹس دینا ہوگا۔ صورتحال کے مطابق، آپ کو یا تو کرایہ ادا کرنے یا خالی کرنے کا نوٹس ملنا چاہیے یا خالی کرنے کا نوٹس۔

• کرایہ ادا کرنے یا خالی ہونے کا نوٹس: بے دخلی سے پہلے لازمی ہے اگر آپ نے کرایہ کی مدت کے دوران کبھی دیر نہیں کی۔ اگر آپ ادائیگی نہیں کرتے یا منتقل نہیں ہوتے تو مالک مکان نوٹس کی آخری تاریخ ختم ہونے کے بعد آپ کو بے دخل کرنے کے لیے مقدمہ کر سکتا ہے۔ رائٹ ٹو پے لیٹ رینٹ کے بارے میں مزید معلومات موجود ہیں۔
• خالی کرنے کا نوٹس: تمام دیگر بے دخلیوں سے پہلے ضروری ہے۔ اگر آپ نوٹس کی آخری تاریخ تک منتقل نہیں ہوتے تو مالک مکان آپ کو بے دخل کرنے کے لیے مقدمہ کر سکتا ہے۔

نوٹس کی آخری تاریخیں

نوٹس کی آخری تاریخ تین دن ہے جب تک کہ لیز میں کچھ اور نہ لکھا ہو۔ بہت سی لیزیں صرف ایک دن کی اطلاع مانگتی ہیں۔

نوٹس میں دی گئی تاریخ وہ دن نہیں ہے جب آپ کو جانا ہے۔ یہ صرف اس وقت کی نشاندہی کرتا ہے جب مالک مکان کو بے دخلی کا مقدمہ دائر کرنے سے پہلے انتظار کرنا پڑتا ہے۔ آپ کے مالک مکان کو عدالت میں مقدمہ دائر کرنا ہوگا اور بے دخلی کا حکم نامہ حاصل کرنا ہوگا، جسے Writ of Possession کہا جاتا ہے، اس سے پہلے کہ کانسٹیبل آپ کو زبردستی نکال سکے۔ آپ کو عدالت سے ایک الگ نوٹس ملنا چاہیے، جسے چالان کہا جاتا ہے، جو آپ کو بتاتا ہے کہ آپ کا مالک مکان آپ پر مقدمہ کر رہا ہے۔

نوٹس کی ترسیل

کسی بھی قسم کا تحریری نوٹس آپ کو یا آپ کے گھر میں رہنے والے 16 سال یا اس سے زیادہ عمر کے کسی بھی شخص کو دیا جا سکتا ہے، ڈاک کے ذریعے بھیجا جا سکتا ہے، یا آپ کے دروازے کے اندر چسپاں کیا جا سکتا ہے۔ اگر آپ کے پاس کوئی لیز یا کوئی اور معاہدہ ہے جس میں کہا گیا ہے کہ مالک مکان آپ کو ای میل کے ذریعے نوٹس دے سکتا ہے، تو یہ بھی جائز ہے۔

اہم: اگر آپ کو واقعی نوٹس کی کاپی ملتی ہے، تو اس سے فرق نہیں پڑتا کہ مالک مکان آپ کو کیسے دیتا ہے۔

سبسڈی شدہ رہائش میں نوٹس

اگر آپ عوامی یا سبسڈی شدہ ہاؤسنگ میں ہیں، یا اگر آپ کا مالک مکان کچھ وفاقی پروگراموں کا حصہ ہے، تو نوٹس کے قواعد مختلف ہو سکتے ہیں۔ خصوصی بے دخلی نوٹس کی ضروریات کے بارے میں مزید معلومات کے لیے Special Notice of Eviction Rules دیکھیں۔

اگر آپ کو خالی کرنے کا نوٹس ملنے کے بعد آپ گھر نہیں چھوڑتے، تو آپ کا مالک مکان Justice of the Peace کورٹ میں بے دخلی کے مقدمے کو آگے بڑھا سکتا ہے۔ ایک افسر آپ یا پراپرٹی پر 16 سال سے زائد عمر کے کسی بھی شخص کو بے دخلی کے کاغذات دے گا۔ اگر کانسٹیبل آپ کو کاغذات دو بار ذاتی طور پر دینے کی کوشش کرے اور ناکام ہو جائے، تو وہ کاغذات آپ کے دروازے پر چھوڑ سکتے ہیں یا نیچے سرکا سکتے ہیں۔

اگر کوئی افسر آپ کو بے دخلی کے کاغذات دیتا ہے، تو اس کا مطلب ہے کہ آپ کے مالک مکان نے بے دخلی کا مقدمہ دائر کر دیا ہے۔

1. عدالتی کاغذات کو غور سے دیکھیں۔ درخواست میں لیز میں درج تمام افراد کے نام شامل ہونے چاہئیں اور بالکل واضح طور پر بتایا جانا چاہیے کہ آپ کو کیوں نکالا جا رہا ہے۔ کاغذات آپ کو ہماری عدالت کی سماعت کی تاریخ، وقت اور مقام بھی بتائیں گے۔ مزید معلومات بھی ہو سکتی ہیں۔ یقینی بنائیں کہ آپ کاغذات میں دی گئی ہدایات کو سمجھتے ہیں اور ان پر عمل کریں۔
2. سماعت کے لیے تیار ہو جائیں۔ آپ کو عدالت جانے اور اپنا موقف پیش کرنے کا حق حاصل ہے۔ دستاویزات، رسیدیں، تصاویر، یا دیگر ثبوت جمع کریں جو آپ کے مقدمہ کی حمایت کرتے ہوں۔ یہ معلومات اپنے ساتھ عدالت لے کر جائیں۔
3. جواب فائل کریں۔ جواب آپ کو اپنی دفاع کی فہرست بنانے کی اجازت دیتا ہے، اگر کوئی ہوں۔ اگرچہ آپ کو جواب جمع کرانے کی ضرورت نہیں ہے، لیکن اکثر یہ ایک اچھا خیال ہوتا ہے۔ اگر آپ کو اپنی بے دخلی کی سماعت کے خلاف اپیل کرنی پڑے، تو اگر آپ نے پہلے سے نہیں کیا تو آپ کو اس وقت جواب دائر کرنا ہوگا۔
4. فیصلہ کریں کہ آپ جیوری چاہتے ہیں یا نہیں۔ اگر آپ جیوری چاہتے ہیں بجائے اس کے کہ جسٹس آف دی پیس آپ کے مقدمے کا فیصلہ کرے، تو آپ جیوری کی درخواست جمع کرا سکتے ہیں اور اپنے مقدمے کی مقررہ تاریخ سے پہلے 22$ (یا اس فیس کی عدم ادائیگی کا حلفیہ بیان) ادا کر سکتے ہیں۔ (دیکھیں جسٹس کورٹ میں جیوری ٹرائلز۔) نوٹ کریں کہ TexasLawHelp کے جواب فارم میں جیوری کی درخواست کا اختیار موجود ہے۔
5. مذاکرات پر غور کریں۔ کچھ مالک مکان مذاکرات پر آمادہ ہو سکتے ہیں۔ آپ ادائیگی کا منصوبہ بنا سکتے ہیں یا گھر چھوڑنے کے لیے اضافی وقت حاصل کر سکتے ہیں۔ مشورے کے لیے، پڑھیں میں اپنے مالک مکان سے بات چیت کر کے بے دخلی سے بچنا چاہتا ہوں۔
6. سماعت میں جائیں۔ سماعت میں شرکت کرنا بہت ضروری ہے۔ اگر آپ سماعت میں نہیں جاتے تو جج غالباً آپ کے خلاف فیصلہ دے گا اور آپ کو منتقل ہونا پڑے گا۔
7. اگر آپ ہار جائیں، تو فیصلہ کریں کہ آپ اپیل کرنا چاہتے ہیں یا نہیں۔ اگر آپ سماعت ہار جاتے ہیں تو آپ کے پاس کاؤنٹی کورٹ میں اپیل کرنے کے لیے پانچ دن ہوتے ہیں۔ دیکھیں بے دخلی کی اپیل۔

اگر آپ کے نوٹس میں سمری ڈسپوزیشن کی درخواست شامل ہے، تو اس کا مطلب ہے کہ آپ کے مالک مکان نے عدالت کو بتایا ہے کہ آپ اسکواٹر ہیں اور بغیر سماعت کے آپ کو بے دخل کرنے کی درخواست کی ہے۔

آپ کو فوری طور پر عمل کرنا ہوگا—چار دن کے اندر۔ آپ عدالت کو جواب دے سکتے ہیں تاکہ عدالت کو بتا سکیں کہ آپ اسکواٹر نہیں ہیں اور اینٹی اسکواٹر قوانین آپ کے مقدمہ پر لاگو نہیں ہونے چاہئیں۔

اگر آپ چار دن کے اندر عدالت کو یہ نہ بتائیں کہ آپ مالک مکان سے اپنی اسکواٹر حیثیت کے بارے میں اختلاف رکھتے ہیں، تو مالک مکان رٹ آف پوزیشن حاصل کر کے چار دن گزرنے کے بعد بغیر سماعت کے آپ کو بے دخل کر سکتا ہے۔

سمری ڈسپوزیشن کے لیے موشنز عام بے دخلی کے مقدمات میں استعمال کے لیے نہیں ہوتے۔ یہ صرف غیر قانونی طور پر داخل ہونے کے بعد رہائش اختیار کرنے والےافراد کو بے دخل کرنے کے لیے استعمال ہوتے ہیں۔ تاہم، اگر آپ کا مالک مکان آپ کے خلاف غلطی سے فائل کر دے، تو آپ کے پاس جواب دینا کے لیے صرف چار دن ہیں۔

بے دخلی کے مقدمات تیزی سے آگے بڑھتے ہیں۔ زیادہ تر بے دخلی کی سماعتیں درخواست دائر کرنے کے 10 سے 21 دن کے اندر ہوتی ہیں۔ نوٹ کریں کہ ٹائم لائن اس دن سے شروع ہوتی ہے جب آپ کے مالک مکان نے درخواست دائر کی تھی، نہ کہ جس دن آپ کو پہلی بار اس کے بارے میں معلوم ہوا۔

اگر آپ اپنی بے دخلی کی سماعت ہار جاتے ہیں تو آپ کے پاس اپیل کرنے کے لیے پانچ دن ہیں۔ اگر آپ اپیل نہیں کرتے، تو مالک مکان عدالت سے قبضہ کی درخواست کر سکتا ہے۔ (اگر مالک مکان فیس ادا کرتا ہے اور آپ عدالت میں پیش نہیں ہوتے، تو مالک مکان بغیر پانچ دن انتظار کیے رٹ آف پوزیشن حاصل کر سکتا ہے۔)

ایک افسر پھر آپ کو رٹ دے گا — اس میں کتنا وقت لگتا ہے یہ اس بات پر منحصر ہے کہ وہ کتنے مصروف ہیں۔ جب آپ کو Writ of Possession مل جائے، تو آپ کے پاس 24 گھنٹے ہیں جانے کے لیے اس سے پہلے کہ آپ کو ہٹایا جائے۔

اگر آپ مقدمے کو نظر انداز کرتے ہیں یا ہارنے کے بعد اپیل نہیں کرتے، تو مالک مکان کو "Writ of Possession" مل سکتا ہے۔ یہ ایک عدالتی حکم نامہ ہے جو کانسٹیبل یا شیرف کو حکم دیتا ہے کہ وہ آپ کو جائیداد سے نکال دے۔ کانسٹیبل کے آنے سے پہلے آپ اور آپ کی چیزیں ہٹانے کے لیے کم از کم 24 گھنٹے پہلے اطلاع دینی ہوتی ہے اور نوٹس آپ کے دروازے پر لگانا ہوتا ہے۔ آپ کی ذاتی جائیداد یونٹ کے باہر رکھی جا سکتی ہے۔ آپ کے مالک مکان کو اسے ذخیرہ کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ www.texastenant.org پر ٹیکساس ٹیننٹ ایڈوائزر سے مزید مدد حاصل کریں۔

جی ہاں۔ آپ کا مالک مکان کسی بھی وجہ سے تجدید نہ کرنے کا انتخاب کر سکتا ہے سوائے درج ذیل کے:

• جنس، نسل، خاندانی حیثیت، معذوری یا قانون کے تحت ممنوع کسی اور بنیاد پر امتیاز۔
• انتقام۔ مالک مکان مرمت کی درخواست کرنے، آپ کے حقوق کے لیے کھڑے ہونے یا کسی اور قانونی حق کے استعمال پر آپ کی لیز کی تجدید سے انکار نہیں کر سکتا۔ آپ ان واقعات میں سے کسی ایک کے چھ ماہ بعد بے دخلی کے دفاع کے لیے انتقامی کارروائی کا دعویٰ کر سکتے ہیں، جس میں عدم تجدید کی بنیاد پر بے دخلی بھی شامل ہے۔ اہم: کرایہ کی عدم ادائیگی کی وجہ سے بے دخلی کے خلاف انتقامی کارروائی دفاع نہیں ہے۔

اگر آپ کا مالک مکان آپ کی لیز کی تجدید نہ کرنے کا فیصلہ کرے تو آپ قانونی طور پر پیشگی اطلاع کے حقدار ہیں۔ آپ کو ملنے والے نوٹس کی مقدار آپ کے لیز کی شرائط اور اس کے ختم ہونے کے وقت پر منحصر ہے۔ اگر آپ عوامی یا سبسڈی والے ہاؤسنگ میں ہیں، تو آپ کے مالک مکان کے پاس آپ کی لیز کی تجدید نہ کرنے کی "معقول وجہ" ہونی چاہیے: مثلاً، کوئی سنگین لیز کی خلاف ورزی۔

آپ TexasLawHelp کے Answer فارم کا استعمال کر کے اپنے بے دخلی کے مقدمے میں Answer فائل کر سکتے ہیں۔

جواب فائل کرنا آپ کو ڈیفالٹ فیصلوں سے بچانے میں مدد دے سکتا ہے، آپ کے دفاعات پیش کر سکتا ہے، اور مالک مکان سے آپ کے خلاف اپنا مقدمہ ثابت کرنے کا تقاضا کر سکتا ہے۔ عمل کے آغاز میں جواب جمع کرانے سے آپ کو بعد میں کاؤنٹی کورٹ میں اپیل کرنے کی صورت میں دوبارہ جواب جمع کرانے کی ضرورت نہیں پڑتی، جہاں جوابات لازمی ہوتے ہیں۔

بے دخلی کا جواب دائر کرنے کے بارے میں جانیں، جس سے آپ عدالت کے لیے دفاعات کی فہرست دے سکتے ہیں۔ یہ بھی سیکھیں کہ اگر آپ اپنا مقدمہ ہار جائیں تو بے دخلی کے خلاف اپیل کیسے کی جائے۔