نیچے دیے گئے خلاصے اور سوال و جواب کی بحث میں، ہم نے ان عملی سوالات کی پیش گوئی کرنے کی کوشش کی ہے جو گھر مالکان، کرایہ داروں، اور کاروباری مالکان حقیقی اور ذاتی جائیداد کے مسائل کے بارے میں پوچھ سکتے ہیں۔
نوٹ: یہ سیکشن انشورنس کلیمز کرنے کے طریقہ کار یا انشورنس کلیمز سے متعلق قانونی مسائل پر بات نہیں کرتا۔
A. آفات کی بحالی کے معاہدے
ٹیکساس بزنس اینڈ کامرس کوڈ کے سیکشن 58.002 اور 58.003 ان آفات کی صفائی کے ٹھیکیداروں کے اقدامات کو منظم کرتے ہیں جو اس کاؤنٹی یا ملحقہ کاؤنٹی میں دفاتر نہیں رکھتے جہاں قدرتی آفت واقع ہوئی۔ جب تک کسی آفت کی صفائی کے ٹھیکیدار کا کاؤنٹی یا قریبی کاؤنٹی میں جہاں کوئی پراپرٹی واقع ہے، کم از کم ایک سال کے لیے قائم دفتر نہ ہو، آفت کی صفائی کا ٹھیکیدار کام شروع کرنے سے پہلے مکمل یا جزوی ادائیگی کا مطالبہ نہیں کر سکتا اور نہ ہی وہ جزوی ادائیگی کا مطالبہ کر سکتا ہے جو کام کے تناسب سے زیادہ ہو، بشمول فراہم کردہ مواد۔ اس باب کے تحت معاہدہ تحریری شکل میں ہونا چاہیے۔
B. متبادل ڈھانچے کی تعمیر کے دوران ہوم اسٹیڈ کی استثنیٰ کا تسلسل
ٹیکساس ٹیکس کوڈ § 11.135 مالک مکان کو اجازت دیتا ہے کہ وہ عمارت اور اس میں رہائشی استعمال کی جانے والی زمین اور بہتریوں کے لیے ہوم اسٹیڈ استثنیٰ جاری رکھ سکے، اگر وہ کسی حادثے کی وجہ سے ناقابل رہائش یا ناقابل استعمال ہو گئی ہو، جب تک کہ مالک مکان متبادل تعمیر کر رہا ہو، بشرطیکہ: (1) مالک مکان کوئی مختلف پرنسپل رہائش قائم نہ کرے جس کے لیے اسے استثنیٰ ملے اور (2) مالک مکان کا ارادہ ہو کہ وہ واپس آ کر اس عمارت کو اپنی پرنسپل رہائش کے طور پر استعمال کرے۔ استثنیٰ جاری رکھنے کے لیے، گھر کے مالک کو پہلی سالگرہ (یا اگر پراپرٹی گورنر کی طرف سے آفت زدہ علاقہ قرار دی گئی ہو اور آفت کی وجہ سے عمارت ناقابل رہائش یا ناقابل استعمال ہو گئی ہو، تو پانچویں سالگرہ) اس تاریخ سے پہلے یا اس سے پہلے فعال تعمیر شروع کرنی ہوگی جس تاریخ کو گھر کے مالک نے سابقہ اہل رہائشی عمارت کو اپنی بنیادی رہائش کے طور پر چھوڑا ہو۔ اگر مالک نے تعمیراتی یا انجینئرنگ کے کام، مٹی کی جانچ، زمین صاف کرنے کی سرگرمیاں، یا اس کی تعمیر کے لیے ضروری سائٹ کی بہتری کے کام کیے ہوں یا اس کی تعمیر سے متعلق ماحولیاتی یا زمین کے استعمال کا مطالعہ کیا ہو تو متبادل رہائشی ڈھانچے کی جگہ جسمانی تیاری کے مراحل میں ہوتی ہے۔ ان شرائط کے تحت یہ استثنیٰ پانچ سال تک برقرار رکھا جا سکتا ہے اگر پراپرٹی گورنر کی طرف سے آفت زدہ علاقے میں واقع ہو اور عمارت آفت کی وجہ سے ناقابل رہائش یا ناقابل استعمال ہو جائے، اور دیگر تمام صورتوں میں دو سال تک برقرار رکھا جا سکتا ہے۔ یہ بھی ہوم اسٹیڈ کی حفاظت ان گھر مالکان کے لیے محفوظ کرتا ہے جو ہوا یا پانی کے نقصان سے بے گھر ہو گئے ہیں۔اگر گھر کا مالک رہائشی عمارت کی تعمیر مکمل ہونے سے پہلے جائیداد کو فروخت کر دیتا ہے، تو جائیداد پر اضافی ٹیکس عائد کیا جاتا ہے جو ہر سال کے لیے جائیداد پر عائد کیے جانے والے ٹیکس اور اس ٹیکس کے فرق کے برابر ہوتا جو مالک کو استثنیٰ نہ ملنے پر عائد ہوتا سالوں کے علاوہ، اس کے علاوہ سود کی سالانہ شرح 7 فیصد پر جو ان تاریخوں سے حساب کی جاتی ہے جب فرق واجب الادا ہوتے۔ فروخت مکمل ہونے کی تاریخ پر جائیداد پر ٹیکس لین لگ جاتا ہے۔ لین ان تمام ٹیکس یونٹس کے حق میں موجود ہے جن پر اضافی ٹیکس عائد ہوتا ہے۔
C. ٹیکس کی تشخیص کی قدر میں اضافہ
ٹیکساس ٹیکس کوڈ § 23.01(e) اس سال جائیداد کی تشخیص شدہ قیمت میں اضافے کو ممنوع قرار دیتا ہے جب جائیداد کی قیمت احتجاج یا اپیل کی بنیاد پر کم کی گئی ہو، جب تک کہ چیف ایپریزر واضح اور قائل کرنے والے شواہد کے ساتھ اضافہ کی حمایت نہ کر سکے۔ چیف اپریزر اس شرط کو پورا کر سکتا ہے اگر وہ شواہد پیش کرے کہ جائیداد کی تشخیص میں عدم مساوات کو درست کیا گیا ہے، خاص طور پر ان جائیدادوں کے حوالے سے جنہیں موضوع جائیداد کی قیمت کے تعین میں مدنظر رکھا گیا تھا۔ ثبوت کی ذمہ داری چیف ایپریزر پر ہے کہ وہ اس ذیلی شق میں بیان کردہ حالات کے تحت جائیداد کی تخمینہ شدہ قیمت میں اضافے کی حمایت کرے۔
د۔ آفت زدہ علاقے میں جائیداد پر ٹیکس کی قسطوں کی ادائیگی
اگر کوئی رہائشی ہوم اسٹیڈ جائیداد—یا ایسی رہائشی جائیداد جس میں پانچ سے کم رہائشی یونٹس ہوں، یا ایسی جائیداد جو کسی کاروباری ادارے کی ملکیت یا لیز پر لی گئی ہو جس کی مجموعی آمدنی ادارے کے حالیہ وفاقی ٹیکس سال یا ریاستی فرنچائز ٹیکس سالانہ مدت میں $5 ملین سے کم ہو (ڈالر میں 2009—مہنگائی کے لیے سالانہ ایڈجسٹ کریں، اس انڈیکس کے ذریعے جسے کمپٹرولر ٹیکساس میں صارفین کے لیے ڈالر کی خریداری کی طاقت میں سب سے زیادہ درست رپورٹ کرنے کے لیے سمجھتا ہے)—کسی آفت زدہ علاقے میں ہو اور آفت یا ہنگامی صورتحال کی وجہ سے یا اس کے براہ راست نتیجے میں نقصان پہنچا ہو، تو مالک چار برابر اقساط میں ٹیکس ادا کرنے کا انتخاب کر سکتا ہے، جن میں سے ہر قسط دو ماہ کے وقفے سے واجب الادا ہے۔ اس شق سے فائدہ اٹھانے کے لیے، پہلی قسط ٹیکس کی بقایا تاریخ سے پہلے ادا کی جانی چاہیے، اور ایسی ادائیگی کے ساتھ ٹیکس دینے والے یونٹ کو اطلاع دینی چاہیے کہ وہ باقی ٹیکس تین برابر اقساط میں ادا کریں گے۔ تینوں بعد کی قسطیں بالترتیب دوسرے، چوتھے اور چھٹے مہینے کے پہلے دن تک ادا کی جانی چاہئیں۔ مثال کے طور پر، اگر تاخیر کی تاریخ فروری 1 ہے، تو پہلی قسط فروری 1 سے پہلے ادا کی جانی چاہیے، دوسری قسط اپریل 1 سے پہلے ادا کی جانی چاہیے، تیسری قسط جون 1 سے پہلے ادا کی جانی چاہیے، اور چوتھی قسط اگست 1 سے پہلے ادا کی جانی چاہیے۔ کوئی شخص یا کاروباری ادارہ ہر قسط کی واجب الادا رقم سے زیادہ ادا کر سکتا ہے، اور واجب الادا رقم سے زیادہ رقم اگلی قسط میں جمع کر دی جائے گی۔ اگر کوئی شخص یا کاروباری ادارہ قسط کی ادائیگی کی آخری تاریخ سے پہلے ادائیگی نہ کرے، تو غیر ادا شدہ قسط واجب الادا ہو جاتی ہے اور اس پر 6 فیصد جرمانہ اور 1 فیصد سود لاگو ہوتا ہے، ہر مہینے جب ادائیگی ادا نہ کی جائے۔ دیکھیں Tex. Tax Code § 31.032۔
E. کچھ مخصوص ٹیکس جرمانوں سے معافی
چیف اپریزر یا کلیکٹر کسی بصورت دیگر تعمیل کرنے والے ٹیکس دہندہ کے لیے لیٹ جرمانہ معاف کر سکتا ہے اگر وہ چیف اپریزر یا کلیکٹر کے پاس تحریری درخواست جمع کرے، اس تاریخ کے 30 دن بعد جب ڈیکلریشن یا اسٹیٹمنٹ جمع کروانا ضروری ہو۔ چیف اپریزر یا کلیکٹر لیٹ جرمانہ بھی معاف کر سکتا ہے اگر ٹیکس دہندہ کی ڈیکلریشن یا اسٹیٹمنٹ بروقت جمع نہ کروانے کی وجہ کسی آفت کی وجہ سے ہو جس کی وجہ سے ٹیکس دہندہ کے لیے ٹیکس فائلنگ کی شرائط پوری کرنا عملی طور پر ناممکن ہو گیا ہو، یا اگر کوئی واقعہ ٹیکس دہندہ کے کنٹرول سے باہر ہو اور اس کی جائیداد یا ریکارڈز کو تباہ کر دیا ہو۔ دیکھیں ٹیکساس ٹیکس کوڈ § 23.129۔
F. مینوفیکچرڈ ہومز - ضابطہ
ٹیکساس ڈیپارٹمنٹ آف ہاؤسنگ اینڈ کمیونٹی افیئرز، اپنے Manufactured Housing Division کے ذریعے، ٹیکساس میں مینوفیکچرڈ ہاؤسنگ انڈسٹری کو ریگولیٹ کرتا ہے۔ دیگر ذمہ داریوں کے علاوہ، ڈویژن تیار شدہ گھروں کی ملکیت کے ریکارڈز اور یہ ریکارڈ رکھنے کا ذمہ دار ہے کہ آیا تیار شدہ گھر کو ٹیکساس قانون کے تحت غیر منقولہ جائیداد یا ذاتی جائیداد سمجھا جاتا ہے۔ یہ شعبہ مینوفیکچرڈ ہاؤسنگ انڈسٹری کے افراد کو لائسنس جاری کرنے اور ان کی نگرانی کرنے کے ساتھ ساتھ صارفین کی شکایات کی تحقیقات اور ان کے حل کا بھی ذمہ دار ہے۔ ڈویژن سے رابطہ کرنے کے لیے ان کی ویب سائٹ ملاحظہ کریں۔
جی۔ مینوفیکچرڈ ہومز - اسٹیٹمنٹ آف اونرشپ
Title to a manufactured home is evidenced by a “Statement of Ownership.” Statements of Ownership are issued by the Manufactured Housing Division headquarters in Austin. آپ کو اپنا گھر خریدنے یا منتقل کرنے کے 60 دن کے اندر ڈویژن میں اپنی ملکیت کا بیان حاصل کرنے کے لیے درخواست دینی ہوگی۔ اسٹیٹمنٹ آف اونرشپ کے لیے درخواست دینا بہت اہم ہے کیونکہ مینوفیکچرڈ ہوم کی ملکیت گھر کی فروخت یا منتقلی پر اس وقت تک pass یا منتقل نہیں ہوتی جب تک کہ مکمل درخواست برائے اسٹیٹمنٹ آف اونرشپ ڈویژن میں جمع نہ کی جائے۔ اگر آپ اپنا گھر کسی لائسنس یافتہ ریٹیلر سے خریدتے ہیں، تو وہ آپ کو ضروری فارم مکمل کرنے میں مدد دے سکتے ہیں، اور انہیں ڈویژن کو تمام ضروری معلومات، معاون دستاویزات، اور فیسیں فراہم کرنی ہوں گی۔ اگر آپ ریٹیلر کے علاوہ کسی اور سے گھر خریدتے ہیں تو آپ ڈویژن کی ویب سائٹ سے یا 1-800-500-7074 پر کال کرکے ضروری فارم حاصل کر سکتے ہیں۔ یہ جاننے کے لیے کہ آپ کو اپنی ملکیت کے بیان کی درخواست کے ساتھ کیا جمع کروانا ہوگا، براہ کرم Applying for a Statement of Ownership (PDF) پڑھیں۔
H. سیلاب سے متاثرہ تیار شدہ گھروں کی خریداری
وہ تیار شدہ گھر جو سیلاب یا ہوا سے نقصان کا شکار ہوئے ہوں، انہیں فروخت یا منتقل کرنے سے پہلے مناسب مرمت اور معائنہ کرنا ضروری ہے۔ بچایا گیا تیار شدہ گھر صرف لائسنس یافتہ ریٹیلر کو ہی فروخت یا منتقل کیا جا سکتا ہے، اور صرف لائسنس یافتہ ریٹیلر کو ہی بچایا گیا تیار شدہ گھر دوبارہ بنانے کا اختیار ہوتا ہے۔ اس کے علاوہ، وفاقی قانون یہ تقاضا کرتا ہے کہ نقصان پہنچنے والے نئے گھروں کو مینوفیکچرر کی وضاحتوں کے مطابق دوبارہ تعمیر کیا جائے اور مینوفیکچرر کی ڈیزائن اپروول پرائمری انسپیکشن ایجنسی کے ذریعے معائنہ pass کیا جائے۔ یہ بحال شدہ گھر نئے گھروں کے طور پر فروخت کیے جاتے ہیں اور ایک سال کی مینوفیکچرر وارنٹی کے ساتھ آتے ہیں۔ اگر مینوفیکچرر نقصان کی حد کی وجہ سے ایک سال کی وارنٹی کو تسلیم نہیں کرتا، تو بحال شدہ گھر کو استعمال شدہ گھر کے طور پر کم قیمت پر فروخت کرنا ہوگا۔ کم قیمت پر فروخت ہونے والے استعمال شدہ گھروں کے لیے صرف 60 دن کی رہائش کی وارنٹی ہوتی ہے۔ سیلاب سے متاثرہ گھروں کی خریداری کے بارے میں مزید معلومات کے لیے، براہ کرم Buying Flood Damaged Manufactured Homes پڑھیں۔