یہ ڈیزاسٹر مینوئل کا چوتھا حصہ ہے۔ یہ سیکشن مالک مکان/کرایہ دار کے مسائل کے بارے میں ہے۔ یہ وسیلہ رضاکار وکلاء کے لیے ہے۔
ہر عنوان پر کلک کریں تاکہ آپ دستی کے اس حصے میں جا سکیں۔
یہ باب ٹیکساس کے قانونی اور عام قانون پر مرکوز ہے جو رہائشی لیز کے حوالے سے مالک مکان اور کرایہ داروں کے حقوق سے متعلق ہے۔ وسائل کے مواد پر انحصار کرنے سے محتاط رہیں جن میں ملک بھر میں قانون کے عمومی بیانات شامل ہو سکتے ہیں، کیونکہ Texas کا قانون دیگر ریاستوں کے قوانین سے کافی مختلف ہے، خاص طور پر قانونی مالک و کرایہ دار کے قانون کے حوالے سے۔
کیا کرایہ دار کو یہ حق حاصل ہے کہ وہ آفت کے بعد اگر رہائش مکمل یا جزوی طور پر ناقابل استعمال ہو جائے تو لیز ختم کر سکتا ہے؟
اگر آفت کے بعد مالک مکان کرایہ دار کو بے دخل کرنے کی کوشش کرے تو کرایہ دار کو کیا کرنا چاہیے؟
کیا کرایہ دار کو ذاتی جائیداد کے نقصان یا خرابی کی وجہ سے کسی بھی فریق، بشمول مالک مکان یا پڑوسی، کے خلاف وصولی کا حق حاصل ہے؟
کرایہ دار کے حقوق اور ہوٹل میں رہنے والے کے حقوق کیا ہیں، اور آپ کرایہ دار اور ہوٹل کے مہمان میں فرق کیسے بتا سکتے ہیں؟
مالک مکان اور کرایہ داروں کے لیے کرایہ داری کی مدد کے کچھ پروگرام کیا ہیں، مالک مکان اور کرایہ دار کیسے درخواست دیتے ہیں، اور عدالتیں ان بے دخلی کے مقدمات میں مالکان اور کرایہ داروں کو کیسے سنبھالتی ہیں جو ان پروگراموں میں حصہ لیتے ہیں؟
رہائشی لیز میں مالک مکان اور کرایہ دار کا تعلق تقریباً مکمل طور پر ٹیکساس پراپرٹی کوڈ کے سیکشن 91 اور 92 کے تحت چلتا ہے۔ مالک مکان-کرایہ دار کے تعلقات جہاں خاندان تیار شدہ گھر کا مالک ہو لیکن تیار شدہ گھر کی کمیونٹی میں زمین کرایہ پر دیتا ہے، ٹیکساس پراپرٹی کوڈ کے سیکشن 94 کے تحت آتے ہیں۔ وہ مسائل جو پراپرٹی کوڈ میں شامل نہیں ہوتے، عام قانون کے تحت آتے ہیں۔ پراپرٹی کوڈ زیادہ تر معاملات کو تفصیل سے حل کرتا ہے جو مالک مکان اور کرایہ دار کے درمیان پیدا ہو سکتے ہیں، مثلاً مالک مکان کی مرمت کی ذمہ داری؛ کب اور کن حالات میں کرایہ دار مرمت کے لیے خود مدد کر سکتا ہے؛ کب اور کن حالات میں کرایہ دار یا مالک مکان لیز ختم کر سکتا ہے۔ پراپرٹی کوڈ کے سیکشن 92 کے ذیلی باب B، لیز ہولڈ کی مرمت یا بندش ، آفت کی صورتحال سے نمٹنے سے متعلق کئی شقیں شامل کرتا ہے۔ The Code refers to disaster situations as “casualty loss.” See Tex. Prop. Code § 92.054.
پراپرٹی کوڈ بہت طویل اور پیچیدہ ہے۔ کال کرنے والوں کو سختی سے منع کیا جانا چاہیے کہ وہ کوئی اقدام نہ کریں جب تک کہ وہ پراپرٹی کوڈ کے تحت اپنے حقوق کو مکمل طور پر نہ سمجھ لیں، خاص طور پر جب یہ کرایہ روکنے (جو انہیں کبھی نہیں کرنا چاہیے) اور/یا لیز ختم کرنے سے متعلق ہوں۔ اگر پراپرٹی کوڈ کی دفعات، مثلاً نوٹس کی ضروریات، پر بالکل درست طریقے سے عمل نہ کیا جائے، تو جو فریق (مالک مکان یا کرایہ دار) ان دفعات کی پیروی نہیں کرتا، وہ کچھ حقوق اور علاج استعمال نہیں کر سکتا اور نقصانات، وکیل کی فیس، اور سول جرمانوں کا ذمہ دار ٹھہرایا جا سکتا ہے۔
یہ بھی اہم ہے کہ لیز میں فریقین کچھ حقوق سے معاہدہ کر سکتے ہیں یا مالک مکان-کرایہ دار کے تعلق میں تبدیلی کر سکتے ہیں۔ دوسری طرف، پراپرٹی کوڈ میں بہت سے کرایہ دار حقوق ایسے ہیں جنہیں فریقین معاف نہیں کر سکتے۔ مثال کے طور پر، پراپرٹی کوڈ کے سیکشن 92 کے ذیلی باب B کے تحت مرمت کی ذمہ داری صرف بہت محدود حالات میں ہی معاف کی جا سکتی ہے۔ Tex. Prop. Code § 92.006(d)-(f)۔ ناقابل معافی حقوق کی دیگر مثالوں میں سکیورٹی ڈپازٹس، سکیورٹی ڈیوائسز، مالک مکان کی ملکیت اور انتظام کا انکشاف، یوٹیلیٹی بند ہونا، یا دھواں الارم کی تنصیب، ٹیکساس پروپ. کوڈ § 92.006(a)؛ پراپرٹی کوڈ، ٹیکساس پروپ. کوڈ § 92.006(h) کے تحت دائر کارروائی میں کرایہ دار کے جیوری ٹرائل کے حقوق شامل ہیں؛ کرایہ داروں کے پولیس کو بلانے کے حقوق، ٹیکساس پروپ. کوڈ § 92.015(b)(1)؛ خاندانی تشدد، جنسی حملہ، یا ہراساں کرنے کے لیے پیچھا کرنا کے بعد گھر خالی کرنے کے حق سے متعلق کرایہ داروں کے حقوق، ٹیکساس پروپ. کوڈ §§ 92.016(g), 92.0161(h); غیر قانونی لیٹ فیسوں کے حوالے سے کرایہ دار کے حقوق، ٹیکساس پروپ. کوڈ § 92.019(d)؛ اور کرایہ کی درخواستوں سے متعلق حقوق، ٹیکساس پروپ. کوڈ § 92.355۔ تاہم، مالک مکان اور کرایہ دار کے سوال کا جواب دینے کے لیے ایک اچھا نقطہ آغاز فریقین کے درمیان لیز ہے۔
کمرشل لیزز بنیادی طور پر کامن لا کے تحت چلتی ہیں (اگرچہ پراپرٹی کوڈ کا سیکشن 93 تجارتی کرایہ داری کے کچھ پہلوؤں کو شامل کرتا ہے، مثلاً یوٹیلیٹیز میں تعطل، جائیداد کی منتقلی، اور کرایہ دار کا اخراج شامل ہے)۔ فریقین تجارتی لیز کے کو اپنے معاہدے بنانے میں وسیع آزادی دی جاتی ہے، بشرطیکہ شرائط قانون یا اہم عوامی پالیسی کی خلاف ورزی نہ کریں۔ لہٰذا، لیز دستاویز تقریباً مکمل طور پر تعلقات کو کنٹرول کرے گی۔ اگر کسی خاص صورتحال کو لیز میں واضح طور پر زیر غور یا حل نہیں کیا گیا تو متعلقہ مقدمہ قانون اور معاہدے کی تعمیر کے قواعد لاگو ہوں گے۔
ٹیکساس میں کرایہ داروں کی سیلف ہیلپ بے دخلی غیر قانونی ہے۔ مالک مکان کو بے دخلی عدالت کے عمل جو انصاف کی عدالت میں شروع ہوتا ہے، سے گزرنا پڑتا ہے۔بے دخلی ٹیکساس پراپرٹی کوڈ کے چیپٹر 24 کے تحت آتی ہے۔ بے دخلی کا آغاز نوٹس سے ہوتا ہے، اس کے بعد عدالت میں مقدمہ، سماعت، اگر کوئی فریق اپیل کرے تو کاؤنٹی کورٹ میں اپیل کی جاتی ہے، اور آخر میں، اگر کرایہ دار نے گھر چھوڑا نہ ہو تو قبضہ کا حکم (کرایہ دار کو نکالنے کا حکم) آتا ہے۔ (نیچے سوال 4-13 دیکھیں) ۔ یقینا، کرایہ دار ہمیشہ خالی کرنے کے نوٹس یا مالک مکان کی طرف سے بے دخلی کی دھمکی کے جواب میں مستقل طور پر یونٹ چھوڑنے کا انتخاب کر سکتے ہیں، اگرچہ اس سے رکاوٹ نہیں ہو سکتی مالک مکان ان کے خلاف فیس اور لیز کے تحت دی گئی رقم، بشمول کرایہ، نقصانات، دوبارہ کرایہ پر دینے کی فیس وغیرہ کے لیے کارروائی کرنے سے روکے۔ کچھ محدود حالات بھی ہوتے ہیں جن میں مالک مکان ضروری مرمت کے لیے یا جب کرایہ دار کرایہ پر پیچھے ہو (اور لیز اجازت دیتی ہے) تو لاکس کو یونٹ میں تبدیل کر سکتا ہے، لیکن مالک مکان کو ہمیشہ نئی چابی یا جائیداد تک رسائی فراہم کرنی ہوتی ہے درخواست پر، درخواست کے دو گھنٹے کے اندر، اور سخت نوٹس کی شرائط پر عمل کرنا ضروری ہے۔ ٹیکساس پروپ. کوڈ § 92.0081۔
الف۔ جسٹس کورٹ سے بے دخلی کی اپیلیں
دیکھیںTex. R. Civ. P. 510.9؛ Tex. Prop. Code §§ 24.00511، 24.00512، 24.0052، 24.00521، 24.0053، 24.0054۔
عدالتی عدالت میں بے دخلی کے فیصلے کے خلاف اپیل کرنے کے لیے، کرایہ دار کو عدالت کے فیصلے کے پانچ کیلنڈر دنوں (ہفتہ وار تعطیلات اور تعطیلات سمیت) کے اندر اندر یا تو (1) جج کی مقرر کردہ رقم میں اچھی ضمانت کے ساتھ اپیل بانڈ جمع کرانا ہوگا، (2) عدالت میں نقد رقم جمع کرانی ہوگی اپیل بانڈ کی رقم کے لیے، یا (3) عدالت میں یہ بیان جمع کروائیں کہ کرایہ دار مالی طور پر اپیل بانڈ فراہم کرنے یا نقد جمع رقم ادا کرنے سے قاصر ہے۔ اس کے علاوہ، اگر کرایہ دار اپیل بانڈ یا عدالت کے اخراجات کی ادائیگی کے قابل نہ ہونے کا بیان جمع کرا کر اپیل کر رہا ہے، اور بے دخلی کی وجہ یہ ہے کہ کرایہ کی عدم ادائیگی اور کرایہ دار اپیل کے دوران قبضے میں رہنا چاہتا ہے، تو کرایہ دار کو اپیل بانڈ یا بیان جمع کرانے کے پانچ دن کے اندر کرایہ عدالت کے رجسٹری میں ادا کرنا ہوگا۔ اگر کرایہ دار بروقت ادائیگی نہ کرے تو مالک مکان عدالت سے قبضہ کا حکم طلب کر سکتا ہے اور کرایہ دار کو جائیداد سے نکال سکتا ہے۔ اگر ایسا بھی ہو جائے، تو اپیل جاری رہے گی اور وصیت پھر بھی کاؤنٹی کورٹ میں بھیجی جائے گی۔
اسی طرح، اگر کرایہ دار کرایہ کی عدم ادائیگی کے مقدمے میں عدالت کے اخراجات کی ادائیگی برداشت نہ کر سکنے کا بیان اپیل کے طور پر جمع کراتا ہے، تو کرایہ دار کو ہر کرایہ کی مدت کے تحت لیز کے تحت مقررہ تاریخ سے پانچ دن کے اندر کاؤنٹی کورٹ ایٹ لا رجسٹری میں مستقبل کا کرایہ ادا کرنا ہوگا۔ اگر کرایہ دار اپیل پر ابتدائی ادائیگی یا بعد میں کرایہ وقت پر ادا کرنے میں ناکام رہتا ہے، تو مالک مکان کاؤنٹی کورٹ میں حلفیہ درخواست دائر کر سکتا ہے اور سماعت طے کر سکتا ہے تاکہ عدالت سے قبضہ کا حکم جاری کرنے اور کرایہ دار کو رہائش سے نکالنے کا حکم دیا جا سکے۔
B. عارضی رہائش جیسے ہوٹلز سے بے دخلی
عارضی رہائش جیسے ہوٹل میں رہنے والے افراد کو کرایہ دار کے بجائے مہمان سمجھا جا سکتا ہے اور انہیں خود مدد کے طریقے جیسے تالہ بدلنا یا ہوٹل کے مالک کی جانب سے بغیر عدالت کے کارروائی کے پرامن طریقے سے ہٹایا جا سکتا ہے۔ ایسے مقدمات میں، ہوٹل کے مالک کو بے دخلی کا مقدمہ دائر کرنے اور قبضہ کا حکم حاصل کرنے کی ضرورت نہیں ہوتی۔ اگر ایسا مہمان جانے سے انکار کرے تو پولیس اس معاملے کو مجرمانہ غیر قانونی داخلے کے طور پر نمٹا سکتی ہے۔
تاہم، بعض اوقات لوگ ہوٹلوں میں طویل قیام کرتے ہیں، اس لیے چاہے فرد کرایہ دار ہو (جس کے لیے بے دخلی مقدمہ درکار ہو) یا مہمان (بے دخلی مقدمہ درکار نہیں)، یہ حقائق پر منحصر ہے، چاہے اسے لیز یا معاہدے میں کچھ بھی کہا جائے اور کرایہ کی مدت کچھ بھی ہو (ہفتہ وار، دو ہفتہ وار، ماہانہ)۔ کوئی واضح لکیر نہیں ہے، لیکن کچھ عوامل یہ ظاہر کر سکتے ہیں کہ کوئی فرد کرایہ دار ہے یا مہمان۔
نیچے دیا گیا چارٹ کچھ مددگار عوامل کو واضح کرتا ہے جن پر غور کرنا چاہیے تاکہ یہ طے کیا جا سکے کہ کس قسم کا تعلق موجود ہے۔ ایسے جوابات کی کوئی جادوئی تعداد نہیں ہے جو کسی رشتے کو مالک مکان/کرایہ دار کے رشتے میں تبدیل کر دے۔
| سوال | زیادہ امکان ہے کہ وہ مہمان ہو | زیادہ امکان ہے کہ کرایہ دار ہو |
| رہائشی وہاں کتنے عرصے سے مقیم ہے؟ | چند دن یا ہفتے | ایک مہینے سے زیادہ |
| دستخط شدہ معاہدے کی شرائط کیا ہیں؟ | معیاری ہوٹل میں قیام کا معاہدہ | یہ زیادہ رہائشی لیز کی طرح محسوس ہوتا ہے، جیسے مہمانوں پر پابندیاں وغیرہ۔ |
| رہائشی وہاں رہنے کے لیے کتنی بار ادائیگی کرتا ہے؟ | نائٹلی | ماہانہ |
| کیا رہائشی کو اس پتے پر ڈاک موصول ہوتی ہے؟ | نہیں | جی ہاں |
| کیا موٹل/ہوٹل فراہم کرتا ہے صفائی کی سروس اور تولیے؟ | جی ہاں | نہیں |
| کیا مکین کو یونٹ پر مکمل اختیار حاصل ہے؟ | نہیں؛ صفائی کرنے والا عملہ معمول کے مطابق آتا ہے۔ | جی ہاں، کوئی اور باقاعدگی سے داخل نہیں ہوتا یونٹ۔ |
ان سوالات کے جوابات خود بخود یہ طے نہیں کرتے کہ کوئی فرد کرایہ دار ہے یا مہمان۔ لیکن جتنے زیادہ عوامل فرد کے کرایہ دار ہونے کے حق میں ہوں، اتنا ہی زیادہ امکان ہے کہ جج یہ فیصلہ کرے کہ رہائشی کرایہ دار کے تحفظات کا حقدار ہے، جن میں یہ شرط بھی شامل ہے کہ مالک مکان کرایہ دار کو باہر نہ رکھے، بلکہ رسمی بے دخلی کے عمل سے گزرے۔ (بے دخلی کا عمل نیچے سوال 4-13 میں بیان کیا گیا ہے۔)
C. کرایہ دار کے سرٹیفکیٹ آف آکیوپینسی کی منسوخی کے حوالے سے اقدامات
ٹیکساس پروپ۔ کوڈ § 92.023 کے مطابق، وہ مالک مکان جس کا کرایہ دار مکان کا سرٹیفکیٹ آف اکیوپینسی منسوخ ہو چکا ہو، وہ ایسے کرایہ دار کے لیے ذمہ دار ہے جو ڈیفالٹ میں نہیں ہے (1) کرایہ دار کی سیکیورٹی ڈپازٹ کی مکمل رقم؛ (2) پیشگی ادا کی گئی کسی بھی کرایہ کی ادائیگی کا تناسبی حصہ؛ (3) کرایہ دار کے اصل نقصانات، جن میں کسی بھی منتقلی کے اخراجات، یوٹیلیٹی کنکشن فیس، اسٹوریج فیس، اور ضائع شدہ اجرتیں شامل ہیں؛ اور (4) مالک مکان کے خلاف کسی بھی متعلقہ کارروائی سے عدالت کے اخراجات اور وکیل کی فیس۔
د۔ انصاف کی عدالتوں میں مرمت کے حکم نامے
ٹیکساس پروپ. کوڈ § 92.0563 اور ٹیکساس آر. سیو. پی. 509.1-509.9 عدالتی عدالت میں کرایہ داروں کی جانب سے رہائشی کرایہ کی جائیداد کی مرمت کے حوالے سے ریلیف کے لیے دائر کیے گئے مقدمات کے طریقہ کار بیان کرتے ہیں۔ عدالتیں کرائے پر دی گئی جگہوں کی مرمت کا حکم نامہ دے سکتی ہیں، کرایہ دار کے کرایہ میں کمی کا حکم نامہ دے سکتی ہیں، ایک ماہ کے کرایہ کے علاوہ $500 کا سول جرمانہ دے سکتی ہیں، اور کرایہ دار کو اصل نقصانات کا تعین کر سکتی ہیں۔ مکمل فیصلہ اس حد تک ہو سکتا ہے
$20,000، سود اور عدالت کے اخراجات کو چھوڑ کر لیکن وکیل کی فیس شامل ہے۔ (جسٹس آف دی پیس مقدمات کے دائرہ اختیار کی رقم $10,000 سے بدل کر $20,000 کر دی گئی، جو ستمبر 1, 2023 سے مؤثر ہے۔ ستمبر 1، 2023 سے پہلے جمع ہونے والے کسی بھی مقدمے کی وجہ صرف $10,000 تک محدود ہے، جو پچھلی قانونی حد تھی۔) Tex. R. Civ.
صفحہ 509.6(a)؛ Tex. Prop. Code § 92.0563(e)۔
E. غیر قانونی یوٹیلیٹی منقطع ہونے کے بعد کرایہ دار کے بحالی کا حق
کچھ حالات میں بجلی کے علاوہ (نیچے دیکھیں)، رہائشی مکان مالکان کرایہ کی عدم ادائیگی کی وجہ سے یوٹیلیٹی سروس میں مداخلت نہیں کر سکتے، اور Tex. Prop. Code § 92.0091 فوری طور پر بحالی کا حکم جاری کرنے کے لیے عدالتی عدالت کو ایک فوری طریقہ کار فراہم کرتا ہے، جس میں یوٹیلیٹیز کو فوری طور پر دوبارہ جوڑنے کا حکم دیا جاتا ہے۔ مالک مکان کی عدم تعمیل توہین عدالت کی بنیاد ہے (Tex. Gov't Code § 21.002)، جس کی سزا جرمانہ اور کاؤنٹی جیل میں قید ہے۔ٹیکساس پراپرٹی کوڈ § 92.0091(i)۔ مالک مکان کو حق حاصل ہے کہ وہ رٹ کی تعمیل کے سات دن کے اندر سماعت کی درخواست کرے۔
کچھ حالات میں، مالک مکان بجلی کی یوٹیلیٹیز کو بجلی کے بل کی ادائیگی نہ کرنے کی وجہ سے سب میٹرڈ (انفرادی کرایہ دار جگہوں میں میٹرز) یا غیر سب میٹرڈ جگہوں کے لیے بجلی کی سروس روک سکتا ہے۔ قانون میں نوٹس، تحفظات اور استثنیات کا پیچیدہ عمل شامل ہے۔ دیکھیں Tex. Prop. Code § 92.008۔
F. مالک مکان کی ذمہ داری کہ وہ بے دخلی کے مقدمے میں تمام رہائشیوں کے نام لکھوائے
اگر بے دخلی تحریری لیز پر مبنی ہے، تو مالک مکان کو لیز کے تحت پابند تمام کرایہ داروں کے خلاف نام لے کر مقدمہ کرنا ہوگا۔ اگر مالک مکان ہر اس شخص کا نام نہیں بتاتا جو لیز کے تحت پابند ہے، تو جن کا نام نہیں لیا گیا انہیں بے دخل نہیں کیا جا سکتا اور اس شخص کے خلاف قبضہ کا حکم جاری نہیں کیا جا سکتا۔ Tex. R. Civ. Proc. 510.3(c)۔
جی۔ CARES ایکٹ کرایہ داروں کے لیے تحفظات
کورونا وائرس ایڈ، ریلیف، اور اکنامک سکیورٹی (CARES) ایکٹ کرایہ داروں کو کچھ تحفظات فراہم کرتا ہے۔ اگر کرایہ دار "کور شدہ جائیداد" پر رہتا ہے اور بے دخلی کا مقدمہ عدم ادائیگی پر مبنی ہے، تو مالک مکان کو عدالت میں بے دخلی کا مقدمہ دائر کرنے سے پہلے تیس دن کا نوٹس دینا ضروری ہے۔ ایک متنی دلیل یہ بھی ہے کہ تیس دن کی اطلاع کی شرط ان مقدمات پر لاگو ہوتی ہے جو عدم ادائیگی کے لیے نہیں ہیں، اگرچہ اس میں حامیوں کو مخلوط کامیابی ملی ہے۔ مکمل متن H.R.748 - CARES Act پر دستیاب ہے۔ یہ کرایہ دار کا تحفظ قانون کے § 4024(c) میں ہے۔
CARES ایکٹ کے تحت "کور شدہ جائیداد" کیا ہے؟
کورڈ پراپرٹیز میں وہ جائیدادیں شامل ہیں جن کے پاس وفاقی حمایت یافتہ رہن موجود ہیں۔ ان میں ہاؤسنگ اینڈ اربن ڈیولپمنٹ ڈیپارٹمنٹ (HUD)، ڈیپارٹمنٹ آف ویٹرنز افیئرز (VA)، ڈیپارٹمنٹ آف ایگریکلچر (USDA)، اور حکومت کی سرپرستی میں جانے جانے والے ادارے فینی می اور فریڈی میک کے زیر حمایت رہن شامل ہیں۔
کور شدہ جائیدادوں میں وہ پراپرٹیز بھی شامل ہیں جو نیچے دیے گئے ہاؤسنگ پروگرامز میں حصہ لیتی ہیں۔ سب سے بڑے میں عوامی رہائش، Housing Choice Vouchers، Project-Based Section 8 housing، اور Low-Income Housing Tax Credit program شامل ہیں۔
کرایہ دار کیسے جانتا ہے کہ آیا وہ کسی کورڈ پراپرٹی میں رہتا ہے؟
ٹیکساس میں بہت سی جائیدادیں CARES ایکٹ کے تحت آتی ہیں اور اس لیے خالی کرنے کے لیے تیس دن کا نوٹس دیا جاتا ہے۔ مثال کے طور پر، ریاست بھر میں ہزاروں کم آمدنی والے ہاؤسنگ ٹیکس کریڈٹ ملٹی فیملی پراپرٹیز موجود ہیں۔ لیز کے دستاویزات چیک کریں، جن میں یہ لکھا ہونا چاہیے کہ آیا پراپرٹی اوپر دی گئی ہاؤسنگ پروگرامز میں شامل ہے یا نہیں۔ اس کے علاوہ، مالک مکان کو معلوم ہو سکتا ہے کہ ان کے رہن کی حمایت کسی وفاقی ایجنسی (HUD, VA, USDA)، فینی مے، یا فریڈی میک کی طرف سے کی گئی ہے یا نہیں۔ دستاویزات کے ریکارڈز کی تلاش سے معلوم ہو سکتا ہے کہ کسی جائیداد پر وفاقی طور پر مورگیج موجود ہے۔ آپ درج ذیل ذرائع کو بھی تلاش کر سکتے ہیں:
ڈیٹا بیسز جو یہ تعین کرنے کے لیے ہیں کہ آیا فیڈرل ہاؤسنگ فنانس ایجنسی کی جانب سے جاری کردہ وسائل پر Fannie Mae یا Freddie Mac مورگیج ہے (نوٹ: یہ ٹولز سنگل فیملی پراپرٹیز کو 1-4 یونٹس کے ساتھ کور نہیں کرتے)
o فینی مے
H. مترجم کے اخراجات کی ادائیگی
ٹیکساس گورنمنٹ کوڈ کے سیکشن 57.002(g) میں کہا گیا ہے: "عدالت میں کارروائی کا فریق جو رول 145، ٹیکساس رولز آف سول پروسیجر کے تحت عدالت کے اخراجات کی ادائیگی کی استطاعت نہ ہونے کا بیان جمع کراتا ہے، فریق کے خرچ پر مترجم فراہم کرنے یا متعلقہ اخراجات ادا کرنے کی پابند نہیں ہے اس سیکشن کے تحت مقرر کردہ مترجم کی خدمات جو کارروائی کے دوران کی جاتی ہیں، جب تک کہ بیان پر اعتراض نہ ہو اور عدالت نے فریق کو رول 145 کے مطابق اخراجات ادا کرنے کا حکم نہ دیا ہو۔" اس ذیلی سیکشن میں کچھ بھی مترجم خدمات یا دیگر معاون امداد پر لاگو نہیں کیا گیا جو سماعت سے محروم، سماعت کی کمزوری یا مواصلاتی معذوریاں کا شکار افراد کے لیے ہوں، جو وفاقی اور ریاستی قوانین کے مطابق ان افراد کو مفت فراہم کی جائیں گی۔
I. ریموٹ کارروائیاں
انصاف کی عدالت میں، جج ویڈیو کانفرنس یا کسی اور طریقے سے پیش ہو سکتا ہے اور الیکٹرانک شرکت کی اجازت دینے یا اس کی ضرورت کے فیصلے میں مقدمے کی قسم، ٹیکنالوجی کی پابندیاں، سفر کی پابندیاں، زبان تک رسائی، معذوریاں رکھنے والے شخص کی رہائش، فریقین کی رضامندی اور اعتراض وغیرہ جیسے عوامل کو مدنظر رکھنا چاہیے۔ Tex. R. Civ. P. 500.10. یہ عوامل انصاف کی عدالت میں ویڈیو کانفرنس یا دیگر الیکٹرانک ذرائع سے عدالت کی کارروائی پر اعتراض یا درخواست کے لیے استعمال کیے جا سکتے ہیں۔ کاؤنٹی یا ڈسٹرکٹ کورٹ کے قواعد زیادہ سخت ہیں، جہاں عدالت زبانی گواہی سنے جانے کے لیے دور دراز کارروائی کا تقاضا نہیں کر سکتی، جب تک کہ معقول وجہ یا فریقین کا اتفاق نہ ہو۔ ٹیکساس۔ آر۔ سیو۔ صفحہ 21d۔ کاؤنٹی یا ڈسٹرکٹ کورٹ میں، فریق کسی بھی پیشی کے طریقہ کار پر معقول وجہ سے اعتراض کر سکتا ہے، اور عدالت کو مقدمے کی قسم، قانونی اور حقائق کی پیچیدگی، ٹیکنالوجی کی پابندیاں، سفر کی پابندیاں، زبان تک رسائی اور معذوری کے حامل شخص کے لیے سہولیات وغیرہ جیسے عوامل کو مدنظر رکھتے ہوئے اعتراض پر فیصلہ دینا ہوتا ہے ۔ Tex. R. Civ. P. 21d.
مقامی کرایہ امداد کے پروگرام موجود ہیں جو ایجنسیوں، شہروں یا بلدیات کے زیر انتظام ہوتے ہیں۔ کرایہ دار کرایہ داری کی مدد کے بارے میں معلومات کے لیے 211 یا 1-877-541-7905 پر کال کر سکتے ہیں یا www.211texas.org پر جا سکتے ہیں۔ پروگراموں کی جزوی فہرستیں یہاں دستیاب ہیں:
سوال 4-1: اگر میں کسی آفت کے بعد اپنے گھر کی لیز ختم کرنا چاہوں تو میرے کیا حقوق ہیں؟
ٹیکساس پراپرٹی کوڈ کے سیکشن 92.054 کے مطابق، اگر کرایہ کی جگہ عملی طور پر کسی آفت کے بعد رہائشی مقاصد کے لیے بالکل ناقابل استعمال ہو جائے اور اگر نقصان کرایہ دار، کرایہ دار کے خاندان کے کسی رکن، یا کرایہ دار کے مہمان یا مدعو شخص کی غفلت یا غلطی کی وجہ سے نہ ہو، تو مالک مکان یا کرایہ دار مرمت مکمل ہونے سے پہلے کسی بھی وقت دوسرے کو تحریری اطلاع دے کر لیز ختم کر سکتے ہیں۔ اگر پراپرٹی کوڈ کے اس سیکشن کے تحت لیز ختم ہو جائے تو کرایہ دار کو کرایہ کی منتقلی کی تاریخ سے کرایہ کی تناسبی واپسی کا حق حاصل ہوتا ہے۔ اس کرایہ دار کو قانون کے تحت لازمی سیکیورٹی ڈپازٹ کی واپسی کا بھی حق حاصل ہے۔ ٹیکساس پروپ. کوڈ § 92.054(b)
سوال 4-2 اگر حادثے کی وجہ سے جگہ بالکل ناقابل استعمال ہو جائے تو کیا مجھے مستقل طور پر گھر چھوڑنا پڑے گا حالانکہ میں رہنا چاہتا ہوں؟
زیادہ امکان ہے کہ ہاں۔ اگر جگہیں انسانی رہائش کے لیے موزوں نہ ہوں تو امکان ہے کہ کوئی سرکاری ادارہ، مثلاً مقامی تعمیراتی محکمہ، اس جگہ کو رہائشی استعمال کے لیے ممنوع قرار دے دے۔ اس کے علاوہ، اگر کرایہ کی جگہ حادثاتی نقصان کی وجہ سے بالکل ناقابل استعمال ہو جائے تو مالک مکان اور کرایہ دار لیز ختم کر سکتے ہیں (اوپر سوال 4-1 دیکھیں)۔ مزید برآں، Tex. Prop. Code § 92.055 مالک مکان کو اجازت دیتا ہے کہ وہ کرایہ دار کو تصدیق شدہ ڈاک کے ذریعے تحریری اطلاع دے کر، جس کی واپسی کی رسید طلب کی گئی ہو، کرایہ دار، مقامی صحت افسر، اور مقامی بلڈنگ انسپکٹر کو مطلع کرے کہ مالک مکان قانونی طور پر جلد از جلد کرایہ داری ختم کر رہا ہے۔ (پراپرٹی کوڈ کی یہ شق قدرتی آفات میں کم استعمال ہوتی ہے کیونکہ یہ ایک پیچیدہ عمل ہے، اور مالک مکان چھ ماہ کے اندر یونٹ دوبارہ کرایہ پر نہیں دے سکتا۔ Also, it requires that the lease contains a provision allowing the landlord to do this, thus making it “legally possible.”) On proper notice, the lease would be terminated. یہ واضح نہیں کہ مناسب اطلاع دینے کے بعد کرایہ دار کو کتنا وقت ملتا ہے کہ وہ گھر چھوڑ دے۔ تاہم، یہ زیادہ تر ممکن ہے کہ جتنا جلدی عملی طور پر ممکن ہو۔ یقینا، اگر صرف مالک مکان ہی لیز ختم کر رہا ہے (اور کوئی سرکاری اہلکار یونٹ کی سزا نہیں دے رہا)، اور کرایہ دار نے ابھی تک گھر چھوڑا نہیں، تو مالک مکان خود مدد کے ذریعے کرایہ دار کو نکال نہیں سکتا۔ مالک مکان کو اب بھی عدالتی بے دخلی کے عمل سے گزرنا ہوگا تاکہ کرایہ دار کو یونٹ سے نکالا جا سکے۔ (نیچے سوال 4-13 دیکھیں۔)
ایسے حالات میں کرایہ دار کو دستیاب ریلیف اس بات پر منحصر ہوگا کہ مالک مکان نے کرایہ دار کا لیز کیسے ختم کیا اور آیا کرایہ دار نے مالک مکان کو مرمت کے لیے تحریری درخواست دی ہے یا نہیں۔ اگر مالک مکانسیکشن 92.054 (اوپر Q. 4-1 دیکھیں) کا استعمال کرتے ہوئے کرایہ دار کی لیز ختم کرتا ہے، تو کرایہ دار کو کرایہ کی تناسبی واپسی اور سکیورٹی ڈپازٹ کی واپسی کا حق حاصل ہے۔ اگر مالک مکانسیکشن 92.055 کے مطابق جگہ بند کر دیتا ہے، اور کرایہ دار نے مرمت کا نوٹس دیا ہے اور کرایہ داری کی مدت ختم ہونے سے پہلے منتقل ہو جاتا ہے، تو کرایہ دار کو حقیقی اور معقول منتقلی کے اخراجات، کرایہ کے تناسبی حصے کی واپسی، سکیورٹی ڈپازٹ کی واپسی، ساتھ ہی اصل نقصانات، سول جرمانے، عدالت کے اخراجات، اور وکیل کی فیس کا فیصلہ ملنا چاہیے۔ٹیکساس پروپ. کوڈ § 92.055(c), (d)۔ اگر مالک مکان سیکشن 92.055 کے تحت جگہ بند کر دیتا ہے اور کرایہ دار نے مرمت کا نوٹس نہیں دیا، تو کرایہ دار سیکشن 92.055 (c) یا (d) کے تحت علاج حاصل نہیں کر سکتا۔
مختصراً، اگر کرایہ دار نے سیکشن 92.054 (اوپر Q. 4-1) کے تحت ختم ہونے کا نوٹس نہیں دیا، مالک مکان کی طرف سے برطرفی کا نوٹس موصول نہیں ہوا، اور یونٹ کی حیثیت کا یقین نہیں ہے، تو فوری طور پر مالک مکان کو مناسب مرمت کا نوٹس بھیجنا ضروری ہے (جیسا کہ نیچے سوال 4-4 کے جواب میں بیان کیا گیا ہے)۔ یہ نہ صرف پراپرٹی کوڈ کے سیکشن 92.0563 ( جو نیچے سوال 4-4 کے جواب میں بیان کیا گیا ہے) کے تحت ممکنہ مرمت کے حل فراہم کرے گا، بلکہ اگر مالک مکان پراپرٹی کوڈ کے سیکشن 92.055 کے تحت جگہ بند کرنے کا انتخاب کرے تو کرایہ دار کو اضافی علاج بھی فراہم کر سکتا ہے۔
سوال 4-3: اگر مکان حادثے کی وجہ سے جزوی طور پر ناقابل استعمال ہو جائے اور میں مستقل طور پر منتقل نہ ہونا چاہوں، تو کیا میرا کرایہ جزوی طور پر کم کیا جا سکتا ہے (عارضی طور پر کم کیا جا سکتا ہے)؟
شاید، لیکن بہت سی لیز آفات میں کرایہ میں کمی کو ممنوع قرار دیتی ہیں، اور اگر کرایہ میں کمی ممنوع نہ بھی ہو، تو کرایہ دار صرف کاؤنٹی یا ڈسٹرکٹ کورٹ کے فیصلے یا مالک مکان کے ساتھ معاہدے کے ذریعے کرایہ میں کمی حاصل کر سکتا ہے۔ ٹیکساس پروپ. کوڈ § 92.054(c) کے مطابق، اگر کرایہ کی جگہیں جزوی طور پر رہائشی مقاصد کے لیے ناقابل استعمال ہیں اور اگر نقصان کرایہ دار، کرایہ دار کے خاندان کے کسی رکن، یا کرایہ دار کے مہمان یا مدعو شخص کی غفلت یا غلطی کی وجہ سے نہ ہو، تو کرایہ دار کو کرایہ میں اس حد تک کمی کا حق حاصل ہے جتنا کہ حادثے کی وجہ سے جگہ ناقابل استعمال ہو، لیکن صرف کاؤنٹی یا ڈسٹرکٹ کورٹ کے فیصلے پر۔ تاہم، مالک مکان تحریری لیز میں ایک شق شامل کر سکتا ہے جو کرایہ دار کو ان حالات میں کرایہ میں کمی کی درخواست کرنے سے روکتی ہے، اس لیے بہت سی لیزیں کرایہ دار کے کرایہ میں کمی کے حق کو معاف کر دیتی ہیں۔ یقینا، اگر کرایہ دار کو ان حالات میں کرایہ میں کمی کا حق حاصل ہے (بشرطیکہ لیز نے یہ حق نہیں چھوڑا)، تو کرایہ دار کو مالک مکان کے ساتھ تحریری معاہدہ کرنے کی کوشش کرنی چاہیے، کیونکہٹیکساس پروپ. کوڈ § 92.005 کرایہ دار کو وکیل کی فیس وصول کرنے کی اجازت دیتا ہے اگر کرایہ دار اس طرح کی کمی کے لیے مقدمے میں کامیاب ہو جائے۔
سوال 4-4: میرا موجودہ یونٹ ایک آفت کی وجہ سے رہنے کے قابل نہیں ہے، لیکن میرے مالک مکان کے پاس ایک اور یونٹ دستیاب ہے۔ کیا میرے مالک مکان پر لازم ہے کہ وہ دوسرا یونٹ دستیاب کریں؟ کیا مالک مکان آپ کو نئے یونٹ میں منتقل ہونے کے لیے آپ کی لیز کی مدت بڑھانے کے لیے ایک اور لیز کنٹریکٹ پر دستخط کرنے پر مجبور کر سکتا ہے؟
نہیں۔ نہ تو مالک مکان اور نہ ہی کرایہ دار پر دیگر دستیاب رہائش کے حوالے سے کوئی ذمہ داری ہے جب تک کہ لیز میں واضح طور پر بیان نہ کیا گیا ہو۔ تاہم، ٹیکساس پروپ. کوڈ § 92.062 کے مطابق، اگر کسی آفت کی وجہ سے آپ اپنے مالک مکان کی ملکیت والے کسی دوسرے یونٹ میں منتقل ہو جائیں، تو آپ کا مالک مکان آپ کو نئی لیز پر دستخط کرنے پر مجبور نہیں کر سکتا جس سے آپ کی لیز کی مدت اصل ختم ہونے کی تاریخ سے آگے بڑھ جائے۔
سوال 4-5: کیا مجھے اپنے گھر یا اپارٹمنٹ میں نہ رہتے ہوئے بھی اپنے مالک مکان کو کرایہ دینا ہوگا؟
جی ہاں، جب تک لیز ختم نہ ہو جائے (کرایہ دار یا مالک مکان کی طرف سے) یا کرایہ دار کے مالک مکان کے ساتھ کوئی معاہدہ نہ ہو (تحریری طور پر، فریقین کی حفاظت کے لیے)۔ یعنی، جب تک کرایہ کی جگہیں عملی طور پر رہائشی مقاصد کے لیے بالکل ناقابل استعمال نہ ہوں اور لیز ختم نہ ہو گئی ہو (اوپر Q. 4-1 دیکھیں)، یا جب تک مالک مکان راضی نہ ہو، کرایہ دار کو کرایہ ادا کرنے سے مستثنیٰ نہیں کیا جا سکتا جب وہ اس جگہ میں نہیں رہتا۔ یہ بات اس صورت میں بھی درست ہے جہاں حکام نے رہائشیوں سے "درخواست" کی ہے کہ وہ حالیہ آفت کے اثرات کی وجہ سے کسی علاقے میں واپس نہ آئیں۔ (تاہم، اگر حکام مستقل طور پر رہائشیوں کو علاقے میں واپس آنے سے روک دیں یا مالک مکان کا سرٹیفکیٹ آف اکیوپینسی منسوخ کر دیں تو یہ صورتحال بدل سکتی ہے۔ مثال کے طور پر، Tex. Prop. Code § 92.023 دیکھیں۔) مخصوص حالات میں کرایہ دار کرایہ میں کمی کا حق دار ہو سکتا ہے۔ (اوپر Q. 4-3 دیکھیں۔)
سوال 4-6: اگر آفت کے بعد کام یا تنخواہ میں خلل کی وجہ سے آپ اپنے گھر کا کرایہ ادا نہیں کر سکتے تو کیا ہو سکتا ہے اور آپ کو کیا کرنا چاہیے؟
عارضی حکومتی کرایہ کی امداد فیڈرل ایمرجنسی مینجمنٹ ایجنسی (FEMA) یا دیگر سرکاری اداروں سے دستیاب ہو سکتی ہے۔ اگر آپ (1) اسٹینڈرڈ بیروزگاری انشورنس (UI) کے اہل نہیں ہیں، (2) براہ راست آفت کی وجہ سے بیروزگار ہیں، (3) کام کرنے کے قابل اور دستیاب ہیں، (4) DUA کی دستیابی کے اعلان کی تاریخ سے تیس دن کے اندر DUA کے لیے درخواست جمع کرواتے ہیں، اور (5) نے مناسب عہدے پر ملازمت سے انکار نہیں کیا، تو یہ آپ کے لیے دستیاب ہو سکتی ہے۔ آپ کو درخواست دینے کے اکیس دن کے اندر ملازمت یا خود روزگاری کا ثبوت فراہم کرنا ہوگا۔ مزید اہلیت کے تقاضوں کے لیے DUA کی ویب سائٹ دیکھیں۔
اگر آپ عوامی یا وفاقی سبسڈی شدہ رہائش میں رہتے ہیں یا سیکشن 8 کی مدد حاصل کرتے ہیں، تو زیادہ تر حالات میں آپ کو آمدنی میں کمی کی صورت میں کرایہ کم کرنے کا حق حاصل ہے۔ آپ کو اپنے مالک مکان اور/یا ہاؤسنگ اتھارٹی کو اطلاع دینی ہوگی۔
اگر آپ کا کرایہ نامہ آپ کے مالک مکان کی طرف سے ختم ہو جاتا ہے کیونکہ جگہ بالکل ناقابل استعمال ہے، اور آپ اس رائے سے متفق ہیں، تو آپ کو عدالت میں بے دخلی کے مقدمے سے بچنے کے لیے گھر چھوڑنا ہوگا—چاہے آپ کرایہ ادا کر سکیں یا نہ ہوں۔ یقینا، اگر آپ نہیں جاتے، تو مالک مکان خود مدد کے ذریعے آپ کو نکال نہیں سکتا—مالک مکان کو آپ کے خلاف عدالت میں بے دخلی کا مقدمہ دائر کرنا پڑے گا اور آپ کو نکالنے کا حکم نامہ حاصل کرنا ہوگا۔اگر جگہ جزوی طور پر ناقابل استعمال ہے اور آپ کرایہ ادا نہیں کرتے، تو آپ کو بے دخلی سے بچنے کے لیے گھر چھوڑنا پڑ سکتا ہے—جب تک کہ آپ اور آپ کا مالک مکان اس کے برعکس متفق نہ ہوں۔ اگر مالک مکان آپ کو بے دخل کرنے کا حق رکھتا ہے اور آپ مالک مکان کے نوٹس دینے کے بعد منتقل نہیں ہوتے، تو آپ کو صرف جسٹس آف دی پیس کورٹ کے بے دخلی مقدمے کے ذریعے ہی نکالا جا سکتا ہے۔
سوال 4-7: اگر میں چاہوں تو آفت کے دوران کرایہ کیسے ادا کر سکتا ہوں؟
یہ تجویز کی جاتی ہے کہ آپ اپنے مالک مکان سے رابطہ کریں تاکہ آپ معلوم کر سکیں کہ کون سے ادائیگی کے طریقے قابل عمل ہو سکتے ہیں۔ اگر آپ اپنے مالک مکان سے کامیابی سے رابطہ نہیں کر پا رہے تو ذاتی چیک سرٹیفائیڈ میل کے ذریعے بھیجیں، واپسی کی رسید طلب کریں (تاکہ آپ اسے ٹریک کر سکیں اور معلوم کر سکیں کہ موصول ہوئی ہے یا نہیں)، لیز کے معاہدے میں دیے گئے پتے یا اگر مختلف ہو تو آخری فراہم کردہ پتے پر بھیجنا بہتر ہے۔ مالک مکان کے پاس ادائیگی یا آفت سے متعلق دیگر معلومات کے ساتھ ایک ویب سائٹ بھی ہو سکتی ہے۔
سوال 4-8: کیا میرا مالک مکان میرے گھر یا اپارٹمنٹ کو کسی اور کو کرائے پر دے سکتا ہے جب میں آفت کے دوران غیر حاضر ہوں؟
نہیں۔ مالک مکان کو لیز کی پاسداری کرنی ہوتی ہے جب تک کہ رہائش مکمل طور پر ناقابل استعمال نہ ہو، یا لیز میں کوئی واضح شق شامل ہو جو آگ، سیلاب یا اسی طرح کے حادثے کی صورت میں مالک مکان کو ختم کرنے کی اجازت دیتی ہے۔ اگر مالک مکان چاہتا ہے کہ آپ نکل جائیں تاکہ کسی اور کو منتقل کیا جا سکے، تو یہ جگہ واضح طور پر "مکمل طور پر ناقابل استعمال" نہیں ہے اور مالک مکان لیز ختم نہیں کر سکتا۔ اگر مالک مکان آپ کو غیر قانونی طور پر باہر بند کر دیتا ہے، تو آپ کو جج آف دی پیس سے رابطہ کرنا چاہیے تاکہ دوبارہ داخلے کی درخواست کی جا سکے، جو جج کا حکم نامہ ہوتا ہے جس میں مالک مکان آپ کو آپ کے گھر میں واپس آنے کی اجازت دیتا ہے۔ یہ دوبارہ داخلے کا عمل ایک تیز رفتار کارروائی ہے جس کے ذریعے آپ جلدی سے اپنے گھر واپس جا سکتے ہیں، اکثر اسی دن۔
سوال 4-9: آفت کے دوران آپ اپنے مالک مکان سے کیسے رابطہ کریں؟
یہ مشورہ دیا جاتا ہے کہ ہر دستیاب مواصلاتی ذریعہ آزمایا جائے، جس میں فون کالز یا ٹیکسٹ پیغامات دستیاب فون نمبر پر، ای میل خط و کتابت، اور بھیجے گئے خطوط ڈاک کے ذریعے لیز ایگریمنٹ میں دیے گئے پتے یا آخری فراہم کردہ پتے پر، اگر مختلف ہو۔ مالک مکان کے پاس ایسی سائٹ پر آفت سے متعلق رابطہ یا دیگر معلومات کی ویب سائٹ بھی ہو سکتی ہے۔ آپ کو اپنے مالک مکان سے رابطہ کرنے کی تمام کوششوں اور اقدامات کو دستاویزی شکل دینی چاہیے، جن میں بھیجے گئے خطوط کی کاپیاں، آن لائن مواصلات کے اسکرین شاٹس، اور ٹیکسٹ و ای میلز کی نقول شامل ہیں۔
سوال 4-10: میرے مالک مکان نے مجھے کہا کہ میں یہاں سے نکل جاؤں کیونکہ حادثے کے بعد رہائش بالکل ناقابل استعمال ہو گئی ہے۔ کیا مجھے گھر چھوڑنا پڑے گا؟
اگر طوفان کے بعد رہائش عملی طور پر رہائشی مقاصد کے لیے بالکل ناقابل استعمال ہو جائے، تو مالک مکان کسی بھی وقت کرایہ دار کو مرمت مکمل ہونے سے پہلے تحریری اطلاع دے کر لیز ختم کر سکتا ہے۔ اگر رہائش ناقابل استعمال ہو اور لیز ختم ہو جائے، تو اگر کرایہ دار خالی نہ کرے تو مالک مکان بے دخلی کا مقدمہ انصاف عدالت میں دائر کر سکتا ہے۔ (مزید دیکھیں Q. 4-1، 4-2 اوپر۔) اگر مالک مکان کسی ناقابل استعمال رہائش کے لیے لیز ختم کر دیتا ہے، تو کرایہ دار کو کرایہ کی تناسبی واپسی اور قانون کے تحت لازمی سکیورٹی ڈپازٹ کی واپسی کا حق حاصل ہے۔ Tex. Prop. Code § 92.054(b)۔ تاہم، اگر کرایہ دار اس بات سے متفق نہ ہو کہ رہائش رہائشی مقاصد کے لیے بالکل ناقابل استعمال ہے اور وہ گھر سے نہیں جاتا، تو مالک مکان کرایہ دار کو یونٹ سے نکال نہیں سکتا اور اسے عدالت میں بے دخلی کا مقدمہ دائر کرنا پڑتا ہے۔ عدالت میں پیش ہونے کے بعد، کرایہ دار دفاع کے طور پر یہ پیش کر سکتا ہے کہ رہائش مکمل طور پر ناقابل استعمال نہیں ہے اور اسے لیز ختم کرنے کا مستحق نہیں ہونا چاہیے تھا۔ یقینا، کرایہ دار کو اس دوران یونٹ کا کرایہ دینا جاری رکھنا چاہیے، کیونکہ عدم ادائیگی مالک مکان کے لیے کرایہ دار کو نکالنے کی وجہ بن سکتی ہے۔
سوال 4-11: میرے مالک مکان نے کہا کہ اگلے دن گھر چھوڑ دوں کیونکہ وہ اپنی بیٹی کے لیے گھر چاہتا ہے جس کا گھر سیلاب میں تباہ ہو گیا تھا۔ اس نے کہا کہ اگر میں گھر سے نہیں نکلا تو وہ تالے بدل دے گا۔ کیا مجھے گھر چھوڑنا پڑے گا؟
نہیں۔ مالک مکان کو لیز کی شرائط کا احترام جاری رکھنا ہوگا۔ مالک مکان اس وجہ سے تالے تبدیل نہیں کر سکتا تاکہ کرایہ دار کو گھر میں داخل ہونے سے روکا جا سکے۔ ٹیکساس پروپ. کوڈ § 92.0081۔ اس کے علاوہ، اگرچہ مالک مکان کے لیے آپ کے تالے تبدیل کرنے کی اور بھی وجوہات ہو سکتی ہیں، لیکن آپ کے مالک مکان کو ہمیشہ درخواست پر آپ کو چابی دینی ہوتی ہے۔ اگر آپ کا مالک مکان غیر قانونی طور پر آپ کو باہر بند کر دیتا ہے اور آپ کو چابی دینے سے انکار کر دیتا ہے، تو آپ عدالت میں فوری حکم نامہ ("writ of re-entry") حاصل کرنے کے لیے مقدمہ کر سکتے ہیں جو آپ کو اپنی رہائش گاہ میں واپس آنے کی اجازت دیتا ہے۔ Tex. Prop. Code § 92.009. دوبارہ داخلے کا حکم ایک تیز رفتار عمل ہے جس کے ذریعے آپ جلدی سے اپنے گھر واپس جا سکتے ہیں، اکثر اسی دن۔
سوال 4-12 اگر کوئی شہر یا کاؤنٹی مالک مکان کا سرٹیفکیٹ آف اکیوپینسی منسوخ کر دیتی ہے کیونکہ مالک مکان رہائش کی دیکھ بھال میں ناکام رہتا ہے، مثلاً کسی آفت کے بعد، تو کرایہ دار کے حقوق کیا ہیں؟
اگر کوئی شہر یا کاؤنٹی مالک مکان کا سرٹیفکیٹ آف آکیوپینسی منسوخ کر دیتا ہے کیونکہ مالک مکان نے رہائش برقرار رکھنے میں ناکامی کی، تو مالک مکان اس کرایہ دار کے لیے ذمہ دار ہوتا ہے جو لیز کے تحت ڈیفالٹ میں نہیں ہے (مثلاً، کرایہ ادا نہیں کرتا وغیرہ) درج ذیل وجوہات کے لیے:
1۔ کرایہ دار کی سکیورٹی ڈپازٹ کی مکمل رقم؛
2۔ کرایہ دار کی پیشگی ادا کردہ کسی بھی کرایہ کی ادائیگی کا تناسبی حصہ؛
3۔ کرایہ دار کے اصل نقصانات، جن میں کسی بھی منتقلی کے اخراجات، یوٹیلیٹی کنکشن فیس، اسٹوریج فیس، اور ضائع شدہ اجرتیں شامل ہیں؛ اور
4۔ کرایہ دار کی جانب سے مالک مکان کے خلاف کسی متعلقہ مقدمے کی وجہ سے عدالت کے اخراجات اور وکیل کی فیسیں عائد ہوتی ہیں۔
سوال 4-13: اگر آپ کو بے دخلی کا مقدمہ موصول ہو جائے تو آپ کو کیا کرنا چاہیے؟
مالک مکان خود مدد کے ذریعے کرایہ دار کو لیز شدہ جائیداد سے نہیں نکال سکتا، اور نہ ہی وہ پولیس یا قانون نافذ کرنے والے اداروں کو کرایہ دار کو نکالنے میں مدد کے لیے استعمال کر سکتا ہے جب تک کہ جج کی طرف سے حتمی بے دخلی کا حکم نامہ (قبضہ کا حکم) جاری نہ ہو۔ اگرچہ مالک مکان نے قدرتی آفت کی وجہ سے لیز کو مناسب طریقے سے ختم کر دیا ہو، مالک مکان عدالت جائے بغیر کرایہ دار کو نہیں نکال سکتا۔
کرایہ دار کو بے دخل کرنے کے لیے، مالک مکان کو اس علاقے کی عدالت میں بے دخلی کا مقدمہ دائر کرنا ہوتا ہے جہاں جائیداد واقع ہے۔ پھر بے دخلی کا مقدمہ کرایہ دار کو بھیجا جاتا ہے، جس میں ایک نوٹ شامل ہوتا ہے، جو ایک کور شیٹ ہوتا ہے جس میں مقدمہ کی معلومات، اگلے اقدامات کی ہدایات اور کرایہ دار کو مقدمہ کے لیے پیش ہونے کی تاریخ، اور بے دخلی کی درخواست شامل ہوتی ہے ، جس میں وہ وجوہات درج ہوتی ہیں جن کی وجہ سے مالک مکان سمجھتا ہے کہ وہ کرایہ دار کو بے دخل کر سکتا ہے۔ A کرایہ دار کو یہ بے دخلی کا چالان ملنے سے گریز نہیں کرنا چاہیے، کیونکہ اس میں مقدمے کی سماعت کی تاریخ شامل ہوگی، جو مقدمہ دائر کرنے کے دس سے اکیس دن کے درمیان ہونی ہے۔اگر کرایہ دار کو سروس کے لیے نہ ملے ، تو جج مقدمہ کی کسی اور طریقے سے سروس کی اجازت دے سکتا ہے، جس میں اسے دروازے کے نیچے ڈالنا، سامنے کے دروازے پر ٹیپ کرنا، یا ڈاک بھیجنا شامل ہے۔ اگر کرایہ دار کو بے دخلی کا مقدمہ موصول ہو جائے تو کرایہ دار کو چاہیے کہ وہ نوٹس کو غور سے پڑھیں اور ڈیڈ لائنز دیکھیں، بشمول عدالت میں مقدمے کی تاریخ۔ اگر آپ بے دخلی کے مقدمے کو نظر انداز کرتے ہیں تو آپ کو مقدمے کی تاریخ معلوم نہیں ہوگی، اور غالباً آپ خود بخود مقدمہ ہار جائیں گے۔ اگر آپ جاننا چاہتے ہیں کہ آیا آپ کے خلاف بے دخلی کا مقدمہ دائر ہوا ہے تو آپ کو اس پریسنکٹ کی عدالت سے رابطہ کرنا چاہیے جہاں جائیداد واقع ہے۔ اگر آپ صحیح عدالت کو کال نہیں کرتے تو کلرک اکثر آپ کو اس عدالت کی طرف رہنمائی کر سکتا ہے جہاں جائیداد واقع ہے۔
مقدمے میں، آپ کو جج کے سامنے اپنی کہانی پیش کرنے کا موقع ملے گا۔ آپ جج کو بتا سکتے ہیں کہ آپ کے پاس بے دخلی کے خلاف کوئی دفاع ہو سکتا ہے، مثلاً: جائیداد اب بھی قابل رہائش ہے؛ مالک مکان نے لیز کو صحیح طریقے سے ختم نہیں کیا؛ مالک مکان نے لیز ختم کرنے کے بعد خالی کرنے کا نوٹس نہیں دیا؛ یا مالک مکان آپ کے خلاف مرمت کی درخواست کرنے پر انتقامی کارروائی کر رہا ہے۔ جج آپ کو لیز کی شرائط کی خلاف ورزی (مثلاً کرایہ نہ دینے) یا اگر مالک مکان نے لیز کو صحیح طریقے سے ختم کیا ہو اور بعد میں خالی کرنے کا نوٹس دیا ہو تو آپ کو بے دخلی کا حکم نامہ دے سکتا ہے۔ اگر آپ عوامی رہائش، وفاقی سبسڈی والے مکان، یا ٹیکس کریڈٹ جائیداد میں رہتے ہیں، تو مالک مکان کے پاس لیز ختم کرنے یا تجدید نہ کرنے کی معقول وجہ ہونی چاہیے (جیسے کہ آپ کے لیز کی سنگین خلاف ورزی)، اور آپ کے پاس دیگر حقوق بھی ہو سکتے ہیں، جیسے شکایتی کارروائی تک رسائی۔
سوال 4-14: کیا میں اپیل کر سکتا ہوں اگر جسٹس کورٹ کا جج مجھے بے دخل کر دے؟
جی ہاں، آپ اپنا مقدمہ کاؤنٹی کورٹ میں اپیل کر سکتے ہیں، جہاں آپ کو نیا مقدمہ (ٹرائل de novo) ملے گا جس میں کوئی اور جج ہوگا۔ عدالت میں بے دخلی کے فیصلے کے خلاف اپیل کرنے کے لیے، آپ کو عدالت کے فیصلے کے پانچ کیلنڈر دنوں (جس میں ویک اینڈز اور تعطیلات شامل ہیں) کے اندر یا تو (1) جج کی مقرر کردہ رقم میں اچھی ضمانت کے ساتھ اپیل بانڈ جمع کروانا ہوگا، (2) نقد رقم عدالت میں اپیل بانڈ کی رقم کے لیے جمع کروانا ہوگا، یا (3) عدالت میں یہ بیان جمع کروائیں کہ آپ مالی طور پر اپیل بانڈ فراہم کرنے یا نقد رقم ادا کرنے سے قاصر ہیں ، ایک فارم جو جسٹس کورٹ کے لیے ضروری ہے ("عدالت کے اخراجات یا اپیل بانڈ کی ادائیگی کے قابل نہ ہونے کا بیان"). اس کے علاوہ، اگر آپ اپیل بانڈ یا عدالت کے اخراجات یا اپیل بانڈ کی ادائیگی کے قابل نہ ہونے کا بیان جمع کروا رہے ہیں، اور بے دخلی کی وجہ کرایہ کی عدم ادائیگی ہے، اور اگر آپ اپیل کے دوران قبضے میں رہنا چاہتے ہیں، تو آپ کو اپیل بانڈ یا بیان جمع کرانے کے پانچ دن کے اندر ایک کرایہ کی مدت کا کرایہ جسٹس کورٹ رجسٹری میں ادا کرنا ہوگا۔ اگر آپ یہ ادائیگی بروقت نہیں کرتے تو مالک مکان عدالت سے قبضے کی درخواست کر سکتا ہے (جس کا حکم نامہ ہے کہ آپ کو جائیداد سے نکالا جائے) اور آپ کو 24-hour گھنٹے پہلے اطلاع ملنے کے بعد جائیداد سے نکال سکتا ہے۔ اپیل پھر بھی کاؤنٹی کورٹ میں بھیجی جائے گی، اس لیے آپ اپنی اپیل جاری رکھ سکتے ہیں چاہے آپ رہائش گاہ میں نہ ہوں۔
اس کے علاوہ، اگر آپ کرایہ کی عدم ادائیگی کے مقدمہ میں اپیل نہ کر سکنے کا بیان جمع کراتے ہیں، تو آپ کو ہر کرایہ کی مدت کے دوران پانچ دن کے اندر کاؤنٹی کورٹ ایٹ لا رجسٹری میں مستقبل کا کرایہ ادا کرنا ہوگا لیز کے تحت تاریخ ۔اگر آپ یہ کرایہ وقت پر ادا کرنے میں ناکام رہتے ہیں تو مالک مکان کاؤنٹی کورٹ میں حلفیہ درخواست دائر کر سکتا ہے اور سماعت طے کر سکتا ہے تاکہ عدالت سے قبضے کا حکم جاری کرے اور آپ کو رہائش سے نکالنے کا حکم دے۔
سوال 4-15: میں اپنی ذاتی جائیداد لیز پر دی گئی جگہ سے کیسے واپس حاصل کر سکتا ہوں؟
یہ منحصر ہے۔ اگر FEMA اور وفاقی سکیورٹی اہلکار اس بات پر کنٹرول رکھتے ہیں کہ انخلا کرنے والوں کو کب اور کیسے اپنے گھروں کو واپس جانے کی اجازت دی جائے، تو آپ کو واپسی کے لیے انتظار کرنا پڑ سکتا ہے۔ اگر آپ کی واپسی پر ایسی کوئی پابندی نہیں ہے، تو آپ اپنی ذاتی جائیداد لیز شدہ جگہ سے واپس حاصل کر سکتے ہیں۔
انخلا اور جب ایجنسیاں واپسی کی اجازت دیتی ہیں، سب سے بہترین مشورہ یہ ہے کہ آپ مالک مکان سے رابطہ کریں اور معلوم کریں کہ آیا مالک مکان (1) کو جائیداد کی حالت کے بارے میں کچھ معلوم ہے اور (2) نے جائیداد کو محفوظ بنانے کے لیے کچھ کیا ہے۔
سوال 4-16: کیا میں اپنے مالک مکان کے خلاف آفت کے نتیجے میں ہونے والی چوٹوں یا جائیداد کے نقصان کے لیے معاوضہ وصول کر سکتا ہوں؟
جب چوٹ یا جائیداد کا نقصان قدرتی آفت کی وجہ سے ہوتا ہے اور مالک مکان کی غفلت کی وجہ سے نہیں، تو مالک مکان اس چوٹ یا جائیداد کے نقصان کا ذمہ دار نہیں ہوتا۔ تاہم، ٹیکساس پراپرٹی کوڈ موجودہ کامن لا اور دیگر قانونی قوانین کے تحت کیے گئے دعووں کو نہیں روکتا ، بشمول مالک مکان کے خلاف چوٹوں یا جائیداد کے نقصان کے لیے مالک مکان کی غفلت۔ دیکھیں Tex. Prop. Code§ 92.061۔ لہٰذا مالک مکان پر مقدمہ کیا جا سکتا ہے اگر مالک مکان کی غفلت نے کرایہ دار کو چوٹ یا آفت سے نقصان پہنچایا ہو۔ غفلت اس وقت ہوتی ہے جب کوئی شخص مناسب احتیاطی تدابیر اختیار کرنے میں ناکام رہتا ہے اور اس ناکامی کی وجہ سے نقصان ہوتا ہے۔
سوال 4-17: مجھے اس حادثے سے ذاتی چوٹیں یا ذاتی اشیاء کا نقصان یا خرابی ہوئی ہے۔ کیا میں اپنے مالک مکان یا پچھلے مالک مکان کے خلاف ہرجانہ وصول کر سکتا ہوں اگر انہیں سیلاب کے امکان کا علم تھا اور انہوں نے مجھے اطلاع نہیں دی؟
اگر مالک مکان یا بیچنے والے نے سیلاب کے امکان کے بارے میں غلط بیانی کی ہے، تو کرایہ دار یا خریدار مالک مکان یا فروخت کنندہ کے خلاف دھوکہ دہی کا مقدمہ کر سکتا ہے تاکہ جائیداد کو نقصان یا ذاتی چوٹ کا ازالہ کیا جا سکے۔ تاہم، اگر آپ جانتے تھے کہ جائیداد سیلاب زدہ ہو سکتی ہے یا آپ نے مثبت غلط بیانی پر انحصار نہیں کیا، تو آپ ہرجانہ وصول نہیں کر سکیں گے۔
اگر مالک مکان یا بیچنے والے نے سیلاب کے امکان کے بارے میں کچھ نہیں کہا تو آپ شاید کوئی نقصان وصول نہیں کر سکیں گے۔ عام طور پر، صرف بیچنے والے یا مالک مکان کو معلوم حقائق ظاہر نہ کرنا دھوکہ دہی نہیں ہے۔ تاہم، بعض حالات میں، سیلاب کے امکان کو ظاہر نہ کرنا، مالک مکان یا فروخت کنندہ کے خلاف مقدمہ کی بنیاد بن سکتا ہے جو ماضی کے سیلاب یا سیلاب کے امکان سے واقف تھا۔ ماضی کے معلوم سیلاب کو فعال طور پر چھپانا (مثلاً دیواروں پر سیلاب کے پانی کے نشانات پر پینٹ کرنا) بھی کرایہ داروں کی بازیابی کی بنیاد ہو سکتی ہے۔ دیکھیں 37 Am. Jur. 2d، دھوکہ دہی اور فریب، 144-146۔
1، 2022 جنوری کو یا اس کے بعد کیے گئے یا تجدید کیے گئے لیز کے لیے، اگر کوئی رہائش 100 سالہ سیلابی میدان میں واقع ہے اور اس کی بلندی سیلابی میدان سے اوپر نہیں ہے ، تو مالک مکان کو کرایہ دار کو اس بارے میں تحریری نوٹس دینا ہوگا لیز پر دستخط کرنے کے وقت یا اس سے پہلے۔ اس کے علاوہ، ایک مالک مکان جو لیز سے پانچ سال پہلے کے عرصے میں کسی رہائش گاہ کو سیلاب سے ہونے والے نقصان کے بارے میں جانتا ہو، اسے کرایہ دار کو تحریری اطلاع دینی ہوگی کہ وہ سیلاب سے آگاہ ہیں۔ ان نوٹسز میں مخصوص قانونی زبان ہوتی ہے اور انہیں کرایہ دار کو لیز پر دستخط کے وقت یا اس سے پہلے دی جانے والی الگ تحریری دستاویز میں شامل کرنا ضروری ہے۔ اگر مالک مکان اس قانون کی خلاف ورزی کرتا ہے اور کرایہ دار کو سیلاب کی وجہ سے اپنی ذاتی جائیداد کو نمایاں نقصان پہنچتا ہے، تو کرایہ دار تیس دن کے نوٹس کے ساتھ لیز ختم کر سکتا ہے۔ Tex. Prop. Code § 92.0135 (موثر 1 جنوری، 2022)۔
سوال 4-18: کیا میں اپنے مالک مکان یا پچھلے مالک مکان کے خلاف ہرجانے کی وصولی کر سکتا ہوں اگر انہیں سیلاب کے امکان کا علم نہ ہو؟
نہیں۔ عمومی طور پر، کرایہ دار یا خریدار مالک مکان یا پچھلے مالک سے سیلاب سے ہونے والے نقصان یا نقصان کی وصولی نہیں کر سکتا اگر مالک مکان یا پچھلے مالک کو ماضی کے سیلاب یا سیلاب کے امکان کے بارے میں کچھ معلوم نہ ہو، اور اس نے کرایہ دار یا خریدار کو یہ نہ بتایا ہو کہ جائیداد سیلاب کے خطرے سے محفوظ ہے۔
سوال 4-19: میرے تمام ذاتی سامان اس جگہ پر تباہ ہو گئے جہاں میں کرائے پر رہتا ہوں۔ مجھے اپنی انشورنس کمپنی سے کیا مدد مل سکتی ہے؟
اگر آفت کے وقت آپ کے پاس کرایہ دار کی انشورنس یا ہوم اونرز کنٹینٹس انشورنس تھی تو اپنی انشورنس کمپنی سے رابطہ کریں۔ اگر آپ کی صورتحال انتہائی خراب ہے تو یقینی بنائیں کہ آپ اپنی صورتحال انشورنس کمپنی کو بیان کریں۔اگر انشورنس کمپنی اس بات سے متفق ہو کہ کوریج موجود ہے، تو آپ اپنے نقصان کے کچھ حصے کو پورا کرنے کے لیے پیشگی ادائیگی کا مطالبہ کر سکتے ہیں۔ نوٹ کریں کہ کچھ مالک مکان کرایہ داروں سے وہ چیز کروانا چاہتے ہیں جسے "کرایہ دار کا انشورنس" کہا جا سکتا ہے، لیکن اس میں صرف مالک مکان کی کوریج شامل ہو سکتی ہے، کرایہ دار کے لیے نہیں۔ اگر آپ کے پاس کسی بھی کرایہ دار کی انشورنس کی کوریج کے بارے میں سوالات ہیں تو آپ کو انشورنس کمپنی سے رابطہ کرنا چاہیے۔
ہنگامی امداد مقامی رضاکار ایجنسیوں (یعنی Red Cross, Salvation Army, United Way) سے دستیاب ہو سکتی ہے۔
سوال 4-20: اگر آپ کے ذاتی سامان پر انشورنس نہ ہو تو آپ کو کیا کرنا چاہیے؟
If your losses are not covered by insurance, you may be able to receive money from FEMA for "Other Needs Assistance." This assistance is available for necessary expenses and serious needs caused by the disaster, ranging from displacement expenses to personal property, funeral, and childcare expenses. آپ ریڈ کراس سے بھی رابطہ کرنا چاہیں گے، جو آپ کی مدد کر سکتا ہے۔
سوال 4-21 اگر میری ذاتی اشیاء طوفان، سیلاب یا کسی اور آفت کی وجہ سے ضائع یا خراب ہو جائیں، تو کیا میں مالک مکان سے مالک مکان کی Hazard Insurance پالیسی کے تحت ہرجانے کی وصولی کر سکتا ہوں؟
نہیں۔ مالک مکان کا کرایہ دار کی جائیداد میں کوئی "قابل بیمہ مفاد" نہیں ہے، اس لیے مالک مکان کی خطرے کی انشورنس کرایہ دار کی ذاتی جائیداد کو بیمہ نہیں کر سکتی (اور نہ ہی کرتی ہے)۔
تاہم، اگر کرایہ دار کی جائیداد کا نقصان یا خسارہ مکمل یا جزوی طور پر مالک مکان کی غفلت کی وجہ سے ہو، تو کرایہ دار مالک مکان کے خلاف مقدمہ کر سکتا ہے اور یہ نقصان مالک مکان کی ذمہ داری انشورنس کمپنی کے ذریعے کور ہو سکتا ہے۔ غفلت اس وقت ہوتی ہے جب کوئی شخص معقول احتیاطی تدابیر اختیار کرنے میں ناکام رہتا ہے اور یہ ناکامی نقصان کا باعث بنتی ہے۔
سوال 4-22: کیا میرے گھر کو سیلاب سے پہنچنے والے نقصان کی انشورنس پالیسی کے تحت کور کیا جاتا ہے؟
آپ کی ہوم اونر انشورنس پالیسی (جسے کبھی کبھار "کیجولٹی انشورنس پالیسی"، "ہیزرڈ انشورنس پالیسی" یا "آگ اور ایکسٹینڈڈ کوریج پالیسی" بھی کہا جاتا ہے) عام طور پر سیلاب سے ہونے والے نقصان کو کور نہیں کرتی۔ پالیسی گھر کے اندر براہ راست یا ہوا دار بارش سے ہونے والے پانی کے نقصان کو کور کر سکتی ہے، لیکن عام طور پر سطحی پانی یا بڑھتے ہوئے پانی سے ہونے والے نقصان کو کور نہیں کرتی۔ ونڈ اسٹورم انشورنس عام طور پر غیر معمولی ہواؤں کے حالات تک محدود ہوتی ہے، جیسے کہ آفت کی صورت میں۔ آپ کو اپنی پالیسی کو غور سے پڑھنا چاہیے، اپنے انشورنس ایجنٹ سے بات کرنی چاہیے، اور اگر کوئی سوال ہو تو وکیل سے مشورہ کریں۔
سیلاب انشورنس وفاقی حکومت سے National Flood Insurance Program (NFIP) کے تحت خریدی جا سکتی ہے۔ اگر آپ کی کمیونٹی NFIP میں حصہ لے رہی ہے تو آپ کسی بھی ریاستی لائسنس یافتہ مقامی ایجنٹ سے پالیسیاں خرید سکتے ہیں۔ عام طور پر سیلاب کی کوریج خریدنے کے بعد تیس دن کی رعایتی مدت ہوتی ہے جب تک کہ یہ نافذ العمل نہ ہو جائے۔
سوال 4-23: کیا میری گاڑی کی انشورنس آفت کے نتیجے میں ہونے والے نقصان کو کور کرتی ہے؟
عام طور پر، مالک کی گاڑی کو آفت سے ہونے والا نقصان مالک کی جامع آٹو کوریج کے تحت کور کیا جاتا ہے، اگرچہ پالیسی میں مخصوص زبان اور کسی بھی واضح پالیسی کی استثنیٰ کو کنٹرول کرتی ہے۔ آپ کو اپنی پالیسی کو غور سے پڑھنا چاہیے، اپنے انشورنس ایجنٹ سے بات کرنی چاہیے، اور اگر سوالات ہوں تو وکیل سے مشورہ کریں۔
سوال 4-24: کیا میں اپنے پڑوسی کے خلاف ہرجانے کا معاوضہ وصول کر سکتا ہوں جس کی جائیداد نے آفت کے دوران میری جائیداد کو نقصان پہنچایا؟
عمومی اصول یہ ہے کہ کوئی شخص قدرتی آفت یا "خدا کے عمل" کی وجہ سے ہونے والی چوٹوں یا نقصانات کا ذمہ دار نہیں ہوتا، جہاں مالک کی طرف سے لاپرواہی کا کوئی قصور نہ ہو، جس کی جائیداد نے آفت کے دوران دوسروں کو نقصان پہنچایا ہو۔ لہٰذا، آپ کا پڑوسی صرف اس وقت ذمہ دار ہوتا ہے جب وہ غفلت برتے اور ایسی غفلت نقصان کی وجہ بنے۔ دیکھیں 1 Am. Jur. 2d، Act of God، 11، 15; 57 Am. Jur. 2d، Negligence، 669۔ غفلت اس وقت ہوتی ہے جب کوئی شخص معقول احتیاطی تدابیر اختیار کرنے میں ناکام رہتا ہے اور وہ ناکامی نقصان کا باعث بنتی ہے۔
سوال 4-25: میں کسی اور کی جائیداد کے ساتھ کیا کر سکتا ہوں جو آفت نے میری زمین پر منتقل کی؟
جب ذاتی جائیداد سیلاب، ہوا یا دھماکے کے باعث کسی اور کی زمین پر لے جائے، تو وہ ذاتی جائیداد پھر بھی اصل مالک کی ہوتی ہے اور اصل مالک اسے اندر جا کر واپس لے سکتا ہے۔ اگر زمین کا مالک ذاتی جائیداد کے مالک کو اندر جانے سے انکار کرے، یا اگر زمین کا مالک جائیداد کو اپنے استعمال کے لیے مختص کر لے، تو ذاتی جائیداد کا مالک زمین کے مالک پر جائیداد کی قیمت کے لیے مقدمہ کر سکتا ہے۔ زمین کا مالک "غیر رضاکارانہ ضمانت" ہے اور اسے جائیداد پر قبضہ کرنے کا حق حاصل ہے، سوائے اصل مالک کے۔ اگر ضرورت ہو تو مالک جائیداد کو زمین کے استعمال کے لیے منتقل کر سکتا ہے، بشرطیکہ یہ مناسب طریقے سے کیا جائے۔ زمین کا مالک جائیداد کو جان بوجھ کر یا سنگین غفلت کے ذریعے نقصان نہیں پہنچا سکتا۔ دیکھیں 1 Am. Jur. 2d، ترک شدہ، گمشدہ، وغیرہ، جائیداد، 24- 27۔
سوال 4-26: کیا میں مقامی، ریاستی یا وفاقی حکومت کے خلاف حادثے کی وجہ سے ہونے والے نقصانات کے لیے مقدمہ کر سکتا ہوں؟
کچھ حالات میں حکومت ذمہ دار ہو سکتی ہے اگر اس کے ملازمین غفلت برتے اور نقصان کا سبب بنیں۔ تاہم، "خودمختار استثنیٰ" کے اصول کے تحت، حکومتی حکام عام طور پر اپنے ایجنٹوں اور ملازمین کی غفلت کے اعمال کی ذمہ داری سے مستثنیٰ ہوتے ہیں۔ خودمختار استثنیٰ کا اصول عام طور پر "حکومتی افعال" جیسے جرائم کی روک تھام، سیلاب پر قابو، آگ بجھانے، صحت کا تحفظ وغیرہ پر لاگو ہوتا ہے۔
سوال 4-27: میری کمرشل لیز کے بارے میں آپ کا کیا خیال ہے؟
کمرشل لیزز میں، ٹیکساس کامن لا کو زیادہ تر قانون کے ذریعے رد نہیں کیا گیا ہے، لیکن اس سوال کا جواب عام طور پر لیز کی شرائط سے ملتا ہے۔ لہٰذا، آپ کو اپنے حقوق اور ذمہ داریوں کے دائرہ کار کا تعین کرنے کے لیے ضروری ہے کہ ان شقوں کا جائزہ لیں، ترجیحا اگر ممکن ہو تو وکیل کے ساتھ۔
سوال 4-28: کیا مجھے اپنے کمرشل لیز اسپیس (Office, Retail, Mini-Storage وغیرہ) کے لیے کرایہ دینا جاری رکھنا چاہیے حالانکہ آفت کی وجہ سے وہ مکمل یا جزوی طور پر ناقابل استعمال ہو چکی ہے؟
کمرشل لیز کی مخصوص شقیں یہ طے کریں گی کہ جگہ کی مکمل یا جزوی تباہی کے بعد کرایہ ادا کرنا ضروری ہے یا نہیں۔ اگر لیز کی شرائط میں حادثات کا ذکر نہیں ہے، تو دفتر کی جگہ، ریٹیل یا منی اسٹوریج اسپیس (لیکن زمین کے لیز کے لیے نہیں)، اگر طوفان نے جگہ کو اس کے مقصد کے لیے ناقابل استعمال بنا دیا ہو، تو لیز ختم ہو جاتی ہے اور کرایہ دار کو تباہی کے بعد کرایہ ادا کرنے کی ذمہ داری سے آزاد کر دیا جاتا ہے۔ نورمن بمقابلہ اسٹارک گرین ایلیویٹر کمپنی، 237 S.W. 963 (Tex. Ct. Civ. Appeals 1922).